Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Zweifel an der pauschalen Bewertung nach Bundesmodell. Das letzte Wort könnte das Bundesverfassungsgericht haben. Das BFH hat entschieden, dass Eigentümer die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren Wert des Grundstücks nachzuweisen (BFH, Beschluss v. 27.5.2024, II B 78/23 (AdV)). In diesem Fall sollte gegen den Bescheid Einspruch eingelegt und die Aussetzung der Vollziehung (AdV) beantragt werden. Besteht der Verdacht, dass die pauschal ermittelten Werte für die neue Grundsteuer zu hoch sind, muss die Feststellung der Grundsteuer ausgesetzt werden. Allerdings müssen Steuerzahler Abweichungen von mindestens 40 Prozent glaubhaft machen (Übermaßverbot).
D.h., für Steuerzahler bleibt die Öffnungsklausel bei der Bewertung des Grundbesitzwertes weiter bestehen, die auch bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer gilt. Des Weiteren gilt die Öffnungsklausel auch im Rahmen der Kaufpreisaufteilung für die Einkommenssteuer. Nach Bewertungsgesetz (BewG) ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts in Form einer Verkehrswertermittlung nach BauGB möglich. Das bietet sich besonders dann an, wenn durch die pauschale Ermittlung des Grundbesitzwertes ein für den Steuerzahler ein zu hoher (oder zu niedriger) Wert durch das Finanzamt ermittelt wird. Die typisierte und pauschalisierte Massenbewertung des Finanzamtes nach BewG stellt keine Verkehrswertermittlung für Immobilien dar. Unterschiede, die sich durch die typisierte Bewertungsnorm nach § 198 BewG (Finanzamt) gegenüber einer Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB (Sachverständige) ergeben, sind hinzunehmen, solange das grundgesetzliche Übermaßverbot nicht verletzt wird.
Gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert bestand eine Einspruchsfrist von 1 Monat. Zu diesem Zeitpunkt, da auch noch keine Anpassung der Hebesätze erfolgt ist, war noch nicht abzusehen, welche Auswirkungen das auf die noch nicht erlassenen Grundsteuerbescheide hat. Das wiederum verstößt gegen das Rechtsstaatsprinzip, wonach Rechtsfolgen vorhersehbar sein müssen (Bestimmungsgebot gegen staatliche Willkür).
Darüber hinaus wird im Rahmen der Grundsteuerreform eine Länder-Öffnungsklausel diskutiert, bei der die Gesetzgebungshoheit für die Grundsteuer vom Bund auf die Länder übergeht. Das Hebesatzrecht soll bei der Gemeinde verbleiben. Es wäre eine Katastrophe, wenn die 14,8 Milliarden € Grundsteuer von den Ländern zurückgezahlt werden müssten, weil die Grundsteuer grundgesetzwidrig ist. Ein entsprechender Entwurf zur Änderung des Grundgesetzes liegt dem Bundestag vor. Die Länder-Öffnungsklausel ermöglicht vier vom Bund abweichende Bewertungsmodelle:
Das reine Flächenmodell sieht vor, die Grundstücksfläche, gleich ob bebaut oder unbebaut, mit einem gewissen absoluten Betrag je Quadratmeter zu besteuern. Das gilt für die hier im Vordergrund stehenden Wohngrundstücke, während gewerblich und landwirtschaftlich genutzte Grundstücke außer Betracht bleiben. Für die Gebäude wird die Gebäudefläche errechnet und ebenfalls besteuert. Dies käme den Eigentümern hochwertiger Wohnhäuser entgegen. Die Bewertung wäre einfach und gewerbliche und landwirtschaftlich genutzte Flächen bleiben außer Betracht.
Das reine Bodenwertmodell stellt bei der Bewertung im Gegensatz zum reinen Flächenmodell nur auf den Bodenwert ab. Dieser Ansatz sei gerechter, weil es die Wertverhältnisse, insbesondere die Lage, berücksichtigt. Grundstückseigentümer profitieren unterschiedlich stark von der öffentlichen Infrastruktur. Zudem werden Wertveränderungen berücksichtigt.
