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Verkehrswert kontra Grundbesitzwert ?

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Tema : Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschafts-, bzw. Schenkungssteuer.

Folgender Fachartikel wurde in folgenden Fachzeitungen veröffentlicht, u.a. im „Das Grundeigentum“ Nr.21/2004 S.1376 , im Berliner Anwaltsblatt 5/2004 S.234 + 9/2004 S.450, sowie in den Verbandsnachrichten Steuerberaterverband Berlin-Brandenburg 2/2004 S.12 + 4/2004 S.20.

1. Doppelte Öffnungsklausel
Nie wurde so viel vererbt wie heute. Der Wert einer Erbschaft beträgt heute durchschnittlich 200.000,- €. Etwa 40% der Bevölkerung gehört heute zur Erbengeneration. Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie stellt für den Gesetzgeber eine unentgeltliche Bereicherung, bzw. ein steuerpflichtiger Erwerb dar. Der den Freibetrag übersteigende Wert wird je nach Steuerklasse zwischen 7 und 50% besteuert. Die Bemessungsgrundlage wird im Bedarfsfall vom Lagefinanzamt festgestellt. Der Bundesfinanzhof hält die Grundbesitzbewertung für verfassungs-widrig, weil der Wert von Immobilien im Bundesdurchschnitt nur etwa halb so hoch bewertet wird, wie ein entsprechender Geldbetrag. Ein Urteil des Bundesverfassungs-gerichtes zur Gleichbehandlung von Immobilien und Geldvermögen steht aus.
Seitens des Gesetzgebers war mit Jahres-steuergesetz 1996 vorgesehen, dass die Steuer aus dem Ertrag eines Objektes aufgebracht wird. Dabei sollte der gemeine Wert die Obergrenze der Bemessungsgrundlage darstellen. Er ging davon aus, dass Bodenwerte steigen und unterstellte, dass die pauschale Bewertung des Finanzamtes im Bundesdurchschnitt 50% unterhalb des gemeinen Wertes liegt. Was nützt aber vergleichsweise die Wasserstandsmeldung über die durchschnittliche Wassertiefe, wenn die Kuh beim überqueren des Flusses an der Stelle ersäuft, die vom Durchschnitt durch eine Untiefe abweicht?
Berlin gehört neben Baden- Würtemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen und Hessen zu den Gebieten mit einem überdurchschnittlich hohen Bodenwert-niveau. Zudem sind in Berlin und Hessen die Preise für baureifes Land gefallen. Bis Ende 2004 betrug der Preisverfall in Berlin für den Teilmarkt der EFH im Westteil durchschnittlich rd. 50% gegenüber 1996 nach Überhitzung infolge Wider-vereinigung. In den vorgenannten Gebieten kann es nach derzeitiger Gesetzeslage für den Steuerpflichtigen zu überdurchschnittlichen Benachteiligungen kommen. Das führt mitunter dazu, dass der Steuerzahler das geschenkte oder geerbte Grundstück veräußern muss, um aus der Substanz der Immobilie die Steuer aufzubringen, da sie in einem Missverhältnis zum Ertrag des Objektes steht. Das käme einer Enteignung nahe. Es ist dem Steuerpflichtigen jedoch unbenommen mittels Gutachten nachzuweisen, dass der Verkehrswert (gemeine Wert) niedriger ist, als der nach den Regeln des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelte Grundbesitzwert für das unbebaute wie auch für das bebaute Grundstück (§§ 145 und 146 BewG). Als Grundstückswert i.S. des BewG ist mindestens der Wert anzusetzen, den das Grundstück als (fiktiv) unbebautes Grundstück hat (Mindestwert, ErbStR R 176). Ein im Rahmen des Mindestwerts nachgewiesener niedrigerer Verkehrswert für das (fiktiv) unbebaute Grundstück darf nicht den nach Regelverfahren (§ 146 Abs. 2 bis 5 BewG) ermittelten höheren Wert für das bebaute Grundstück unterschreiten. Wird für das gesamte Grundstück ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen, ist dieser anzusetzen (Doppelte Öffnungsklausel, H 176 ErbStR).

2. Besonderheiten der Wertermittlung
An der Schnittstelle zwischen Verkehrs- und Grundbesitzwert ergeben sich Besonderheiten, die durch den Sachverständigen (SV) zu berücksichtigen sind. Die Wertermittlungs-verordnung (WertV) ist für freie SV nicht bindend aber im Rahmen der Öffnungsklausel zwingend anzuwenden. Die Kenntnis des BewG ist Voraussetzung für die Verkehrswertermittlung.
Das BewG bestimmt Grenzen für die Öffnungsklausel, sowie den Besteuerungs-zeitpunkt zum Bewertungsstichtag für die allgemeinen Wertverhältnisse und der Qualität des Grundstücks. D.h., die in Berlin fallende Bodenpreisentwicklung wird in einem Gutachten berücksichtigt, bei der steuerlichen Bewertung jedoch nicht. Der Hauptfeststellungszeitpunkt per 1.1.1996 wurde bis zum 31.12.2006 verlängert. Die Öffnungsklausel behält daher vorerst ihre besondere Bedeutung. Bei der typisierenden Bedarfsbewertung bebauter Grundstücke ist die vertraglich vereinbarte Miete der letzten 3 Jahre zugrunde zu legen. Liegen die vereinbarten über den ortsüblichen Mieten, führt das zu steuerlichen Nachteilen. Im Verkehrswertgutachten sind dagegen nachhaltig erzielbare Erträge anzusetzen, die i.d.R. den ortsüblichen entsprechen.
Für Objekte, die im Steuerbilanzwertverfahren zu bewerten sind, darf nur der niedrigere Verkehrswert für den Grund und Boden, nicht aber für das gesamte Objekt nachgewiesen werden. Bei Erbbaurechten führen nur die einzelnen Bewertungskomponenten (Grund und Boden, Gebäude) nicht aber der Wert des Erbbaurechtes selber zum niedrigeren Verkehrswert. Weiterhin sind Besonderheiten bei Grundstücken im Betriebsvermögen, z.B. in Fällen entgeltlicher Überlassung im Rahmen einer Betriebsaufspaltung, zu beachten.

3. Führt ein Gutachten zum Ziel?
Das Ziel eines Gutachtens besteht aus der Sicht des Steuerpflichtigen darin, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, um die überdurchschnittliche Steuerlast zu verringern. Wie oben dargestellt wird im Bundesdurchschnitt ein Gutachten dieses Ziel nicht erreichen können. Wann „lohnt“ sich für den Steuerpflichtigen ein Verkehrswert-gutachten im Rahmen der Öffnungsklausel in Auftrag zu geben?
Eine Pauschalantwort ist hier nicht möglich, da jeder Fall wie jede Immobilie verschieden ist. Eine positive Antwort ergibt sich vor allem dann, wenn in Gebieten mit hohem Bodenwertniveau der Unterschied zwischen dem Wert nach §§ 145 und 146 relativ hoch ist und das Finanzamt den Mindestwert feststellt. Das trifft zu für eigengenutzte Objekte, wie auch für gewerblich genutzte Grundstücke. Insbesondere bei Renditeobjekten entsteht mit zunehmendem Alter des Gebäudes ein Missverhältnis zwischen Grundstückswert und Wert des fiktiv unbebauten Grundstücks. Das Missverhältnis ist bedingt z.B. durch die unterschiedliche Entwicklung der Baulandpreise und Mieten. Dabei sind negative Gebäudeerträge in Berlin keine Seltenheit. Käufer bemessen den Kaufpreis in erster Linie nach dem Gebäude und nicht nach dem Boden. Ein Gutachten wird einen niedrigeren Wert ausweisen, wenn z.B. ein Renditeobjekt erheblichen Reparaturstau aufweist, bzw. wenn es in einem Gebiet liegt, in dem der Bodenrichtwert (BRW) in einem unrentablen Verhältnis zum Ertrag steht. Der diskontierte Bodenwertanteil am Ertragswert ist i.d.R. gering, ausschlaggebend ist der kapitalisierte Ertrag. Ausnahmen ergeben sich bei Gebäuden mit kurzer Restnutzungsdauer. Diese Zusammenhänge werden in der pauschalen Mindestbewertung nach BewG vernachlässigt und führen mitunter zum Nachteil des Steuer-pflichtigen.
Oftmals führt schon ein Gutachten für ein fiktiv unbebautes Grundstück zu einem niedrigeren Wert. Auch Belastungen wie Nießbrauch- bzw. Wohnungsrechte mindern den Wert einer Immobilie meist erheblich.

3.1 Fiktiv unbebautes Grundstück
Das BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren Wertes auch für ein fiktiv unbebautes Grundstück zu. Der Begriff des „fiktiv unbebauten Grundstücks“ ist weder im BewG noch in der WertV definiert. Er gilt für bebaute Grundstücke, bei denen die Bebauung fiktiv vernachlässigt wird. Für ein fiktiv unbebautes Grundstück gibt es keinen Markt, mithin also auch keinen Verkehrs- bzw. gemeinen Wert. Das Grundstück stellt sich entweder als Baugrundstück oder z.B. als Einfamilienhausgrundstück dar. Ist das tatsächlich vorhandene Haus abrissreif (bzw. unbedeutend), mindert es den Wert eines Baugrundstücks um die Abrisskosten, da es zwecks Bebauung erst frei geräumt werden muss. In der Mindestbewertung nach BewG werden Werteinflüsse wie Abriss oder Nutzungsrechte durch den pauschalen Abschlag von 20% berücksichtigt. In einem „reinen Bodenwertgutachten“ für ein „fiktiv unbebautes Grundstück“ ist z.B. die Minderung um Abrisskosten zu vernachlässigen, da es fiktiv unbebaut ist.
Erfolgt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes über ein „fiktiv unbebautes Grundstück“, wird vom Finanzamt ein „reines Bodenwert-gutachten“ für den Grund und Boden als steuerliche Bemessungsgrundlage anerkannt, wenn nach Regelverfahren entsprechend BewG für ein bebautes Grundstück der Mindestwert als Bemessungsgrundlage festgestellt wird. Allein die Bezugnahme auf den vom Gutachterausschuss ermittelten BRW ist jedoch nicht ausreichend für das Begehren einer geringeren Bemessung.
Bei einem unbebauten Grundstück führt eine Wertermittlung durch Gutachten zum Stichtag nach 1996 in Berlin schon deshalb zum niedrigeren Wert, weil das Finanzamt entsprechend BewG das Preisniveau der BRW zum 1.1.1996 zugrunde legt, unabhängig vom Zeitpunkt der Entstehung der Steuer.
Ein mit einem „reinen Bodenwertgutachten“ beauftragter SV für ein fiktiv unbebautes Grundstück hat insbesondere zu ermitteln, inwieweit ein für eine Mehrheit von unbebauten, erschließungsbeitragsfreien Grundstücken veröffentlichter BRW für die Bewertung geeignet ist, soweit keine vergleichbaren Grundstückswerte vorliegen.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Richtwertgrundstück sind in den wertbeein-flussenden Umständen wie Art und Maß der baulichen Nutzung, spezielle Lage, Erschließungszustand, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt zu berücksichtigen. Die Abweichung der tatsächlichen von der zulässigen Bebauung ist nach WertV, wie auch nach BewG zu berücksichtigen, wenn die zulässige Bebauung z.B. aus rechtlichen Gründen nicht ausgenutzt werden kann.
Darüber hinaus ist der BRW im Gutachten an die aktuellen Wertverhältnisse zum Besteuerungs-zeitpunkt anzupassen.
Für die steuerliche Bedarfsbewertung nach BewG sind vom Gutachterausschuss BRW- Indizes ermittelt worden. Diese sind nur für diesen Zweck geeignet, da der BRW gegenüber dem 1.1.1996 in den besseren Wohnlagen weniger stark gefallen ist, als im gleichen Zeitraum in den einfachen Lagen. Der BRW- Index wurde insgesamt für den Teilmarkt der offenen Bauweise ermittelt. D.h. Unterschiede in den einzelnen BRW- Zonen werden nur durchschnittlich berücksichtigt. In einem Gutachten ist für das zu bewertende Grundstück der BRW der entsprechenden BRW-Zone zugrunde zu legen, da nur dieser die tatsächlichen Wertverhältnisse für das Grundstück berücksichtigt.
Der Begriff Verkehrswertermittlung ist dabei fehl am Platz. Ein derart vom SV ermittelter niedrigerer Wert entspricht zwar nicht dem Verkehrswert, gleichwohl wird er von den Finanzämtern anerkannt, soweit sonst der Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG anzusetzen wäre.
Oftmals liegt der Wert des fiktiv unbebauten Grundstücks unter dem eigentlichen Marktwert (Verkehrswert, gemeine Wert) des insgesamt bebauten Grundstücks. Gleichwohl kann auf die Ermittlung des Verkehrswertes aus dem Ertrags- Sach- oder Vergleichswertverfahren verzichtet werden.