Beim Bodenwertmodell mit einfachem Gebäudeteil wird das Gebäude mit bewertet. Ein Haus im schlechten Zustand wird dann geringer und eine Villa entsprechend höher besteuert. Die Besteuerung des Gebäudeanteils sei erforderlich, um auch die Nutzung des Grundstücks durch Wohngebäude mit ihrer Infrastruktur zu erfassen. Zwecks Vereinfachung sollen bei der Gebäudebewertung Wohnfächenpreise angewandt werden.
Das 4. Bodenwertmodell mit komplexerem Gebäudeteil wäre das differenzierteste Modell, aber auch das aufwendigste für die Verwaltung. Experten sehen in diesem Verfahren den Königsweg zur Berechnung des Grundbesitzwertes als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Neben der Grundstücksfläche, Immobilienart und Alter des Gebäudes sind der Bodenrichtwert und die durchschnittliche Nettokaltmiete wesentliche Faktoren. Dieses Modell empfiehlt das Bundesfinanzministerium den Ländern.
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Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer
Grundgesetzwidrige Grundsteuer grundgesetzwidrig?
Im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die Vorschriften für die Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Daraufhin wurden neue Regelungen geschaffen. Kaum ist das Grundsteuergesetz wegen Grundgesetzwidrigkeiten korrigiert worden, werden schon wieder verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Berechnungsmethoden der neuen Grundsteuer vorgebracht.
Bei den Finanzämtern häufen sich die Einsprüche gegen die Feststellungen des Grundsteuerwertes. Auch wegen der neuen Bewertungsregeln von Immobilien und Grundstücken im Rahmen der Grundsteuerreform. Es laufen bereits Musterverfahren zur gerichtlichen Klärung. Urteile werden aber erst in einigen Jahren erwartet. Grundstückseigentümer, die gegen ihren Bescheid zum neuen Grundbesitzwert keinen Widerspruch eingelegt haben, können nur noch hoffen, dass diese Bedenken zur Bewertung von Grundbesitz Erfolg haben. Andere, die noch keine Erklärung abgegeben haben (letzter Termin war der 31.1.23), werden diesbezüglich belohnt. Schon wegen dieser Ungleichheiten und willkürlichen Einspruchsregeln sind verfassungsrechtliche Bedenken gerechtfertigt.
Da die Grundbesitzwerte durch Finanzbeamte ermittelt werden, die nach pauschalen und nicht nach den für Sachverständige geltenden Bewertungsregeln der ImmowertV arbeiten, sind unkorrekt ermittelte Werte vorprogrammiert. Wenn z.B für eine Eigentumswohnung ein Bodenwert ohne Berücksichtigung der Miteigentumsanteile angesetzt wird, weil sie vom Eigentümer wegen der komplizierten Formblätter des Finanzamtes nicht korrekt eingetragen wurden, entstehen für den Steuerzahler erhebliche Nachteile, wenn die Grundsteuer 2005 festgesetzt wird.
Deshalb sei hier noch einmal an die Leitsätze des Bundesverfassungsgerichtes zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch Sachverständigengutachten erinnert:
1. § 198 BewG eröffnet dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, als er sich aus den typisierenden Bewertungsvorschriften des BewG ergäbe.
2. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann durch Vorlage eines Gutachtens erbracht werden.
3. Ob das Gutachten den Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FA und des FG. Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne weitere Beweiserhebung, insbesondere Einschaltung weiterer Sachverständiger, gefolgt werden kann.
Grundsteuer, -Erklärung, -Wert
Das Finanzamt ermittelt nach Bewertungsgesetz (BWG) den Grundsteuerwert. Der Steuermessbetrag wird von Finanzamt festgesetzt und die Steuermesszahl (Hebesatz) von der Gemeinde. Daraus errechnet sich die Grundsteuer. Die wird erst 2025 beschieden. Gegen einen Steuerbescheid kann Widerspruch eingelegt werden. Im Rahmen der Grundsteuererklärung (Abgabetermin bis 30.1.2023) fragt das Finanzamt neben den persönlichen Daten, den Bodenrichtwert (BRW) und das Alter des Gebäudes ab. Für Ein- bis Mehrfamilienhäuser, sowie für Eigentumswohnungen, wird der Grundsteuerwert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Der Ertragswert ergibt sich aus kapitalisierten Reinertrag plus abgezinsten Bodenwert. Das Finanzamt legt dabei die Nettokaltmiete, die Bewirtschaftungskosten, sowie den Liegenschaftszinssatz fest. Den vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert kann der Steuerzahler selbst überprüfen, oder sich Hilfe von einem Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken holen. Bei älteren Immobilien findet man mitunter keinen Hinweis auf das Alter oder die Fläche. Auch hier kann ein Sachverständiger weiterhelfen. Er ist jedoch nicht befugt, die Steuererklärung abzugeben. So wie auch Steuerhilfevereine nicht. Online kann die Erklärung mit der Software „Elster“ abgegeben werden. Für viele unverständlich sind dabei z. B. die geforderten Angaben zu den Miteigentumsanteilen einer Eigentumswohnung. Für einfache Eigentumsverhältnisse wie Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung und unbebautes Grundstück wurde die „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ speziell für Privatpersonen entwickelt.
Bodenwerte und Hebesätze sind stark abhängig von der Grundstücksart. Fehler bei der Bestimmung der Grundstücksart führen gleich an mehreren Stellen zu fehlerhaften Berechnungen, da von der Art des Grundstücks u.a. das Bewertungsverfahren, der Liegenschaftszinssatz und die Steuermesszahl abhängt. Z.B., wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart befinden.
Bodenwerte sind stark abhängig von der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, sowie vom Entwicklungszustand des Grundstückes (Acker- bis Bauland). Aufschluss darüber gibt das bestehende Bauplanungsrecht. In Berlin z. B. werden BRW in Abhängigkeit der Geschossfläche und nur für Bauland ermittelt. Mitunter ist ein Grundstück in einem BRW-Gebiet noch Bauerwartungsland, also im Wert gemindert. Oder es hat eine geringere bauliche Ausnutzung. Die vom Gutachterausschuss ermittelten und veröffentlichten BRW berücksichtigen diese Wertunterschiede nicht.
Grundsteuer, Grundbesitzwert
Lt. BVerfG (Urteil vom 10.04.2018) ist die bisherige Einheitsbewertung von Grundvermögen als Basis für die Ermittlung der Grundsteuer verfassungswidrig. Der Gesetzgeber hat daraufhin eine Neuregelung getroffen, die die Neubewertung aller inländischen Grundstücke auf den 01.01.2022 zugrunde legt. Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer unter Anwendung der neuen Grundsteuerwerte festgesetzt.
Die Neubewertung von inländischen Grundstücken erfolgt grundsätzlich nach bundeseinheitlichen Bewertungsvorgaben, soweit nicht wie z.B. in Bayern eigene Ländermodelle angewendet werden. Die Bewertung von Wohngrundstücken erfolgt dabei nach dem sog. Ertragswertverfahren, wobei zur Ermittlung des Gebäudewerts typisierend angenommene Nettokaltmieten herangezogen werden und der Wert des Grund und Bodens auf Basis der Bodenrichtwerte ermittelt wird. Bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken kommt hingegen ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung, bei dem ebenso mit Pauschalwerten gearbeitet wird.
Die Grundsteuer wird wie folgt ermittelt: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde. Noch 2022 ist eine Feststellungserklärung der Immobilieneigentümer zum neuen Grundsteuerwert (nach Aufforderung durch das zuständige Finanzamt) zu übermitteln. Neben Grunddaten zu den Grundstücken, wie z. B. Adresse und Grundbuchangaben, sind je nach anzuwendendem Modell weitere Informationen erforderlich. So wird z. B. bei einigen Modellen nach der Bruttogrundfläche (BGF), der Nutz- oder der Wohnfläche (WF, NF) des Gebäudes gefragt. Diese Daten können ggf. aus Kauf- oder anderweitigen Nutzungsverträgen entnommen werden. Sie können aber auch durch einen Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ermittelt werden.