3.2 wertmindernde Grundstücksbelastungen
Wertminderungen durch Grundstücksbelastungen sind in den nach BewG ermittelten Werten bereits berücksichtigt. In einer Verkehrswertermittlung nach WertV im Rahmen der Öffnungsklausel wirken sich Nießbrauch– bzw. Wohnungsrechte, sowie Grunddienstbarkeiten wertmindernd gegenüber dem unbelasteten Wert aus. Nach einem Nichtanwendungserlass der obersten Finanzbehörden vom 1.3.2004 sind in einem Verkehrswertgutachten derartige Belastungen entgegen einem diesbezügliches BFH- Urteil, wonach diese nicht wertmindernd in Ansatz zu bringen sind, zu berücksichtigen. Lt. BFH-Urteil komme dem Nutzungsrecht nur dann keine verkehrsmindernde Bedeutung zu, wenn der Begünstigte zugleich auch Miterbe sei. Dann liegen ungewöhnliche, nicht zu berücksichtigende Verhältnisse vor. Ansonsten können derartige Nutzungsrechte den Verkehrswert erheblich mindern. Z.B. bei einem Einfamilienhaus, das von einem 70 Jahre jungen Ehepaar an die Kinder verschenkt wird, kann die Wertminderung gegenüber dem vom Finanzamt festgestellten Mindestwert erheblich sein, wenn die Schenkenden zu Lebzeiten das Recht behalten, alle Erträge aus dem Grundstück zu ziehen. Entsprechend mindern sich auch die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuern.
Ein wie vor erarbeitetes Gutachten entspricht zwar der WertV, aber es scheitert wegen des vorgenannten BGH- Urteils bei einem Verfahren vor dem Finanzgericht. Vor dem Finanzamt hat das Gutachten jedoch Bestand.
Der Steuerpflichtige hat im Rahmen der Öffnungsklausel das Wahlrecht die Minderung des gemeinen Wertes durch Grunddienstbarkeiten mit Gutachten gesondert auszuweisen, bzw. wertmindernd zu berücksichtigen. In diesem Fall entfällt die Stundung nach § 25 (1) BewG, da der zum Stichtag durch Nießbrauch geminderte, belastete Verkehrswert die steuerliche Bemessungsgrundlage bildet.

4. Freie Beweiswürdigung des Gutachtens
Der Steuerpflichtige trägt gem. § 146 (7) BewG die Nachweislast für den niedrigeren gemeinen Wert. Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten eines SV für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke erforderlich (R 163 ErbStR). Z.B. Gutachten eines Steuerberaters oder eines Wirtschaftsprüfers werden vom Finanzamt nicht anerkannt (BFH II R 69/01 v. 11/04). Entscheidend für die Anerkennung eines Gutachtens ist dessen Qualität. Es kommt nicht auf die nachgewiesene Qualifikation des Sachverständigen an (z.B. zertifiziert oder öffentlich bestellt und vereidigt). Das Eine mag das Andere nach sich ziehen, ist aber nicht zwingend Voraussetzung. Ein Gutachten unterliegt der „freien Beweiswürdigung“ durch das Finanzamt, welches die Plausibilität, sowie die Einhaltung anerkannter Bewertungsregeln überprüft. Ein mängelfreies Gutachten ist anzuerkennen, wenn es den rechtlichen Vorgaben der WertV und der WertR genügt. Das BewG enthält keine Regeln für die Verkehrswert-ermittlung. Alle anerkannten Methoden der Verkehrswertermittlung können angewandt werden. Die Wahl der Wertermittlungsmethode liegt im Ermessen des Sachverständigen. Die WertV 88 enthält über die Zwecke des Baugesetzbuches hinaus allgemein anerkannte Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes. Danach sind Ermittlungsmethoden grundsätzlich gleichrangig (einzeln oder kombiniert). Die Vergleichswertmethode wird als die zuverlässigste Methode angesehen, wenn hinreichend aussagekräftiges Vergleichsmaterial zur Verfügung steht. Entscheidend ist letztendlich der Vergleich mit den Marktverhältnissen (lt. BGH von 7/04)
Das Finanzamt sollte ein nach den Regeln der WertV ermittelten Verkehrswert übernehmen. In der Praxis tun sich Finanzämter mitunter schwer Gutachten anzuerkennen. Das ist weniger dem Umstand geschuldet, dass Gutachten Mängel aufweisen, sondern vor allem der Tatsache, dass sich der Nachweis eines niedrigeren Wertes auf bestimmte Bundesgebiete konzentriert, damit eher die Ausnahme darstellt und die Finanzbeamten sich mit der Materie der Verkehrswertermittlung auseinandersetzen müssen. Entscheidungen des Finanzamtes sind aus der Sicht der WertV mitunter nicht nachvollziehbar. Klarheit schafft dann erst ein Verfahren vor dem Finanzgericht.
Nachfolgende Beispiele aus der Praxis belegen, dass der Nachweis eines niedrigeren Wertes mittels Gutachten vor Zahlung zu hoher Steuern dringend zu empfehlen ist.

4.1 Bespiele aus der Praxis
4.1.1 gewerblich genutzte Villa
Die gründerzeitliche Villa befindet sich in bester Wohnlage in Berlin, und wird auf der Grundlage eines Pachtvertrages gewerblich genutzt. Die vereinbarte, bzw. aus dem Umsatz abgeleitete Pacht ist gemessen am hohen Bodenwert in der sehr guten Wohnlage unwirtschaftlich. Das Finanzamt erkennt das Gutachten in einem ersten Bescheid nicht an, da eine „übliche Miete nicht zu ermitteln“ sei und die Miete im Gutachten eine „geschätzte und nicht die übliche Miete“ darstellt. Darauf hin ermittelt das Finanzamt den Bedarfswert nach § 147 BewG. Darin zählen zu den Sonderobjekten, insbesondere Gebäude zur Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen. Jedoch nur dann, wenn sie nicht, oder nur mit erheblichen Aufwand für andere Zwecke nutzbar gemacht werden können (R 178 ErbStR). Eine Stadtvilla ist sehr wohl auch für eine Wohnnutzung geeignet. Die im Gutachten ermittelte Pacht liegt innerhalb üblicher Spannbreiten. Den im Gutachten ausgewiesenen Wert für ein fiktiv unbebautes Grundstück erkennt das Finanzamt ebenfalls nicht an, da für das bebaute Grundstück kein „reines Bodenwertgutachten“ vorgelegt wurde.
Erst nach Einspruch gegen den Bescheid erkennt das Finanzamt in einem geänderten Bescheid den niedrigeren Wert an. Schon ein reines Bodenwertgutachten für ein fiktiv unbebautes Grundstück hätte zu einem niedrigeren Wert geführt. Im Rahmen der doppelten Öffnungsklausel war es jedoch möglich ein noch geringeren Wert für das insgesamt bebaute Grundstück nachzuweisen. Das Bespiel verdeutlicht, dass ein Einspruch gegen ein nicht nachzuvollziehenden Bescheid des Finanzamtes Erfolg hat.

4.1.2 Eigentumswohnung
Die Eigentumswohnanlage befindet sich in bester Wohnlage in Berlin auf einem relativ großen Grundstück, welches nur etwa zur Hälfte bebaut ist. Lt. Bebauungsplan ist die andere Hälfte nicht bebaubar. Das Finanzamt übernimmt ungeachtet dessen den BRW für das gesamte Grundstück und leitet aus dem Mindestwert die Bemessungs-grundlage für die Eigentumswohnung ab. Durch ein Gutachten für ein „fiktiv unbebautes Grundstück“ kann unter Berücksichtigung der zulässigen Bebauung ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden.

4.1.3 Einfamilienhaus
Das Einfamilienhaus liegt in einer einfachen Wohnlage in Berlin. Ein Bebauungs- oder Baunutzungsplan liegt für dieses Gebiet nicht vor. Aus dem Flächennutzungsplan, der Grünland ausweist, ist kein Bauplanungsrecht abzuleiten. Eine Bebauung im Außenbereich ist nach § 35 BauGB zulässig. Der BRW für die gegenüberliegende Straßenseite (Bauland) ist wegen des Entwicklungszustandes des zu bewertenden Grundstückes (Bauerwartungsland) nicht anwendbar, kann aber z.B. mittels deduktiver Bodenwertermittlung angepasst werden. Vom Finanzamt wurde der nicht geeignete BRW der gegenüberliegenden Straßenseite ohne Berücksichtigung des Bauplanungsrechts angesetzt und im Rahmen der Mindestbewertung ein entschieden zu hoher Grundbesitzwert festgestellt. Mit einem Gutachten konnte für das fiktiv unbebaute Grundstück ein niedrigerer Wert ermittelt werden.

4.1.4 Mietwohnhaus
Das Objekt befindet sich in guter Wohnlage in Berlin in einem von Einfamilienhäusern geprägtem Gebiet mit offener Bauweise. Der Verkehrswert wurde nach Einsicht in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses aus dem Vergleichswertverfahren abgeleitet. Im Ergebnis liegt der Verkehrswert aufgrund des Reparaturstaus etwa in Höhe des Bodenwertes für das unbebaute Grundstück. Das Finanzamt beanstandet, dass der Reparaturstau im Sachwertverfahren „pauschal“ ermittelt und der Bodenwert an das tatsächliche Maß der baulichen Nutzung angepasst wurde. Das Vergleichswert-verfahren wird nicht beanstandet aber auch nicht gewürdigt. Ungeachtet dessen erkennt das Finanzamt aber den nachgewiesenen niedrigeren Wert des fiktiv unbebauten Grundstücks an und stellt auf den Mindestwert ab. Dieser liegt etwa in Höhe des Verkehrswertes für das bebaute Grundstück. Die Ermittlung des fiktiv unbebauten Grundstücks hätte für den SV direkt zum (vom Finanzamt anerkannten) Ziel geführt. I.d.R. ergibt sich der geringste Widerstand beim Nachweis des niedrigeren Wertes für ein fiktiv unbebautes Grundstück.

Pösel, Sachverständiger, zertifiziert nach ISO/ICE EN 17024 (vormals EN 45013)
www.sv-poesel.de ,  info@poesel.com

Quellen:
Grundbesitzbewertung (Halaczinsky/Teß),
Praxis der Grundstücksbewertung (Möckel),
Grundstücksbewertung (Sprengnetter)

Referenzen

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Rückmeldungen von Auftraggebern sind selten. Z.B. wenn ein Finanzamt dem Widerspruch in Form eines Gutachtens uneingeschränkt stattgibt und die Wertermittlung des Gutachters zum „vollen Erfolg“ führt. In diesem Fall hat der Auftraggeber Widerspruch beim Finanzamt Wedding eingelegt und dazu meine Verkehrswertermittlung eingereicht, die ein um 42 % geringeren Wert nachweisen konnte. In der pauschalen Ermittlung des Grundbesitzwertes hat das Finanzamt einen Bodenrichtwert angesetzt, ohne wertbeeinflussende Merkmale, wie die bauliche Auslastung des Grundstückes zu berücksichtigen. Zudem hat das Finanzamt bei der Berechnung des Gebäudewertes der Eigentumswohnung einen „Gebäudevergleichswert“ angesetzt der neben dem Gebäudewert auch den Bodenwert enthält. Damit wurde der Bodenwert doppelt berechnet und auf dieser Grundlage die Erbschaftssteuer festgestellt. Die Einsparung an Erbschaftssteuer betrug ein Vielfaches der Gutachterkosten.

In meiner Tätigkeit als Sachverständiger seit Anfang 1990 konnte ich zahlreiche Gutachten zur Zufriedenheit folgende Auftraggeber in Berlin und Brandenburg, sowie darüber hinaus erarbeiten:
– Private Auftraggeber,
– Amtsgerichte Köpenick und Mitte,
– Steuerberater,
– Rechtsanwälte,
– Immobilienbüros,
– öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige, mit denen Gutachten in Zusammenarbeit erstellt wurden,
– Dresdner Bank Berlin                                                03/1991 bis 04/1995
Immobilien-Service GmbH, Wittenbergplatz 5-6, 10789 Berlin.
– COMMERZBANK AG                                                   01/1995 bis 05/2003
Immobilienzentrum Berlin City West, Bayreuther Str. 35, 10789 Berlin.
– DG-Hyp AG                                                                   09/1995 bis 01/1998
Fasanenstraße 5, 10623 Berlin.
– VR WERT                                                                         04/2000 bis 12/2002
Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH, Rosenstraße 2, 20095 Hamburg

Referenzen Schreiben

Bodenwert, Grundstück, Grundbuch

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Bodenwert: Der Wert eines Grundstückes bestimmt sich unter Berücksichtigung der Lage und der Nutzbarkeit danach, welchen Wert der gewöhnliche Geschäftsverkehr dem Boden beimisst. Nicht berücksichtigt werden sonstige wertrelevante Umstände, wie z.B. Rechte + Belastungen des öffentlichen + privaten Rechts, wertvoller Aufwuchs + Altlasten, sowie bauliche Anlagen. Der Begriff ist an keiner Stelle definiert.
Bodenwertansatz: Grundsätzlich ist bei der Wertermittlung bebauter Grundstücke die Bebauung nicht zu berücksichtigen (freigelegter Bodenwert).
Ausnahme: Bei wirtschaftlich nicht optimal genutzten Grundstücken (bauliche Unter- oder Überausnutzung). Ist Liquidation aus rechtlichen Gründen nicht möglich, bzw. scheidet aus wirtschaftlichen Gründen aus, ist im Sachwertverfahren der restnutzungsdauerabhängige BW anzusetzen (bei tatsächlich vorhandener Nutzung, welche zeitlich befristet von der optimalen und zulässigen Nutzung abweicht, nach Sprengnetter).
Viele Argumente sprechen gegen eine Dämpfung des Bodenwertes bebauter Grundstücke.
 Zustandsmerkmale (Wertbeeinflussende Merkmale): Lage, Größe, Entwicklungs- und Erschließungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, sowie Grundstücksgestalt.
Bodenrichtwerte (BRW, § 196 BauGB, sowie § 13 WertV): Durchschnittlicher Lagewert des Bodens für Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen. Er wird ermittelt für unbebaute Grundstücke pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Geeignete BRW können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung von Bodenwerten herangezogen werden. Unterschiede des gegenständlichen Grundstückes vom BRW in den Wertbeeinflussenden Merkmalen sind zu berücksichtigen.
Geeignete BRW: Sind entsprechend den örtlichen Verhältnissen hinreichend bestimmt bezüglich der Lage, des Entwicklungs- und Erschließungszustandes, nach Art und Maß der baulichen Nutzung und der Grundstücksgestalt.
Allgemeine BRW sind lt. § 196 BauGB i.d.R. am Ende eines Jahres vom Gutachterausschuss zu ermitteln und zu veröffentlichen.
Besondere BRW: ein davon (wie vor) abweichender Zeitpunkt. Z.B. BRW in Sanierungsgebieten sind auf den Grundstückszustand des Anfangs- oder Endwertes abgestellt.
Bodenbeschaffenheit: topographische und physische Eigenschaften des Grund und Bodens und seine Eignung als Baugrund. Besondere Gründungskosten sind z.B. Pfahlgründung, Grundwasserverhältnisse.
Maß der baulichen Nutzung: GRZ, GFZ, BMZ, Zahl der Vollgeschosse, Höhe der baulichen Anlagen, Baugrenzen, Trauf- + Drempelhöhe, Firsthöhe, Dachform und -neigung.
Art der baulichen Nutzung (Gebietstypen der BauNVO):
Kleinsiedlungsgebiete WS, reine Wohngebiete WR, allgemeine Wohngebiete WA, besondere WB, Dorfgebiete MD, Mischgebiete MI, Kerngebiete MK, Gewerbegebiet GW, Industrie- GI + Sondergebiete SO.
Geschossflächenzahl GFZ: Quotient aus der planungsrechtlich zulässigen oder tatsächlich vorhandenen Geschossfläche und der Grundstückfläche.
Grundflächenzahl: Quotient aus der bebaubaren Fläche (zulässig oder vorhanden) und der Grundstücksfläche.
Baumassenzahl: Quotient aus dem zulässigen und dem tatsächlich vorhandenen Volumen des Baukörpers.
Umrechnungskoeffizienten für: Unterschiede im Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgröße- und Tiefe, Wohnungsgrößen, Marktanpassungsfaktoren.
Überbaubare Grundstücksfläche (Baufenster, BauNVO): begrenzt durch Baugrenze, -linie und Bebauungstiefe.
Baugrenze: Grenze der überbaubaren Grundstücksfläche, die nicht überschritten werden darf.
Baulinie: Grenzlinie der überbaubaren Fläche, auf der gebaut werden muss.
Bebauungstiefe: darf nicht überschritten werden.
Abstandsfläche (Grenzabstände, „Bauwich“): Abstand eines Gebäudes von der Grundstücksgrenze (i.d.R. 3 m).
Offene Bauweise: Einzelhäuser und Hausgruppen mit einer Länge von höchstens 50 m.
Geschlossenen Bauweise Errichtung der Gebäude ohne Abstandsflächen.
Zugang für Sachverständige zur Kaufpreissammlung: Bei berechtigtem Interesse, das beim Gutachterausschuss glaubhaft darzulegen ist. Ein allg. Recht besteht nicht. Nicht so in Berlin.
Aufgaben des Gutachterausschusses :
– Erstattung von Verkehrswertgutachten,
– Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
– Ermittlung von Bodenrichtwerten + sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten.
Bodenwertermittlung von Bauerwartungs- und Rohbauland:
– aus Vergleichspreisen (2 Zeitspannen: allg. Wertverhältnisse zum Kauf, unterschiedliche Bauerwartung),
– aus Anfangswerten aus Umlegungsgebieten,
– deduktive Wertermittlung (Wertzu- und -abschläge zwecks Anpassung an das Bewertungsgrundstück).
Verfahren zur Ermittlung der Sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung,
– Vergleichswertverfahren, Kaufpreise vergleichbarer Gebiete,
– Relatives Lagewertverfahren, über Mittelwert des Quotienten aus Kaufpreis und Lagewertigkeit,
– Lappe, deduktive Schätzung der Bodenwerterhöhung,
– Schmalgeier –Verfahren, aus Erdgeschossmieten werden Relationen zum BW ermittelt,
– Zielbaummethode, Wichtung von Kategorien, zu ungenau und daher überholt,

Erschließungsrecht nach BauGB
Erschließung: bedeutet inhaltlich die öffentliche Verkehrserschließung, Versorgung mit Wasser und Strom, sowie Abwasserbeseitigung.
Erschließung in § 30 – 35: grundstücksbezogen, bei der Zulässigkeit von Vorhabe ist die ausreichende, bzw. gesicherte Erschließung zu beurteilen.
Erschließung in § 123ff: gebietsbezogen, regelt Erschließungsbeitrag, Abgabenerhebung nach Landesrecht durch die Gemeinde. Geregelt im BauGB wegen der eingeschränkten Bundeskompetenz nur Grunderwerb und erstmalige Herstellung z.B. für Straßen, Wege, Park- u. Grün- + Immissionsanlagen (außer Kinderspielplätze).
Erschließungsbeitrag (§ 127 BauGB): Öffentliche Abgabe der Grundstückseigentümer zur Finanzierung der Erschließung ihrer Grundstücke.
Ist ein Grundstück erchließungsbeitragspflichtig (ebpl.), erfolgt der Ansatz der Erschließungsbeiträge vorzugsweise als „besondere wertbeeinflussende Umstände“ (wbu). Oder: 2 Bodenwerte: BW-Verzinsung mit BW ebf und Gebäudeertrag zuzüglich BW ebpf.
In Sanierungsgebieten sind keine Erschließungsbeiträge zu entrichten, da sie als sanierungsbedingte Wertsteigerung abgeschöpft werden.
Erschließungslast: Pflicht der Gemeinde zur öffentlichen Erschließung im Rahmen der Daseinsvorsorge ohne Rechtsanspruch.
Erschließungsvertrag: Übertragung der öffentlichen Aufgabe zur Erschließung auf einen privaten Erschließungsträger.
„private Erschließung“: Im Vergleich zur öffentlichen Erschließung übernimmt ein privater Dritter durch Vertrag die öffentliche Aufgabe der Erschließung. Private Erschließung muss öffentlich-rechtlich gesichert sein. Führt die Gemeinde die Erschließung selbst durch, trägt sie im Gegensatz zum privaten Erschließungsträger 10% der Kosten.
Weitere öffentliche Erschließungslasten:
– Ausbaubeiträge (nach Kommunalabgabengesetz, KAG): Verbesserung und Erhaltung der Erschließungsanlagen;
– Naturschutzbeiträge nach § 135a;
– Ausgleichsbeträge für Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen;
– Beiträge nach AVB (Wasser, Strom, Gas, Abwasser, Wärme);
– Naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen, bzw. Ausgleichsmaßnahmen nach §1 BauGB:

Grundstück, Grundbuch
Gegenstand der Wertermittlung: Das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile sowie des Zubehörs (oder Grundstücksteile, einzelne Bestandteile, oder einzelnes Zubehör). Bestandteil und eigenständiger Gegenstand können auch Rechte an Grundstücken sein.
Grundstück: Im Rechtssinn, bzw. im Sinne des Grundbuches: ein im Liegenschaftskataster erfasster abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem besonderen Blatt oder unter einer besonderen Nummer geführt wird. Mehrere Flurstücke können ein Grundstück bilden, umgekehrt nicht.
Flurstück: Zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der in der Flurkarte unter einer besonderen Nummer aufgeführt ist.
Wesentliche Bestandteile (BGB § 93- 95): Die mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen, die nicht ohne Zerstörung voneinander getrennt werden können, insbesondere Gebäude (bauliche Anlagen) und Pflanzen.
Scheinbestandteile: Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund + Boden verbunden sind, insbesondere dann, wenn die spätere Trennung vom Grundstück von Anfang an beabsichtigt ist (z.B. Gewächshäuser und Fertiggaragen, die ohne Zerstörung an anderer Stelle wieder aufgebaut werden können oder Mietereinbauten, die wieder entfernt werden müssen). Einbauküche?
Zubehör eines Grundstückes: bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen und zur Hauptsache in einem räumlichen Verhältnis stehen. Gegenstände, die zur bestimmungsgemäßen Nutzung des Grundstückes notwendig sind, z.B. Maschinen oder die Einrichtung einer Gastwirtschaft.

Grundbuch: Bestandteile und Inhalt,
Deckblatt : Ordnungsangaben, z.B. Amtsgericht, Grundbuchbezirk.Bestandsverzeichnis : Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Miteigentumsanteile, ggf. Herrschvermerk.
Erste Abteilung : Eigentümer.
Zweite Abteilung : Belastungen, mit Ausnahme der Grundpfandrechte (vormals Servitutenbuch in Süddeutschland).
Dritte Abt.: Hypotheken, Grund- + Rentenschulden und die sich darauf beziehenden Vormerkungen.
Besonderen Grundbuchblatt: wird angelegt für Wohneigentum, sowie Erbbaurecht.
Rangverhältnis mehrerer Belastungen (§ 879 BGB): Prioritäts- oder Vorrang- (Lokus-) Prinzip, bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen in verschiedenen Abteilungen. Bei Eintragungen in verschiedene Abt. entscheidet das Datum. Wenn gleiches Datum, dann sind Belastungen gleichrangig. Verschiebungen aufgrund rechtl. Vereinbarungen sind möglich. Öffentl. Lasten gehen vor.
Grundakte: für jedes Grundbuchblatt werden sog. Grundakten geführt. Diese tragen dieselben Ordnungsmerkmale wie das zugehörige Grundbuchblatt. In den Grundakten werden alle Urkunden und Dokumente aufbewahrt, auf die sich eine Eintragung im Grundbuchblatt gründet oder auf die im Grundbuchblatt Bezug genommen wird. Die in den Grundakten vorhandenen Urkunden + Dokumente gelten als Grundbuchinhalt, soweit sich eine Eintragung im Grundbuchblatt darauf bezieht.
Realfolium: Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt angelegt.
Personalfolium: Für die jeweiligen Grundstücke eines Eigentümers wird ein Grundbuchblatt angelegt.
Übereignung: des Eigentums durch Einigung zwischen Erwerber und Veräußerer, sowie die Übergabe der Sache an den Erwerber. Zur Übereignung bedarf es der Auflassung (Einigung vor dem Notar, notarieller Kaufvertrag) und Eintragung ins Grundbuch, sowie der Schlüsselübergabe.
Einigung und Übergabe entfallen in Sonderfällen, z.B. bei der Zwangsversteigerung, der Umlegung und im Erbschaftsfall.
Grundbucheintragung: genießt öffentlichen Glauben, außer m²- Angaben.
– Auflassungsvormerkung: verhindert den gutgläubigen Erwerb durch Dritte. Ab Besitzübergabe trägt der Erwerber die Gefahren des Grundstückes. Er hat das Recht Nutzen zu ziehen und die mit dem Grundstück verbundenen Rechte wahrzunehmen. Mit Gefahrenübergang trägt der Käufer die Preisgefahr (Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung).
– Sanierungs- oder Umlegungsvermerk: Einschränkung der Verkehrsfähigkeit eines Grundstückes wegen Genehmigungspflichten (§ 144 BauGB), oder Verfügungs- u. Veränderungssperre (§ 51 BauGB).
Ohne Grundbucheintragungen: gesetzliche und privatrechtliche Rechte + Lasten, wie
– persönliche Rechte (dinglich nicht mit notariellem Überlassungsvertrag gesicherte obligatorische Rechte).
– schuldrechtliche Ansprüche, wie z.B. Miete + Pacht sowie schuldrechtliche Vorkaufsrechte.gesetzliche, nachbarrechtliche Beschränkungen des Grundeigentums, wie z.B. Notweg + Überbau.
– nachbarrechtliche Beschränkungen durch Landesrecht (öffentlich rechtliche Beschränkungen), wie z.B. Leitungs-, Hammerschlags-, Fenster- + Lichtrecht, Beschränkungen durch B-plan oder Denkmalschutz.