Wesentliche Faktoren zur Berechnung des Grundbesitzwertes sind der Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (Durchschnittsmieten entsprechend Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes.
Da die Berechnung des Grundbesitzwertes nach pauschalen Wertermittlungsmethoden durch das Finanzamt erfolgt, können auch Werte entstehen, die nicht marktgerecht sind und damit Ungleichbehandlungen nach sich ziehen. Wie schon bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer kann durch ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ein anderer Wert nachgewiesen werden. Das empfiehlt sich erfahrungsgemäß besonders in Gebieten mit einem relativ hohen Bodenrichtwert (BRW). Diese werden von den Gutachterausschüssen in Abhängigkeit der baulichen Ausnutzung ermittelt. D. h. sie werden abhängig von der Geschossflächenzahl (GFZ) veröffentlicht. Weicht die tatsächlich vorhandene Geschossfläche von der des BRW ab, ist der BRW entsprechend anzupassen.
Steuerlicher Zweck der Wertermittlung
Steuerlicher Zweck der Wertermittlung *
Der nach Bewertungsgesetz vom zuständigen Finanzamt zu ermittelnde Grundbesitzwert bildet die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, wie auch für die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Dagegen ist der nach ImmoWertV ermittelte Verkehrswert der Marktwert einer Immobilie, bzw. eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Obwohl es nach den Vorschriften lt. Bewertungsgesetz (Grundbesitzwert) und Immobilienwertverordnung (Verkehrswert) keinen Wertunterschied geben sollte, kann die Wertermittlung eines Sachverständigen von der des Finanzamtes erheblich abweichen.
Um den Aufwand zu mindern, erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwertes nach pauschalisierten Bewertungsmethoden. Durch die Vereinfachung und Pauschalisierung, sowie durch „typisierte Verfahren“ ergeben sich ggf. Differenzen zwischen einem pauschal ermittelten Grundbesitzwert und einem marktgerecht ermittelten Verkehrswert. Daher entspricht nur der Verkehrs- oder Marktwert dem Gebot der Gleichbehandlung. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wurde auch nach der Reform der Erbschaftsteuer die Öffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen niedrigeren Wert nachweisen kann. Voraussetzung ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke. Der Steuerpflichtige hat die Beweislast für den Nachweis eines anderen Wertes (Verkehrswertgutachten). Das Finanzamt hat die Beweislast bei der Ablehnung eines Verkehrswertes. Bei der Beurteilung einer Wertermittlung eines Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durch das Finanzamt ist nicht die Qualifikation eines Sachverständigen, sondern die Qualität des Gutachtens ausschlaggebend.
In diesem Zusammenhang hält die Finanzverwaltung im Gegensatz zum BFH (Urteil vom 5.12.2019) weiterhin an ihrer Auffassung fest (lt. gleich lautendem Erlass der obersten Finanzbehörde der Länder vom 2.12.2020), dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig auch durch ein Gutachten eines Sachverständigen, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt, erbringen kann. Dies können z.B. auch Personen sein, die aus verfassungs- und europarechtlichen Gründen zertifiziert worden sind. Danach ist das BFH-Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anzuwenden. Auch der BFH verkennt in seinem Urteil nicht, dass auch ein Gutachten eines nicht öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen fachlich beanstandungsfrei und integer, und ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten (öbv) Sachverständigen unzureichend sein kann. Daher unterliegt auch das Gutachten öbv-Sachverständigen der freien Beweiswürdigung des Finanzamtes und ggf. der Gerichte. Soweit das Finanzamt zugunsten der Steuerpflichtigen auch andere Gutachten dem Grunde nach berücksichtigt, sind die Gerichte jedoch nicht daran gebunden. Das BFH stellt allein auf die Vertrauenswürdigkeit der vereidigten und öbv-Sachverständigen ab. Die Finanzverwaltung dagegen berücksichtigt die Gewerbefreiheit, sowie verfassungs- und europarechtliche Gründe.