Besitzer ist (im Gegensatz zum Eigentümer), wer die tatsächliche Herrschaft (körperliche Gewalt) ausübt, z.B. der Mieter einer Wohnung, bzw. der Käufer des Grundstückes ab Übergabe bis zur Grundbucheintragung.
Befreiter Vorerbe: Ist von der Zustimmung der Nacherben befreit, darf über das geerbte Grundstück frei verfügen.
Sachmängelhaftung: Möglichkeit der Wandlung (Grundstückskaufvertrag rückgängig machen) und Minderung (des Kaufpreises).
Herrschvermerk: Ist ein Grundstück durch ein Recht begünstigt (z.B. Wegerecht), kann ein Herrschvermerk in das Bestandsverzeichnis des Grundbuches eingetragen werden. (s. auch Rechte + Belastungen)
Teilungserklärung (§ 8 WEG): Erklärung gegenüber Grundbuchamt, dass das Eigentum an einem Grundstück in der Weise in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer Wohnung (oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume) verbunden ist. Wohneigentum besteht ewig.
Genehmigungsunterlagen: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung
Einräumungsvertrag (§ 3 WEG): Das bestehende Miteigentum (Bruchteileigentum nach BGB) an einem Grundstück kann durch Vertrag in der Weise beschränkt werden, dass jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (oder nicht zu ….) eingeräumt wird.
Verjährungsfrist bei Grundstücksgeschäften 10 Jahre (§ 196 BGB; wegen Vermessung, Katastereintragung, Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt zur Grunderwerbssteuer usw.). Bei Rückübertragung gilt übliche Verjährungsfrist von 3 Jahren.

Sonstiges
Immobilienfonds: Anlage von Kapital in Immobilien. Bei den geschlossenen Fonds ist die Zahl der Anleger begrenzt, bei den offenen nicht.
Hofstelle: Gebäue, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen mit mind. einem Gebäude, welches ein landwirtschaftliches Wohngebäude ist.
Beleihungsauslauf: Verhältnis Fremdkapital (Finanzierungskredit) zu Beleihungswert.
Grunderwerbskosten (Nebenkosten, ca. 15%): alle beim Erwerb eines Grundstücks anfallenden Kosten, wie Grunderwerbssteuer, Gerichts- und Notargebühren, Gutachterkosten, Maklerprovision, Bodenuntersuchungen. Wirken sich nicht auf den VKW aus. Werden bei Renditebetrachtungen (z.B. Ermittlung der Preisobergrenze) und Mietgestaltungen berücksichtigt. Sie sind nicht Bestandteil des Nettokaufpreises und vom Käufer zu zahlen. Steuerlich können sie bei eigengenutzten Immobilien vor Bezug abgesetzt werden.
Kaufvertrag: darf keine unzulässigen Klauseln enthalten. Nebenabreden führen zur Nichtigkeit des Vertrages (z.B. Angabe eines geringeren Kaufpreises um weniger Grunderwerbssteuer zu zahlen, oder Gläubiger leer ausgehen zu lassen. Der Käufer macht sich der Steuerhinterziehung schuldig, der Verkäufer der Beihilfe).

Verkehrswertermittlung

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Der Verkehrswert nach § 194 BauGB wird auf der Grundlage der ImmoWertV ermittelt. Diese wurde mit einer über die Jahre immer stärker gewachsenen Zahl an Richtlinien versehen, wie die Sachwertrichtlinie (SW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) und die Ertragswertrichtlinie (EW-RL).

Wertbegriffe:

Wert: Durchschnittspreis einer Sache, den eine große Anzahl von Marktteilnehmern bereit ist zu zahlen.
Preis: Preis muss nicht zwingend dem Wert entsprechen. Richtet sich nach Angebot und Nachfrage.
Kosten: Wertverzehr, bei welchem nicht unbedingt Geld fliesen muss (z.B. Bewirtschaftungskosten).
Erlöse: Erträge, die eine Wertschöpfung darstellen (Begriffe aus dem Ertragswertverfahren).
ImmoWertV: Vorschrift für Gutachterausschüsse, nach Städtebaurecht (BauGB) zwingend vorgeschrieben. Für freie SV: Bedeutung von „anerkannten Regeln der Technik“. Nicht zwingend anzuwenden, Abweichungen sollten begründet werden.
(Nachfolgende Angaben zu Gesetzen, Vorschriften usw. entsprechen dem Stand der Vorgängerverordnung, der WertV.)
WertR: bundesminesterielle Verwaltungsanweisung, verbindlich auf Anordnung. Sie wird als geltender Bewertungsgrundsatz angesehen und hat in der Praxis große Verbreitung gefunden.
Wertermittlungsobjekt: der räumlich zusammenhängende Grundbesitz eines Eigentümers. Dabei kommt es weder auf den rechtlichen noch auf den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff an. Grundstücksteile und Rechte an Grundstücken sind ebenfalls selbständige Wertermittlungsobjekte.
Verkehrswert (§ 194 BauGB, = Marktwert lt. ImmoWertV + WertR): „wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen  Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.
„Jedermann ist nicht bereit an jedem Ort und zu jeder Zeit jedes Grundstück zu kaufen.“
„Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstückes (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.“
Gewöhnliche Geschäftsverkehr: wenn Verkäufe ohne Zwang, Zeitdruck, + persönliche Interessenlage zustande kommen (nur objektive Maßstäbe preisbestimmend).
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 6 WertV): Zur Wertermittlung sind nur Daten heranzuziehen, die nicht durch ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse beeinflusst sind. Diese können vermutet werden, wenn erhebliche Abweichungen der Kaufpreise vorliegen, bzw. Erträge, Bewirtschaftungs- oder Herstellungskosten von vergleichbaren Werten abweichen. Beeinflussung von Kaufpreisen z.B. durch außergewöhnliches Interesse des Käufers oder Verkäufers am Kauf oder Verkauf oder wenn besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien existieren.
Wertermittlungsstichtag: Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Die an diesem Stichtag maßgebenden allg. Wertverhältnisse sind der Wertermittlung zugrunde zu legen.
Qualitätsstichtag: Zeitpunkt, der für die Qualifizierung der Zustandsmerkmale eines Grundstückes maßgeblich ist. Er fällt i.d.R. mit dem Wertermittlungsstichtag zusammen. Nicht zusammen fällt er vor allem bei Wertermittlungen im öffentlich- rechtlichen Bereich (z.B. bei Enteignung, Sanierung, Umlegung).
Abweichungen        Allg. Wertverhältnisse (Stichtag)                                      Zustand (Qualität)
Ehescheidung:         Anfangsvermögen „Beginn Zugewinngemeinschaft“     Beginn der Ehe,
mit Lebenshaltungsindex hochindiziert auf
Endvermögen „Ende der Zugewinngemeinschaft“         Antrag auf Scheidung,
Enteignung:       Letzte gerichtliche Tatsachenentscheidung                   vor 1. Einfluss (Vowirkung),
Sanierung :               Anfangs- und Endwert des Bodens zum                   Endwert unter Berücksich-
„Abschluss der  Sanierung“  §154 BauGB                tigung der Wertsteigerung,
Umlegung:               Einwurfswert und Zuteilungswert                 Zuteilungswert  (Berücksichtigung
„Zeitpunkt  des Umlegungsbeschlusses“ der Wertsteigerung),
Vorzeitige Besitzeinweisung:   Wirksamwerden der Einweisung,
Steuerliche Bewertung:  Besteuerungszeitpunkt bei Verkehrswertermittlung
(Stichtag und Qualität),  (Stichtag 1.1.96 nur bei Grundbesitzbewertung),
Erbauseinandersetzung: Todestag des Erblassers,
Überbau, Notweg:          Entstehen des Überbaus, Notweges.

Grundstückszustand, Abweichungen zwischen aktuellen und Zustand lt. Gutachten
– Beleihungswertermittlung: Unterstellung des Sollzustandes für ein geplantes Bauvorhaben,
– lt. Auftrag: Auftraggeber will z.B. erst nach Beseitigung eines Schadens veräußern.

Gegenstand der Wertermittlung ist lt. das Grundstück und die für die Verkehrsfähigkeit der
Immobilie notwendige rechtlich selbständige wirtschaftliche Einheit.
Gebäude (bauliche Anlagen) sind wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 93 BGB). Unberücksichtigt bei der Verkehrswertermittlung bleibt das Inventar, sowie z.B. nicht fest eingebaute Einbauküchen.
Bauliche Anlagen (lt. LBO): Mit dem Erdboden fest verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen.
Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwereauf dem Erdboden ruht oder auf ortsfeste Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden“.
Bauliche Anlagen sind genehmigungsfrei (bzw. vereinfachtes Verfahren) wenn sie z.B. eine bestimmte Größe nicht überschreiten (Entsprechend Sondervorschriften der jeweiligen Landesbauordnung, LBO).

Zustandsmerkmale baulicher Anlagen:     -Baujahr,                            -Größe,
-Bauausführung,              -Ausstattungsstandard,
-Unterhaltungszustand,   -Baumängel + Bauschäden.

Zustandsmerkmale eines Grundstückes: Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage.

Tatsächliche Eigenschaften: Allg. Angaben, Lage, Größe, Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, Erschließungsbeitrags- u. abgabenrechtlicher Zustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt.
Rechtliche Gegebenheiten: Rechte+ Belastungen, Zulässigkeit d. Bebauung, Entwicklungszustand (Wartezeit), Mietverträge usw.

Barwert: Summe aller regelmäßigen, zukünftigen Einnahmen (Rentenzahlung), auf die Gegenwart abgezinst. Zinseszinsrechnung, vereinfacht über Zeitrentenbarwertfaktor. Die Summe der Barwerte ergibt den Gebäudeertrag.
Rentenart                    Anwendung                                                   Barwertfaktor, Zinssatz, Zeitraum
Ewige Rente                 Ertragswertverfahren (Bodenwertanteil)  RND unendlich
Wegerechte (i.d.R.)                                        Liegenschaftszinssatz,
Verrentung von Kaufpreisen

Zeitrente                       Ertragswertverfahren                 Zahlung über bestimmten Zeitraum (RND),
Mietabweichungen                     Rentenbarwertfaktor, p.A. nachschüssig,
Überbau                                                        Liegenschaftszinssatz,
Erbbaurechte (i.d.R.) Verrentung von Kaufpreisen
Leibrente                       Wohnungsrechte (i.d.R.)                             Zahlung an das Leben gebunden,
Nießbrauch                                                  Leibrentenbarwertfaktor,
Reallasten (Pflegeverpflichtung)              Liegenschaftszinssatz (belastet),
Verrentung von Kaufpreisen                      Kapitalmarktzinssatz (Bewertung
des Rechtes)
Höchstbetragsrente:    Leibrente über Höchstlaufzeit (z.B. RND < Lebenserwartung, dann
höchstens RND?)
Mindestbetragsrente:  Summe aus Zeit- + aufgeschobene Rente
Aufgeschobene Rente: beginnt nach bestimmtem Zeitintervall
Verbundene Rente:       bei mehreren Berechtigten
Versorgungsrente:         Sonderform einer Verbindungsrente

Leibrente: regelmäßige Zahlungen, die an die Lebenszeit einer Person gebunden sind.
Leibrentenbarwertfaktor: Bei der Wertermittlung von Rechten + Lasten ist häufig der Barwert eines Vor- oder Nachteiles zu ermitteln. Sind dabei Rechte + Lasten an die Lebenszeit einer Person gebunden, so wird der entsprechende Barwert mittels des sog. Leibrentenbarwertfaktors berechnet. Die Anwendung einer Zeitrente in Verbindung mit der statistischen Lebenserwartung des länger Lebenden berücksichtigt nicht hinreichend die Wahrscheinlichkeit des Überlebens eines Berechtigten.
Wohnflächenberechnung: gesetzlich nicht einheitlich geregelt. Nach II.BV und DIN 283 möglich. Bei Ertrags- und Mietwertberechnungen wohnwertabhängige Ermittlung (Anrechnung z.B. Terrassen, überhohe Räume anteilig).
DIN 277: (Ausgabe Juni 1987). Für WF-Berechnung nicht geeignet, da keine WF-Abstufungen (z.B. Balkone und Flächen unter Dachschrägen) enthalten.          (Für Gewerberaumflächen geeignet).
–  DIN 283: (Ausg. Febr. 1962), Enthält Abstufungen, ist aber 1983 ersatzlos zurückgezogen worden.
–  II. BV: Enthält Abstufungen, aber nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau.
Wesentliche Unterschied: Flächenanrechnung für Loggien, Balkone nach II.BV bis zu 50%;  nach DIN 283 zu 25%.
Volumenberechnung erfolgt nach der DIN 277 (1950). Wintergarten wird zu 100% angerechnet.
Wohn- und Nutzflächenfaktor: Verhältnis der Wohn-/ Nutzfläche zu Geschossfläche. Vom Gebäudetyp und vom Bj. Abhängig. Für Wohngebäude: 0,7 bis 0,8.
Ausbauverhältnis: umbauter Raum zu WF : 4,0 bis 6,0, abhängig vom Bj.
Erforderliche Daten  für eine marktkonforme Wertermittlung: Vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abzuleiten: Liegenschaftszinssätze (§ 11), Indexreihen (§ 9, Änderungen allg. Wertverhältnisse), Umrechnungskoeffizienten (§ 10, GFZ- Umrechnung), Vergleichsfaktoren (§ 12, Gebäude- + Ertragsfaktoren). Lt. § 193 BauGB: BRW.
Verfahren : Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert mit Hilfe eines geeigneten Verfahrens zu ermitteln, für welches die für eine marktkonforme Wertermittlung erforderlichen Daten zur Verfügung stehen. Bei der Wahl des Verfahrens ist nicht die tatsächliche, sondern die übliche Nutzung ausschlaggebend. Bei bebauten Grundstücken ist auf die künftige Nutzung unter Berücksichtigung der baulichen Ausnutzung abzustellen. Soweit sachgerecht, sind mehrere Verfahren anzuwenden und die Ergebnisse entsprechend zu würdigen.
Vergleichswertverfahren : anzuwenden, wenn genügend Vergleichsgrundstücke vorliegen, grundsätzlich aber für Bodenwertermittlung.
Vergleichspreise von Grundstücken, deren Zustandsmerkmale hinreichend übereinstimmen, dürfen nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sein. Unterschiede in den Zustandsmerkmalen der Vergleichspreise sind mittels Umrechnungskoeffizienten an die Merkmale des Bewertungsgrundstückes anzupassen, sowie auf den Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Nach Bildung des Mittelwertes sind „Ausreißer“ zu eliminieren (Abweichungen > als 30% vom Mittelwert). Ggf. Anpassung an Lage auf dem Grundstücksmarkt.

Für bebaute Grundstücke liegen oftmals zu wenige Kaufpreise vor, die auch hinsichtlich der Zustandsmerkmale der baulichen Anlagen hinreichend übereinstimmen. Zur Ermittlung des Vergleichswertes von bebauten Grundstücken können anstelle von Vergleichspreisen auch aus einer Vielzahl von Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren (€/m² WF-NF usw.) herangezogen werden.
Ertragsfaktoren: Vielfache des Jahresrohertrages
Gebäudefaktoren: €/m² WF/NF.

Ertragswertverfahren (§ 15-20): ist anzuwenden, wenn der nachhaltig erzielbare Ertrag bei der Kaufpreisbildung im Vordergrund steht. Der Verkehrswert wird aus dem Ertragswert abgeleitet, da geeignete Marktdaten zur Verfügung stehen und die Anpassung an die Marktlage mit dem Ansatz des differenzierten Liegenschaftszinssatz erfolgt.

Verfahrensablauf:    Wert der baulichen Anlagen wird getrennt vom Bodenwert ermittelt:
Rohertrag (Nettokaltmiete)
– Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag Grundstück
– RE Bodenanteil (Verzinsung BW)
= RE Gebäude
x Vervielfältiger
= Gebäudewert
+ Bodenwert
= Ertragswert                      => Formel:     EW = RE x V + BW x q hoch n

Rohertrag des Grundstücks : nachhaltig erzielbare Einnahmen (Nettokaltmieten, Pachten, Vergütungen) bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung.
Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Werden keine oder vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind bei der Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbare Einnahmen zugrunde zu legen. Der Rohertrag ergibt sich aus Gegenwartserkenntnissen und aus Prognosen. Im Unterschied dazu ist die ortsübliche Vergleichsmiete vergangenheitsbezogen.
Reinertrag des Grundstücks: Der um Bewirtschaftungskosten verminderte Rohertrag im Ertragswertverfahren. Dabei wird die Abschreibung vernachlässigt. In Renditebetrachtungen ist der „eigentliche“ RE zu beachten.
Bewirtschaftungskosten (BWK): erforderlich für ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines bebauten Grundstücks: Betriebskosten, Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Abschreibung. Die BWK Reduzieren den Rohertrag des Eigentümers. 
Abschreibung: Erneuerungsrücklage für den verbrauchsbedingten Wertverzehr, die aus dem Rohertrag erwirtschaftet wird, um nach Ablauf der Nutzungsdauer ein neues Gebäude zu finanzieren. Zählt zu den BWK, aber kein eigenständiger Ansatz, da im Ertragswertverfahren  mit dem Liegenschaftszinssatz berücksichtigt.
Instandhaltungskosten: Kosten während ihrer Nutzungsdauer, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen aufgewendet werden müssen. Sie umfassen die laufende Instandhaltung als auch die Instandsetzung einzelner Bauteile. Sie enthalten nicht die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen.
Mietausfallwagnis: lt. II.BV 2%. Bei gewerblichen Objekten 1 bis 8% (je nach Lage, Qualität, Mieterbonität + Marktverhältnisse).
Betriebskosten: Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug, Müll, Beleuchtung, Gartenpflege, Gebäude-Versicherung, Hauswart usw..
Anfangsrendite (Nominalrendite): Verzinsung des in Immobilien angelegten Kapitals (Jahresreinertrag/Ertragswert). Inflation wird im Verfahren nach WertV vernachlässigt. Unter Berücksichtigung der Abschreibungs- und Grunderwerbskosten verzinsen sich Liegenschaften zu einem geringeren Zinssatz, als nach dem Liegenschaftszinssatz.
Maklerformel: Vielfache des Jahresrohertrages (Jahresnettomiete, kalt, Plausibilitätskontrolle).
Vervielfältiger des Reinertrags: Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes verminderte Reinertrag ist mit dem Vervielfältiger zu kapitalisieren (mathematisch ermittelter Multiplikator aus L.-Zins und RND).
Liegenschaftszinssatz : Zinssatz, mit welchem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Vielfache des Grundstücks- bzw. Gebäudereinertrages. Nach WertV aus Kaufpreisen abgeleitet.
Wertbestimmende Kriterien für hochwertige Gewerbeimmobilien: Lage, Qualität der Mietverträge und Bonität (Zahlungsfähigkeit) der Mieter.
Gesamtnutzungsdauer (GND): Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen entsprechend ihrer Zweckbestimmung nach wirtschaftlich vernünftigen Gesichtspunkten nutzbar sind. Die technische Nutzungsdauer bildet die oberste Grenze der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. GND ist je nach Nutzungsart von unterschiedlichen Faktoren abhängig (z.B. Grundrissgestaltung, Geschosshöhen, Ausstattung mit Sanitäranlagen, Wärmeisolierung).
Restnutzungsdauer (RND): Anzahl der Jahre, in denen bauliche Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung + Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
Die RND kann durch Modernisierung verlängert werden. Dabei ist bei gleich bleibender GND das fiktive Baujahr zu bestimmen (Verjüngungsprinzip). Ausnahmsweise kommt das Verlängerungsprinzip zur Anwendung, wenn das Gebäude die übliche GND überschritten hat und nicht modernisiert wurde. Nicht behebbare Mängel beeinflussen die RND, während für behebbare Mängel ein Abschlag für Reparaturrückstau vorzunehmen ist.
RND = GND – Alter sollte auf 5 Jahre gerundet werden (sonst Vortäuschung einer nicht bestehenden Genauigkeit).
Bei mehreren Gebäuden (wirtschaftliche Einheit) oder mehreren Gebäudeteilen ist die maßgebliche RND zu bilden (schätzen oder gewogenes Mittel aus Jahresrohertrag der Gebäudeteile).
Sonstige Wertbeeinflussende Umstände (wbu)
–  Mietdifferenz aus mietrechtlichen Bindungen (Under- + Overrented, oder Staffelmietvereinbarungen):  Kapitalisierung der
Abweichungen von der ortsüblichen Miete über die Dauer der Abweichung mit Kapitalzinssatz (wegen höherem Risiko) und
Faktor 0,6 wegen Verringerung der Differenz.
–  Berücksichtigung unüblicher Raumhöhen (übliche Geschoßhöhe 2,8 m): i.d.R. Barwert der Mindermiete als wirtschaftliche
Wertminderung, bzw. NHK geschosshöhenabhängig.
–  Abweichungen vom normalen baulichen Zustand.

Liquidationswertverfahren (§ 20): kommt zur Anwendung, wenn die Bodenwertverzinsung den Reinertrag des Gebäudes übersteigt.
Fall 1: Freilegung sofort möglich, Ertragswert                    EW = BW – FLK (Bodenwert – Freilegungskosten)
Fall 2: Freilegung alsbald nicht möglich, Ertragswert       EW = RE x V + (BW – FLK) / q hoch n
Fall 3: Freilegung längerfristig nicht möglich, wie Fall 2.
Freilegungskosten (Abriss): Kosten zur Beseitigung der abgängigen Bausubstanz.

Sachwertverfahren (§ 21-25): ist anzuwenden, wenn Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjektes üblicherweise nicht zum Erzielen von Erträgen, sondern überwiegendzur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Der Verkehrswert wird aus dem Sachwertverfahren abgeleitet, da geeignete Marktdaten (insbesondere Sachwertanpassungsfaktor) zur Verfügung stehen.
Das alleinige Kriterium Eigennutzung ist in der modernen Wertermittlungslehre überholt. Auch eigengenutzte Objekte können unter Renditegesichtspunkten betrachtet werden (z.B. Gewerbe- + Industriegrundstücke).

Verfahrensablauf: (nach WertR 2002 nicht vorgegeben)
Herstellungswert = NHK 2000 (incl. BNK)
– Wertminderung wegen Alter
– Wertminderung wegen Baumängel + Bauschäden
+/- wbu (Sonstige wertbeeinflussende Umstände)
= Gebäudewert
+ AA (% von NHK)
+ besondere Betriebseinrichtungen + Baureile + sonst. Anlagen
= Wert der baulichen Anlagen
+ Bodenwert
= Sachwert, vorläufig
+/- Marktanpassung                 = Verkehrswert

Baunebenkosten (BNK): zählen zu den Herstellungskosten, z.B. Vorbereitungskosten, Architektenhonorare, Behördengebühren, Kosten der Finanzierung, Gerichts- + Notargebühren, Bereitstellungszinsen, Kosten der Beleihungsprüfung und Wertermittlung, Versicherungsbeiträge. Sie werden üblicherweise in Abhängigkeit der Bausumme und der Qualität des Ausbaus mit einem Prozentsatz der Herstellungskosten der baulichen Anlagen angesetzt.
Außenanlagen (AA): mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen, z.B. Ver- und Entsorgungsanschlüsse, Einfriedungen, Wegebefestigungen, Anpflanzungen.