Die obersten Finanzbehörden stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die eine Ermittlung des Grundbesitzwertes, wie auch eine Kaufpreisaufteilung ermöglichen soll. Bei dem typisierten Verfahren nach Bewertungsgesetz handelt es sich jedoch nur um eine „qualifizierte Schätzung“ des Finanzamtes nach Aktenlage und ohne Objektbesichtigung. Dabei finden besondere wertbestimmende Merkmale eines Grundstücks keine Berücksichtigung, wie z.B. Rechte und Belastungen, baulicher Zustand von Gebäuden, oder die zulässige bauliche Ausnutzung eines Grundstücks und dessen Qualität usw..
Vom Gutachterausschuss werden steuerliche Vergleichsfaktoren 2020 (Abl. Berlin Nr. 30) aus Vergleichspreisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet und hoch aggregiert veröffentlicht. Sie enthalten sowohl den Wert für den Grund und Boden als auch für die Gebäude. Sie sind jedoch nicht für eine qualifizierte Ermittlung des Verkehrswertes geeignet, da sie eine Einzelfallbetrachtung ausschließen und nur den Mittelwert in den Bezirken und Ortsteilen abbilden. Die Ermittlung der Vergleichsfaktoren erfolgt ohne Objektbesichtigung. Die Ausstattung und der bauliche Unterhaltungszustand bleiben unberücksichtigt.
* Die hier gegebenen Hinweise zum steuerlichen Zweck der Verkehrswertermittlung ersetzt nicht die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater.
Kostenlose Wertermittlung?
„Kostenlose Immobilienbewertung“ im Internet z.B. durch McMakler, Check24 und Immobilienscout24 sind in der Regel wertlos und letztlich nur ein Werbeinstrument. So auch das Fazit von Martin Gerth von der Wirtschaftswoche. Sie dienen vor allem der Akquise von Adressen für Immobilienvermittler (Makler) und finanzieren sich über Maklerprovisionen, die ein Vielfaches über dem Honorar eines Sachverständigen liegen. Verglichen mit dem Verkehrswert, den der Sachverständige ermittelt, liegen die Preisspannen der kostenlosen Internettools deutlich zu hoch. So steigern Makler ihre Chancen, dass ein Eigentümer auch beim Verkauf auf ihre Dienste setzt. Will der Eigentümer oder der Interessent nur wissen, was er derzeit am Markt für einen Preis erzielen kann, oder zahlen muss, wäre ein seriöser Makler der richtige Ansprechpartner.
Wer jedoch eine präzise Wertermittlung benötigt, sollte einen Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien beauftragen. Wenn es darum geht, einen belastbaren, nachvollziehbaren Verkehrswert zu ermitteln, der auch marktgerecht ist, dann ist der Sachverständige (Gutachter) für die Bewertung von Immobilien die bessere Adresse. Wer z.B. dem Finanzamt anstelle des Grundbesitzwertes einen anderen Wert nachweisen will, um (Erbschafts-, Schenkungs- oder Einkommens-) Steuern zu sparen, der muss mit einem Sachverständigen zusammenarbeiten.
steuerlicher Zweck einer Wertermittlung
Das Bundesverfassungsgericht wird zunehmend gefordert, politische Entscheidungen herbeizuführen oder zu korrigieren, die von der Politik nicht gewollt sind. Einerseits zeichnet das einen Rechtsstaat aus, andererseits zeigt es die Schwachstellen der Politik. Der Gesetzgeber war durchaus selbst in der Lage zu erkennen, dass die Ermittlung des Grundbesitzwertes oder des Einheitswertes veraltet ist. Auf der Grundlage des Grundbesitzwertes wird die Grundsteuer und die Erbschafts- und Schenkungssteuer erhoben, sowie die Einkommenssteuer beeinflusst. In dem Spannungsfeld widerstrebender Interessen mussten vom Bundesverfassungsgericht die zuerst genannten Steuern für verfassungswidrig erklärt werden, weil deren Ermittlung gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstößt.