Aggregationsverbot: Der Verkehrswert darf nicht aus dem arithmetischen Mittel aus Sach- und Ertragswert abgeleitet werden.
Wohneigentum (Besonderheiten bei der Bewertung): Ertragswertverfahren: 2- 3% höhere Verwaltungskosten, bis 1% niedriger L-Zinssatz, RND für Gesamtgebäude, Sachwertverfahren: BNK bis 1% höher wegen Aufteilungskosten, AA anteilig, BW für MFH, Marktanpassung wie EFH., wertabhängige Flächenaufteilung der MEA

Nicht nach ImmoWertV normierte Verfahren:         Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Residualwertverfahren
                                                                                     Discounted- Cash- Flow- Verfahren
Regressions analyse
                                                                                      Zielbaumverfahren
Die Anwendung dieser Verfahren zur Verkehrswertermittlung ist nicht ausgeschlossen, insbesondere dann nicht, wenn keines der normierten Verfahren zu einem aussagefähigem Verkehrswert führen würde.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Vernachlässigung des Bodenwertes, da bei langer RND (ab 50 Jahre) der diskontierte Bodenwertanteil am Ertragswert relativ gering ist (< 10%).
EW= RE (Grdst.) x V

Residualwertverfahren, Investorenmethode zur Ermittlung des Bodenpreises: prognostizierter Verkaufspreis (nach geplanter Bebauung) abzüglich aller Baukosten incl. Unternehmergewinn. Die Differenz ergibt das „Residuum“, das über die Bauzeit abgezinst wird. Problem: Verfahren führt i.d.R. nicht zum Verkehrswert. Es ist sehr anfällig gegenüber kleinsten Änderungen der Eingangsgrößen (Fehlerfortpflanzung).

Discounted-Cash-Flow– Methode (DCF): zukünftig zu erwartende (und sich ändernde) Einnahmen und Ausgaben werden summiert und jährlich auf einen bestimmten Zeitpunkt (z.B. Wertermittlungsstichtag) abgezinst.

Kapitalwertmethode: Ist der sich nach DCF ergebende Barwert (Kapitalwert W = Renditeerwartung des Investors) abzüglich des Kaufpreises (KP) größer Null, handelt es sich um eine vorteilhafte Investition, da die Renditeerwartung übertroffen wird.                 W – KP > 0

Interne- Zinsfuß- Methode: Ermittlung des Zinsfußes, bei dem der Kapitalwert gleich Null wird. W – KP = 0 (Aussage über die Rendite, bzw. Vorteilhaftigkeit einer Investition).
Die DCF- Methode eignet sich vor allem zur Beurteilung der Rentabilität einer zukünftigen Investition.
Unterschied                Ertragswert                                               DCF-Methode
Überschüsse:               Erlöse – Kosten = Reinertrag                  Einnahmen – Ausgaben = Gewinn
Kapitalisierung über RND,                     Summe der jährlich abgezinsten,
Rohertrag in konstanter Höhe.             variablen Überschüsse.
Zinssatz:                       L-Zinssatz, empirisch ermittelt.               Kapitalmarktzinssatz, geschätzt.
Inflation:                       Gehen nicht direkt in das Modell ein.    Berücksichtig. in geschätzter Höhe
Ergebnis:                       Barwert                                                       Kapitalwert

„best use value“: Begriff aus der angelsächsischen Wertermittlungstheorie. Der Wert, der sich nach ertragswirtschaftlichen Grundsätzen bei optimaler Nutzung ergeben würde.

Ertragswertorientierte Pachtwert- Methode (EOP): Aus dem nachhaltig erzielbaren Gesamtumsatz wird der angemessene, marktübliche Pachtsatz abgeleitet. Kann angewendet werden, wenn keine direkten Vergleichsmieten vorliegen.

Inflation. Anhaltende, über mehrere Perioden sich erstreckender Prozess allg. Preissteigerungen (verbunden mit Geldentwertung + Kaufkraftverlust). Inflation verringert Realzins, bzw. Rendite.

Sensitivitätsanalyse: Untersuchung des Einflusses eines Eingangswertes auf einen Ausgangswert. Z.B. Einfluss des Bodenwertes auf den Ertragswert.

„Nicht Verkehrsfähigkeit“: Beispiele: Im Verfahren zur Enteignung (Entschädigung), bzw. Bodenordnung (Sanierung, Umlegung), bei Anwendung von Planungssicherungsmitteln (z.B. Veränderungssperre), im Rahmen eines Erbschaftsausgleiches, sowie bei der Feststellung von Geschäftsanteilen.

Erwartungswert: Das mit Eintrittswahrscheinlichkeit gewogene Mittel der Ergebnisse verschiedener Szenarien.
Teilwert: Wirtschaftsgüter, die einem Unternehmen dienen, sind, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, mit dem Teilwert anzusetzen. Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Unternehmens im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde.
Einheitswert: Steuerliche Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ab 1. Januar 1997. Wird nach den Wertverhältnissen zum 1. 1.1935 festgestellt.
Gemeine Wert: Steuerliche Bemessungsgrundlage bei Erbschaft und Schenkung ab 4/08. Wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen (entspricht von der Definition her dem Verkehrswert).
Grundbesitzwert: Steuerliche Bemessungsgrundlage bei Erbschaft und Schenkung bis 3/08. Im Rahmen der Öffnungsklausel lt. Bewertungsgesetz kann durch Verkehrswertermittlung ein geringerer Wert nachgewiesen werden.
Wert des Betriebsvermögens: umfasst alle Teile eines Gewerbebetriebs im Sinne des § 15 Abs. 1 und 2 des Einkommensteuergesetzes, die bei der steuerlichen Gewinnermittlung zum Betriebsvermögen gehören. Ein Betriebsgrundstück ist der zu einem Gewerbebetrieb gehörige Grundbesitz. Betriebsgrundstücke sind wie Grundvermögen, oder wie land- und forstwirtschaftliches Vermögen zu bewerten.
“Erwartungswert”: Das mit Eintrittswahrscheinlichkeit gewogene Mittel der Ergebnisse verschiedener Szenarien.

Öffentliches Bau- + Planungsrecht und privates Baurecht

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Zwei Bereiche des Baurechts (öffentlich rechtliche Vorschriften):
Planungsrecht: Regelt die Nutzungsmöglichkeiten des Bodens.
Bauordnungsrecht: Regelt die Umsetzung der Nutzungsmöglichkeiten (Zulässigkeit baulicher Anlagen).

– BauGB: regelt Bauleitplanung, Bodenordnung, Enteignung,
– BauNVO: regelt bauliche Nutzung von Grundstücken und das Maß, Zulässigkeit baulicher Anlagen,
– Bauordnungen der Länder (LBauO): allg. Anforderungen an bauliche Anlagen, Bebauung der Grundstücke,

Gemeinde: Träger der kommunalen Planungshoheit. Die Satzungen beschließendes Organ ist der Rat der Stadt. Die Arbeitsschritte erfolgen im Fachausschuss.

 Bauordnungsamt: Untere Bauaufsichtsbehörde. Wacht über Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften:
Bei mittleren und großen kreisangehörigen Städten i.d.R. der Bürgermeister, sonst der Landrat. Bei kreisfreien Städten der Oberbürgermeister.

Auswirkungen auf die Bewertung des Grundstückes:
Planungsrecht: Aussagen über Art und Maß der baulichen Nutzung beeinflussen den Grundstückswert.
Bauordnungsrecht: Abstandsflächenregelung kann bauliche Nutzbarkeit beeinträchtigen. Oder feuerpolizeiliche Vorschriften (z.B. 2. Rettungsweg).

Generalklausel des Bauordnungsrechtes: Bauliche Anlagen dürfen öffentliche Sicherheit und Ordnung, Leben und Gesundheit nicht gefährden und dürfen nicht verunstaltet wirken.

Abwägung: Gegenüberstellung widerstreitender Interessen und Lösung bodenrechtlicher Spannungen, mit dem Ziel einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der Gewährleistung der Daseinsvorsorge (Ziel der Kommunalen Bauleitplanung).

Bodenrechtlichen Spannungen: Interessenkonflikt der verschiedenen Nutzungen z.B. Wohnen + Gewerbe. Um Arbeitsplätze bereitzustellen, müssen Gewerbeflächen ausgewiesen werden. Dabei müssen Ruhe- + Erholungsbedürfnisse der anwohnenden Bevölkerung beachtet werden.

Privates Baurecht regelt die vertraglichen Verpflichtungen der am Bau Beteiligten, z.B. VOB (Bauherr + Bauunternehmer), HOAI (Bauherr + Architekt), Werkvertragsrecht des BGB.
Ausnahmefall, in dem auch Normen des privaten Baurechts Auswirkungen auf Wertermittlung haben: Im Fall des Schadens am Werk können noch bestehende Gewährleistungsansprüche gegen den Ersteller zu berücksichtigen sein.

Entwicklungszustand, Grundstücksqualität (§ 4 WertV): Beurteilung erfolgt ausschließlich nach objektiven Gegebenheiten, bzw. nach § 34 BauGB. FNP ist nicht zu berücksichtigen, denn dieser hinkt oftmals der tatsächlichen Entwicklung hinterher.

Entwicklungsstufen von Agrarland bis Bauland:
– Flächen der Land und Forstwirtschaft:
Reine Flächen: z.B. Ackerbau, Viehwirtschaft, außerlandwirtschaftliche Zwecke nur wenn Nachfrage besteht und Entwicklung zu einer Bauerwartung auf absehbare Zeit nicht bevorsteht.
besondere Flächen: – begünstigt: (z.B. Lager- und Sportplätze, Zeltplätze usw.), Eignung für außerlandwirtschaftliche Nutzung mit diesbezüglicher Nachfrage, keine Bauerwartung, bzw. „Erwartung der Bauerwartung“.       – beeinträchtigt: (z.B. Ödland, bzw. nicht verwertbares Ackerland).

– Bauerwartungsland: (15 – 50 % vom baureifen Land): Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung „in absehbarer Zeit“ (15 – 20 Jahre) erwarten lassen. Erwartung gründet sich auf  Darstellung im FNP, Verhalten der Gemeinde oder auf allg. städtebauliche Entwicklung. Weiteres Kriterium für Bauerwartungsland: liegt nicht im Bereich von § 30, 33 oder 34.
Beispiel für Bauerwartung: Grundstück ist erschlossen und grenzt unmittelbar an das letzte bebaute Grundstück.
Durch Vorhaben- und Erschließungsplan kann Vorbereitungszeit auf 5 Jahre verkürzt werden.
Bauerwartungsland im Außenbereich: gibt es nur wenn Aussage im FNP nicht mehr aktuell ist und die als Fläche der Landwirtschaft dargestellte Fläche trotzdem eine Bauerwartung besitzt, bzw. bei privilegierten Vorhaben nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich).
Mit der Planreife eines B-Planes wird aus Bauerwartungsland Rohbauland.

– Rohbauland: (35 – 95 % vom baureifen Land): Flächen sind nach §§ 30, 33, +34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt. Erschließung noch nicht gesichert, oder Grundstücke noch nicht nach Lage, Form oder Größe gestaltet, bzw. noch nicht zweckmäßig geordnet.
Bruttorohbauland: vor Bodenordnung, d.h. aufgrund der Eigentumsstruktur noch nicht zweckmäßig geordnet
 Nettorohbauland: Grundstücke geordnet z.B. nach B-Plan, Erschließungsflächen abgetreten, aber noch nicht gesichert.

– baureifes Land: baulich sofort nutzbar nach öffentlich- rechtlichen Vorschriften, auch wenn Hindernisse tatsächlicher oder privatrechtlicher Art bestehen. Erschließung gesichert. Es gibt auch unerschlossenes baureifes Land, wenn die Erschließung lediglich gesichert aber noch nicht hergestellt ist. Bauland ist die Fläche, die hinter der mit B-plan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Für Bauland werden im B-plan Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, sowie Stellung der baulichen Anlagen festsetzt. Zum Bauland gehören i.A. auch die nicht überbaubaren Grundstücksflächen i.S. § 9 BauGB + §23 BauNVO (also auch Flächen  mit Festsetzungen wie Pflanzgebote oder -bindungen.

Bauleitplanverfahren
 Gesetzliche und planerischen Vorgaben bei der Aufstellung von Bebauungsplänen :
–   Verfahrensvorschriften aus dem BauGB und Gebietstypen aus der BauNVO.
–   Inhaltlich: Gebietsentwicklungs- + Landschaftspläne, Flächennutzungsplan.

Folgekosten der Bauleitplanung: Die Gemeinde darf ihr Planungsrecht nicht gegen Geld verkaufen (Kopplungsverbot). Folgekosten müssen sich zwingend aus dem Vorhaben ergeben und auch in ihrer Höhe belegbar sein.

Verfahrensgrundsätze bei der Aufstellung von kommunalen Satzungen :
– Öffentlichkeitsgebot: Transparenz durch Beteiligung von Bürgern und Trägern öffentlicher Belange.
– Abwägungsgebot: gerechte Gegenüberstellung widerstreitender Interessen im Planungsprozess.
– Kopplungsverbot: Gemeinde darf für Schaffung von Planungsrecht keine Gegenleistung fordern.
–  Ergebnisoffenheit: Gemeinde darf sich nicht zur Schaffung von Planungsrecht verpflichten.