Was hat der Sachverständige für Wertermittlung damit zu tun? Nicht viel, nur dass er in der Lage ist, den Verkehrswert zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie, also eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Nur der Verkehrs- oder Marktwert würde dem Gebot der Gleichbehandlung entsprechen. Nach der Steuerreform wurde auf der Grundlage der alten Grundstruktur neue Bewertungsregeln erarbeitet. D.h. das Bewertungsgesetz wurde neu gestaltet, nachdem der Grundbesitzwert ermittelt wird, der die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer, sowie der Erbschafts- und Schenkungssteuer bildet.
Nutzt ein Eigentümer einen Teil eines Gebäudes z.B. als Büro oder Werkstatt, gehört es zum Betriebsvermögen. Zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung dieses Vermögens gelten dessen Kosten als Teil-, bzw. Einlagewert, welcher als Absetzung für Abnutzungen (AfA, Abschreibungen) im Rahmen der Einkommenssteuer steuerlich geltend gemacht werden kann. D.h. Betriebskosten mindern den Gewinn und damit die Einkommenssteuern. Wird ein betrieblich genutzter Grundstücksanteil nach Betriebsaufgabe wieder in Privatvermögen überführt, entsteht dagegen ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn. Die AfA bezieht sich jedoch nur auf den Gebäudewertanteil ohne Bodenwert, da sich der Boden im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt. Liegt ein Kaufpreis vor, muss dieser in Boden- und Gebäudeanteil aufgeteilt werden (Kaufpreisaufteilung). Das erfolgt lt. Rechtsprechung nicht durch die sog. Restwertmethode, nach der vom Kaufpreis der Bodenrichtwert abgezogen wird, sondern nach dem Verhältnis von Boden- und Gebäudewert in der Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert wird vorzugsweise aus dem Vergleichswertverfahren ermittelt, in dem jedoch keine Aufteilung in Boden- und Gebäudewert vorgenommen wird. Der im Ertragswertverfahren ermittelte Gebäudewertanteil steht wiederum in keinem Verhältnis zum Sachwert eines bebauten Grundstücks. D.h. in der Verkehrswertermittlung erfolgt die Ermittlung des Gebäudewertanteiles vorzugsweise im Sachwertverfahren. Weicht jedoch die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren ab, dann ist nach Rechtsprechung die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu prüfen. Die obersten Finanzbehörden stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die eine Kaufpreisaufteilung ermöglichen soll. Dabei wird das Verhältnis der pauschal ermittelten Einzelwerte auf den Kaufpreis übertragen. Bei diesem typisierten Verfahren handelt es sich jedoch auch nur um eine „qualifizierte Schätzung“ des Finanzamtes. Auch hier kann der Steuerzahler einen anderen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen.
Aufwendungen für vermietete Immobilien, wie Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten, sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten, deren Netto-Aufwendungen 15% der Anschaffungskosten eines Gebäudes übersteigen, können ebenfalls im Rahmen der Einkommenssteuer geltend gemacht werden, d.h. sie werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Mit Ausnahme der Erhaltungsaufwendungen (Instandsetzungen, Modernisierungen), die sofort als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden können.
Durch die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch die Finanzämter nach „typisierte Verfahren“, sowie durch die Vereinfachung und Pauschalisierung ergeben sich ggf. Differenzen zwischen einem pauschal ermittelten Grundbesitzwert und einem marktgerecht ermittelten Verkehrswert. Obwohl es nach den Vorschriften lt. Bewertungsgesetz (Grundbesitzwert) und Immobilienwertverordnung (Verkehrswert) keinen Unterschied geben sollte, kann die Wertermittlung durch das Finanzamt von der eines Sachverständigen erheblich abweichen. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wird die Öffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen anderen Wert nachweisen kann. Voraussetzung für den Nachweis eines anderen Wertes ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke. Der Steuerpflichtige hat die Beweislast für den Nachweis eines anderen Wertes (Verkehrswertgutachten). Das Finanzamt hat die Beweislast, wenn es einen Verkehrswert nicht anerkennen will. Muss ein Finanzgericht einen Streitfall entscheiden, ist nicht die Qualifikation eines Sachverständigen ausschlaggebend, sondern die Qualität des Gutachtens.