Flächennutzungsplan (FNP, § 5 BauGB): Darstellung der Art der Bodennutzung in den Grundzügen. Ergibt sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde.  FNP ist ein vorbereitender Bauleitplan. Bindet die Gemeinde in den städtebaulichen Grundzügen. FNP ist nur behördenverbindlich, Ansprüche für Bürger ergeben sich daraus keine. Indirekt wirkt der FNP im Außenbereich als entgegenstehender öffentlicher Belang bei der (Nicht-) Genehmigung sonstiger Vorhaben nach § 35 BauGB).
Die Darstellung im FNP ist ein Indiz für eine Bauerwartung. Aber FNP hinken der tatsächlichen Entwicklung oft hinterher, d.h. im Außenbereich liegende Vorhaben können im FNP noch als Wobau-fläche dargestellt sein. Im Gegensatz zu den Festlegungen des B-Planes sind die Darstellungen des FNP nicht rechtsverbindlich.
FNP stellt dar, B-Plan setzt fest.

Bauplanungsrecht, Zulässige Nutzung des Grundstückes

Zulässigkeit eines Bauvorhabens: bestimmt sich nach LBO, welche den Prüfungsumfang regelt und Anforderungen an bauliche Anlage vorgibt. Voraussetzungen für die Zulässigkeitsprüfung nach LBO sind planungsrechtlichen Grundlagen. LBO selbst enthalten keine planungsrechtlichen Grundlagen.
Ausnahme: Sondergenehmigungsverfahren im Gewerbe + Industriebau (z.B. Bundesimissionsschutz-Gesetz BlmSchG). Konzentrationswirkung: LBO wird mitgeprüft, ist aber nicht regierende Norm.

Planungsrechtliche Grundlage: Anspruchsgrundlage, welche die zulässige Nutzung des Grundstückes regelt.
§ 30 BauGB: Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes.
§ 33 : Bauen während der Aufstellung eines B-Planes.
§ 34 : Bauen im unbeplanten Innenbereich.
§ 35 : Bauen im Außenbereich.

Abgrenzung Außen- zu Innenbereich :
Durch Unterteilung in Innen- und Außenbereich soll eine Zersiedelung vermieden werden, d.h. vor dem Bauen im Außenbereich sollen Flächen im Innenbereich in Anspruch genommen werden.
Innenbereich: Ortsqualität und Bebauungszusammenhang muss gegeben sein.
Außenbereich: Wenn ein Merkmal wie vor fehlt.

Ortsqualität: städtebaulich geordnete Ansammlung von Gebäuden. Anzahl bestimmt sich anhand der Siedlungsdichte.

Bebauungszusammenhang: städtebaulich geordneter Funktionszusammenhang (Gegenbeispiel: Splittersiedlung, bandwurmartige Straßenrandbebauung).

Innenbereich (§ 34 BauGB), anzuwenden wenn: Vorhaben sich hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche und dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt,  und die Erschließung gesichert ist.

Sich einfügen: Rahmen zur Abgrenzung der näheren Umgebung, in dem relevante Merkmale innerhalb der Spannungsbreite (durchschnittliche Bebauung oder besonders prägende Gebäude) bleiben. Radius: soweit die Straße einzusehen ist, Abhängig auch von der Siedlungsdichte.

Erschließung gesichert: Zulässigkeitsvoraussetzung eines Bauvorhabens nach § 30 – 34,
Grundstück liegt an einer befahrbaren öffentlichen Straße (Zufahrtsmöglichkeit, auch indirekt, Müll- und Abwasserentsorgung, Rettungswege) und Ver- und Entsorgungsanlagen (z.B. Kanalisation) sind vorhanden.
Mittel müssen bereitgestellt, aber Anlagen müssen noch nicht hergestellt sein.
Für privilegierte Vorhaben im Außenbereich (§ 35) gilt: „ausreichende“ Erschließung gesichert (Mindestanforderung).

Außenbereich (§ 35 BauGB): Bebauung nur ausnahmsweise zulässig, wenn öffentliche Belange (z.B. FNP) nicht entgegenstehen, Landschaft und Umwelt nicht beeinträchtigt wird und Erschließung ausreichend gesichert ist und Splittersiedlungen vermieden werden.
– Privilegierte Vorhaben, bevorrechtigt zulässig, (z.B. landwirtschaftliche Betriebe),
–  Sonstige Vorhaben, alle nicht privilegierten Vorhaben, Regelvermutung der Unzulässigkeit liegt zugrunde.
– begünstigte sonstige, teilprivilegierte Vorhaben, (z.B. Umnutzung landwirtschaftlicher Anlagen, Ersatzbauten (erweiterter Bestandsschutz), Erweiterung von Wohnbauten).

Satzungen (§ 30, 34, 35 BauGB):
Außenbereichssatzung: Bauen im Außenbereich, Zulässigkeit von sonstigen Vorhaben (Wohnbebauung im nicht landwirtschaftlich geprägten Außenbereich).

Klarstellungs- o. Abgrenzungssatzung, deklaratorisch: Aus Klarstellungsgründen werden Grenzen des Innenbereichs definiert.

Entwicklungssatzung, konstitutiv: Bebaute Teile des Außenbereiches werden als Innenbereich festgesetzt.

Ergänzungs- Abrundungssatzung: Einbeziehung von Außenbereichsgrundstücken in den Innenbereich, wenn die einbezogene Fläche durch die angrenzende Bebauung bereits geprägt ist.

Verfahrensschritte und notwendige Beschlüsse bei der Aufstellung eines B-planes:
Vorentwurf   – Einleitungsbeschluss durch Gemeinde, Bekanntmachung, (Zulässigkeit nach § 34 + 35 BauGB
– vorgezogene Bürgerbeteiligung und TÖB, Bauerwartungsland)
– Bekanntmachung und öffentliche Auslegung des Entwurfs, Planreife (Zul. nach § 33 BauGB)
– Prüfung der Anregungen (Abwägung), erneute Auslegung Rohbauland)
– Satzungsbeschluss Rechtskraft (zul. nach § 30 BauGB)
– öffentliche Bekanntmachung/ ggf. Genehmigung.

Träger öffentlicher Belange (TÖB): alle Einrichtungen + Institutionen, die Ziele in öffentlichem Interesse verfolgen. Soweit öffentliches Interesse durch die Planung betroffen sein könnte, sind TÖB zu beteiligen.

Bebauungsplan (B-Plan, Satzung, § 30 BauGB): enthält rechtsverbindliche Festsetzungen über die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken. B-Plan wird aus dem FNP entwickelt.
B-Pläne müssen überörtlichen Planungen (Landes- und Gebietsentwicklungspläne) entsprechen.

Die Entscheidung zur Aufstellung des B-Planes liegt allein bei der Gemeinde Die Bürger haben keinen Anspruch auf Aufstellung des B-Planes. Bedenken und Anregungen können die Bürger in einem Änderungs- oder Aufhebungsverfahren vortragen, welche die Gemeinde gerecht abwägen muss.
Mit der Planreife eines B-Planes wird aus Bauerwartungsland Rohbauland, spätestens aber mit der Rechtskraft.

B-Plan gilt unbefristet. Er verliert seine Gültigkeit durch:
– Aufhebung oder Überplanung durch die Gemeinde (Aufhebungsbeschluss, Änderungsbeschluss)
– Nichtigkeitserklärung durch das OVG nach Normenkontrolle
– Durch Funktionslosigkeit, wenn sich tatsächliche Nutzung weit von den Grundzügen der Planung entfernt hat.

Qualifizierter B-Plan: ist gegeben wenn er folgende Mindestfestsetzungen enthält: – Art und Maß der baulichen Nutzung, – Größe, – Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen, sowie örtliche Verkehrsflächen.
Er regelt die Zulässigkeit von Vorhaben abschließend.

Einfacher B-Plan: es fehlen eine oder mehrere Mindestfestsetzungen. Regelt nicht abschließend. Zulässigkeit regelt sich weiter entsprechend § 34 oder 35 BauGB.

Vorhabenbezogener B-Plan: regelt Zulässigkeit auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplanes. Regelt nicht abschließend, wenn er einem einfachen B-Plan entspricht.
Unterscheidung Vorhabenbezogener- und herkömmlicher B-Plan: Der Durchführungsvertrag verpflichtet den Vorhabenträger zur Umsetzung des Vorhabens innerhalb einer Frist.

B-Plan in Aufstellung (§ 33 BauGB): Vorhaben kann vor Rechtskraft des B-Planes (während der Planaufstellung) genehmigt werden, wenn es den zukünftigen Anweisungen des B-Planes entspricht.
– Die öffentliche Auslegung und die Anhörung der Träger öffentlicher Belange erfolgt ist (nach Planreife).
– Die Erschließung gesichert ist.
– Der Antragsteller die Festsetzungen schriftlich anerkennt.
Befreiungen von Festsetzungen des B-Planes nach § 31 BauGB dürfen Grundzüge der Planung nicht berühren.

Baunutzungsplan: gilt lt. § 173 Bundesbaugesetz von 1960 in den Westbezirken Berlins seit 1958 als Planungsrecht weiter, soweit kein B-Plan existiert. Fehlt es an der Festsetzung einer Bauflucht, handelt es sich um einen einfachen B-plan.

Allgemeine Planungssicherungsmittel

Ziel: Sicherung der Umsetzung bestehender Planung (B-Plan in Aufstellung). Z.B.: Nach altem Planungsrecht ist Wohnbebauung möglich, es ist aber geplant das z.Z. unbebaute Grundstück einer Gewerbenutzung zuzuführen.
–  Veränderungssperre (§ 14 BauGB)
–   Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB)
–   Teilungsgenehmigung (§ 19 BauGB)

Veränderungssperre:  Bauvorhaben dürfen nicht durchgeführt oder baulichen Anlagen nicht beseitigt werden. Wesentlich Wertsteigernde Maßnahmen können untersagt werden.
Die Veränderungssperre dient ausschließlich als Instrument der Planungssicherung. Soziale Ziele (Mieterschutz) dagegen sind nicht geeignet, den Erlass einer Veränderungssperre zu begründen.

Geltungsdauer: tritt nach Ablauf von 2 Jahren außer Kraft. Die Gemeinde kann die Frist um 1 Jahr verlängern (mit Zustimmung zuständigen Behörde um ein weiteres Jahr bei besonderen Umständen). Die Gemeinde kann ggf. eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz oder teilweise erneut beschließen.

Nach 4 Jahren sind für entstandene Vermögensnachteile Entschädigungen zu leisten.
Folgen (Restriktionen): Verbot der Veräußerung, der Teilungen und der  Modernisierung (nicht verkehrsfähig).

Teilungsgenehmigung: Die Teilung von Grundstücken bedarf der Genehmigung, wenn die Gemeinde dies durch Satzung beschlossen hat. Eine generelle Pflicht zur Einholung von Teilungsgenehmigungen besteht nicht.
Die Teilung erfolgt durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt

Gemeindliches Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB): Dient der Sicherung und Umsetzung städtebaulicher Entwicklung. Wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, tritt sie an die Stelle des Käufers in den privatrechtlichen Vertrag ein. Sie ist verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der Verkäufer muss an die Gemeinde verkaufen. Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht an Dritte abtreten, die die Ziele der Gemeinde realisieren (§ 27 BauGB, z.B. sozialer Wo-bau oder öffentlicher Bedarf). Die Gemeinde haftet für Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag. Entstehen einem Dritten durch Ausübung eines Vorkaufsrechtes Vermögensnachteile, so hat die Gemeinde Entschädigung für den Schaden zu leisten (§ 28 BauGB).

Städtebauliche Verträge: Regelungsmöglichkeiten der Gemeinde sind größer als mit B-Plan. Festsetzungen im B-Plan sind stets auch Eingriffe in das Eigentum und bedürfen einer Rechtfertigung aus öffentlichem Interesse. Der städtebauliche Vertrag bedeutet eine freiwillige Einigung zwischen der Gemeinde und den Privaten, er nutzt Freiheiten der Privatautonomie.

Planwertsprung: sprunghafte  Wertsteigerung durch eine gemeindliche Planungsmaßnahme (z.B. FNP).

Planwertabschöpfung: Abschöpfung der Wertsteigerung durch die Gemeinde (Planwertvorteil, der durch gemeindliche Planung entstehet, i.d.R. Infrastrukturkosten).
Methode der Planwertabschöpfung: Bei den sog. X%- Beschlüssen verpflichtet sich die Gemeinde, nur dort Planungsrecht für Wohnbauvorhaben zu schaffen, wo sie mind. X% des Nettobaulandes im Eigentum hat. Dies bedeutet i.d.R., dass der private Grundstückseigentümer zu Ackerland- oder Bauerwartungslandpreisen einen Teil an die Gemeinde verkaufen muss, um die X% Rate zu erreichen.

„Wertsicherungsklausel“ im Grundstückskaufvertrag: Erfährt das Grundstück nach Vertragsabschluss z.B. eine Überplanung, die zu einer Wertsteigerung führt, so ist die Differenz an den Verkäufer abzutreten.

Sachverständige

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Sachverständige (SV) haben auf einem eng definierten Sachgebiet eine durch Ausbildung und langjährige Erfahrung erworbene, besonders herausragende Sachkenntnis. SV unterscheiden sich insbesondere hinsichtlich ihrer besonderen Qualifikation. Ein SV muss Voraussetzungen, wie persönliche Integrität, Unparteilichkeit, Glaubwürdigkeit, Zuverlässigkeit  und Fachwissen erfüllen. Diese Voraussetzungen erfüllen SV mit entsprechender Qualifikation.
Ungeachtet dessen braucht wegen der Gewerbefreiheit der, der sich als Sachverständiger betätigen will, keine behördliche Zulassung. Für den Sachverständigen gibt es kein Berufsgesetz. Trotzdem kann man vom Tatbestand der “Täuschung” oder “sittenwidriger Werbung” i.S.d. §1 UWG ausgehen, wenn sich jemand als Sachverständiger bezeichnet, ohne dass er die o.g. Voraussetzungen erfüllt. Diese Voraussetzungen können “freie”, zertifizierte, wie auch öffentlich bestellte Sachverständige erfüllen. Geprüft mit Bescheinigung auf diese Voraussetzungen wurden aber nur die nach europäischen Normen “zertifizierten” oder die nach deutschen Normen “öffentlich bestellten und vereidigten” Sachverständigen. Die Prüfung erfolgt nach einheitlichen Qualitätsstandards. Aber nur die zertifizierten Sachverständigen werden auch regelmäßig überprüft und müssen eine permanente Weiterbildung nachweisen. Die Zukunft des Sachverständigenwesens liegt auch in Deutschland in der Zertifizierung.

Zertifizierte SV erhalten die Anerkennung ihrer Qualifikation und persönlichen Eignung durch private Zertifizierungsstellen, wobei nach der Weltnorm EN ISO/IEC 17024 nicht die Zertifizierungsstelle, sondern die Norm selbst im Vordergrund steht. Die Öffentliche Bestellung und Vereidigung durch halbstaatliche Stellen wie die Industrie- und Handelskammer ist eine rein Deutsche Einrichtung. Im Rahmen der Europäisierung ist diese Einrichtung über kurz oder lang ein deutsches “Auslaufmodell”. Der Nachweis der persönlichen und fachlichen Voraussetzungen zur Zertifizierung wie auch zur öffentlichen Bestellung wird seit 1998 nach einheitlichen Standards erbracht. Zertifizierte SV müssen ihre Qualifikation im Unterschied zu den öffentlich bestellten SV regelmäßig durch Rezertifizierung nachweisen.

Akkreditierte Zertifizierungsstellen erkennen eine vorhandene Qualifikation eines SV an (entsprechendes Studium und/oder langjährige Berufspraxis, Gutachten, fachliche Qualifikationen, Referenzen usw.). Andere Zertifizierungsstellen (IfS, WAK, sowie IHK) erkennen vorhandene Qualifikationen nicht an, sondern prüfen die Qualifikation von SV ausschließlich in einem schriftlichen und mündlichen Prüfungsverfahren. Dabei wird der Besuch einer entsprechenden Schulungseinrichtung vorausgesetzt, obwohl dies nicht Voraussetzung lt. Vorbildungsvoraussetzungen ist. Trotz objektiver Kriterien sind subjektive Einschätzungen der Prüfer nicht auszuschließen, da z.B. alternative Verfahren, die von den vorgegebenen Prüfungsantworten abweichen, nicht anerkannt werden. Daran krankt das deutsche Schulsystem insgesamt (s. Pisa-Studie, Sinus-Konzept). Das IfS z.B. bedient sich Prüfer aus Berlin, wenn sich Berliner Sachverständige in Köln zertifizieren lassen. Damit ist subjektive Vorverurteilung oder Befangenheit dem zu prüfenden Sachverständigen gegenüber nicht ausgeschlossen.
Letztendlich kommt es nicht auf die Qualifikation des Sachverständigen an, sondern auf die Qualität des Gutachtens. Das eine mag das andere nach sich ziehen, ist aber nicht zwingend vorauszusetzen. Allein die Bezeichnung “öffentlich bestellt und vereidigt” ist z.B. keine Voraussetzung für Qualität eines Gutachtens. Es gibt keine Ablehnungsgründe, entsprechend qualifizierte SV mit der Anfertigung von Gutachten zu beauftragen. Amtsgerichte und Finanzämter z.B. erkennen Gutachten an, wenn diese der Wertermittlungs-Verordnung, bzw. -Richtlinie (ImmoWertV, WertR) entsprechen. Der Sachverständige haftet für die Verwertbarkeit eines Gutachtens durch seine fachliche Kompetenz, seine berufliche Qualifikation und Eigenverantwortlichkeit. Als Auswahlkriterien für die Suche nach einem SV gelten z.B. Nachweis der Qualifikation, Berufszulassungen, Mitgliedschaften in Berufsorganisationen und nicht zuletzt Erfahrungen und Ansehen.
Ein SV für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke ist nicht gleichzeitig Bausachverständiger.

Das Honorar für ein Gutachten richtet sich entsprechend HOAI nach der Höhe des Verkehrswertes, bzw. entsprechend nach Vereinbarung.
Die Arbeit eines Sachverständigen besteht hauptsächlich aus seiner ständigen Qualifizierung auf dem Gebiet der Wertermittlung, Beschaffung von Informationen und der erforderlichen Daten, sowie der ständigen Analyse des Marktgeschehens für alle Teilmärkte. Das Schreiben des Gutachtentextes (das Wesentliche nachvollziehbar dargestellt) ist der geringste Anteil an der Arbeit des Sachverständigen.

Verkehrswert gleich Marktwert

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Die Notwendigkeit einen Wert für eine Immobilie zu ermitteln ist vielfältig: z.B.: Kauf und Verkauf, Beleihung durch eine Bank, Abschluss einer Gebäudeversicherung, Scheidung und Vermögensteilung, Besteuerung durch das Finanzamt usw. In vielen Fällen ist es Aufgabe des Sachverständigen, den Verkehrswert zu ermitteln und die Wertermittlung in einem Gutachten nachvollziehbar darzustellen. Nachfolgend die Definition der verschiedenen Wertbegriffe, sowie eine Auswahl der Bewertungsfälle.
Wert ist nicht gleich Wert. Geben Sie 5 Gutachter den Auftrag ihre Immobilie zu bewerten, weil sie z.B. verkaufen wollen,  erhalten sie sicherlich 5 Ergebnisse, die allerdings nicht sehr unterschiedlich sein dürften. Wenn Makler werben, Gutachten kostenlos zu erstellen, sollten Sie allerdings misstrauisch werden.

So_sehen..._wertgutachten.BMP„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.” (§ 194 Bau-GB)
Der Verkehrs- bzw. Marktwert ist der auf dem Immobilienmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis. Oder: Jedermann ist nicht bereit an jedem Ort und zu jeder Zeit jedes Grundstück zu kaufen.
So_sehen..._SIE1.BMPSo_sehen..._k_ufer.BMP

Kaufpreis und Verkehrswert sind nur selten identisch. Der Kaufpreis ist der durch die individuellen Wertvorstellungen sowohl aufseiten des jeweiligen Käufers und des Verkäufers sich ergebende Tauschpreis. Demgegenüber ergibt sich der Verkehrs- bzw. Marktwert aus der allgemeinen Angebots- und Nachfragesituation auf dem Grundstücksmarkt.
Wenn allerdings die Bank dieselbe Immobilie bewertet, weil sie diese beleihen wollen, dann werden sie staunen, wie weit der Wert abweicht, wenn das Finanzamt die Immobilien bewertet, weil sie z.B. Erbschaftssteuer zahlen müssen.
So_sehen..._Bank.BMPDer Beleihungswert soll die Grenze der bankgeschäftlichen Vorsicht kennzeichnen, bzw. einen Verkaufs- bzw. Marktwert prognostizieren, der auch künftig eine hinreichende Sicherung des Darlehensanspruchs erwarten lässt (dauerhaften, zukunftssicher, aus langfristigen Marktgeschehen abgeleitete Erkenntnisse, in die Zukunft gerichteter Zeitraum). Insofern unterscheidet er sich vom Verkehrswert, der mehr auf einen Stichtag abzielt. Liegt eine Ermittlung des Verkehrswertes vor, so soll er entsprechend  Hypothekenbankgesetz bei der Ermittlung des Beleihungswertes berücksichtigt werden. Unter Berücksichtigung der Beleihungsgrenze können in der Beleihungspraxis rd. 50% des Verkehrswertes als Realkredit dargestellt werden (von Bank zu Bank je nach Bonität verschieden).
a_a_So_sehen..._finanzamt2.BMPSo sieht das Finanzamt ihr Haus:
Der Wert nach BewG ist identisch mit dem Verkehrswert. Er bildet für den Grundbesitz– oder Einheitswert Bewertungsmaßstab und -obergrenze. Der Grundbesitzwert ist die Bemessungsgrundlage für Erbschafts- und Schenkungs- und Grunderwerbssteuer. Die pauschalisierte Ermittlung des Grundbesitzwertes ist nicht gleichzusetzen mit einer qualifizierten Ermittlung des Verkehrswertes nach BauGB. Dem Steuerpflichtigen ist es unbenommen, durch ein Verkehrswertgutachten einen geringeren Wert nachzuweisen. Der Verkehrswert unterscheidet sich vom Grundbesitzwert lediglich hinsichtlich des Wertermittlungsstichtages und der -methodik.
Der Versicherungswert eines Gebäudes ist der ortsübliche Neubauwert entsprechend seiner Größe + Ausstattung, sowie seines Ausbaus nach Preisen des Jahres 1914. Dieser Wert wird i.d.R. bei der Versicherung von baulichen Anlagen gegen Feuer-, Leitungswasser- u. Sturmschäden ermittelt.

Kurzvorstellung

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Dipl. Ing. Manfred Pösel        verfügt als freier Sachverständiger für Immobilien-Bewertung über eine mehr als 30 jährige Berufserfahrung und war seit 1990 in Berlin hauptberuflich tätig. Der Tätigkeitsschwerpunkt besteht in der Erarbeitung von Gutachten (Immobilien-Wertermittlungen) für private Auftraggeber, für Kreditinstitute, für Amtsgerichte, sowie für Bewertungsgesellschaften (s. Referenzen). Das Spektrum der zu bewertenden Immobilien reicht von Ein- und Mehrfamilienhäusern, Miethäusern, Villen, Wohn- und Geschäftshäusern, bis zu Spezialimmobilien, wie Hotels, Tankstellen, Pflegeheimen usw.

Er war Mitglied in folgenden Berufs-Verbänden :
– RDM: Ring Deutscher Makler, 1991 bis 1997,
– VVS: Verband der vereidigten und „öffentlich bestellten“ Sachverständigen, 1995 bis 2003 a.o.,
– VBI: Verein Berliner Immobilienbörse, 1997 bis 2008,
– B.Z.S.: Bundesverband der zertifizierten Sachverständigen, 2004 bis 2012.

Zertifizierung
 Zwecks qualifizierter Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken hat sich der Sachverständige bis 2012 von der Gesellschaft zur Zertifizierung von Personen und Managementsystemen (eurASCert)  gem. EU-Normen  DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizieren lassen.

Vorbildungsvoraussetzungen für Zertifizierung:
Zwecks Zertifizierung hat der Sachverständige an folgenden Ausbildungen teilgenommen:
Dipl. Ing. Bauwesen 1973, Immobilienwirt Dipl. VWA Freiburg 1992, Grundstücksgutachter VWA Schleswig-Holst. 1993, Zertifizierungsprüfungen Sprengnetter und IfS.

Vorbereitungen auf die Zertifizierung
– Repetitorium: Dr. Sommer 2000 + 2003 in Bonn,
– Repetitorium: Dr. Sprengnetter 2001 in Sinzig,
– Repetitorium: Dipl. Ing. Netscher 2003 in Frankfurt/M
– Seminare: Institut für Städtebau, Wertermittlung nach BauGB seit 1992.

Dipl. Ing. Manfred Pösel (Immobilienwirt, Dipl. VWA Freiburg) war in Berlin in den 90erJahren als Immobilien-Makler Mitglied im Ring Deutscher Makler (RDM), sowie einer RDM-anerkannten Immobilienbörse (Verband der Berliner Immobilienbörse, VBI).