In der qualifizierten Schätzung, bzw. bei der pauschalen Bewertung durch das Finanzamt sind die häufigsten Fehler *:
– Abweichungen des Bodenrichtwertes hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung.
– Mangelnde Berücksichtigung hoher Bodenrichtwerte bei Objekten mit geringem Gebäudeertrag.
– Ungenügende Berücksichtigung des baulichen Zustandes mangels Objektbesichtigung.
Die Wertermittlung durch einen Sachverständigen ist mit Kosten verbunden. Aber es besteht die Möglichkeit mehr Steuern einzusparen, als Honorarkosten entstehen. Diese Frage beantwortet der Sachverständige vor einem Gutachten mit einer Expertise (Kurzgutachten), dessen Kosten mit einem Gutachtenhonorar verrechnet wird. Auf jeden Fall beseitigt ein Gutachten aber Zweifel, ob durch die pauschale Ermittlung des Finanzamtes eine steuerliche Benachteiligung besteht.
Die hier gegebenen Hinweise zum steuerlichen Zweck der Verkehrswertermittlung ersetzt nicht die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater.
Grundsteuer Reform
Da die Ermittlung des Einheitswertes veraltet ist und gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstößt, wurde die Erhebung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt (Urteil Bundesverfassungsgericht vom 10.4.2018) und der Bundesrat hat die Gesetzentwürfe zur Reform der Grundsteuer 11/2019 beschlossen. Entsprechend Grundsteuer-Reform soll die Grundsteuer sozial gerechter sein, d.h. sich am tatsächlichen Wert einer Immobile ausrichten. In die Berechnung der Grundsteuer sollen nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter einfließen, wie: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche. Wirksam wird die Reform aber erst nach einer Übergangsfrist ab 2025.
Bis dahin wird die Grundsteuer nach alten Regeln ermittelt und die neuen Bewertungsregeln im Detail erarbeitet.
Die Steuer wird nach der Reform wie bisher in 3 Stufen ermittelt: Grundbesitzwert (bisher Einheitswert) x Hebesatz x Messzahl. Der Grundbesitzwert wird wie bisher durch die Finanzämter ermittelt und Hebesatz und Messzahl wird von den Ländern festgesetzt. Das Steueraufkommen soll insgesamt etwa ausgeglichen (aufkommensneutral) bleiben, aber innerhalb der Grundstücksarten (bebaut, unbebaut, Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft) werden sich Verschiebungen ergeben. D.h. bei höherem Grundbesitzwert soll sich die Grundsteuer über Steuermesszahl für sozialen Wohnungsbau, kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften verringern, für Eigentumswohnungen in etwa ausgleichen und für Einfamilienhäuser erhöhen.
Auch das Bewertungs- und Grundsteuerrecht bleibt in seiner Grundstruktur erhalten. Um den Aufwand zu mindern, erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch die Finanzämter nach pauschalisierten Bewertungsmethoden. Dadurch ergeben sich unter Umständen Differenzen zwischen den pauschal ermittelten Grundbesitzwerten und den marktgerecht ermittelten Verkehrswerten. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wird wohl die Öffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen niedrigeren Wert nachweisen kann. Hinzu kommt eine weitere Ausnahme (Öffnungsklausel), nach der z.B. Bayern ein anderes pauschales Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Grundbesitzwertes anwenden kann.
Die Bewertung von Wohngrundstücken erfolgt einheitlich im Ertragswertverfahren. Um die Bewertung dieser enormen Anzahl an Grundstücken für alle Beteiligten administrierbar durchführen zu können, werden nicht die tatsächlich vereinbarten Erträge angesetzt, sondern durchschnittlich erzielte monatliche Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Es handelt sich daher um ein typisiertes Ertragswertverfahren. Dabei werden zukünftige Erträge mit einem Liegenschaftszinssatz abgezinst, um den gegenwärtigen Ertrags- bzw. Grundbesitzwert zu ermitteln. Mathematisch dasselbe Ergebnis ergibt sich, wenn man den jährlichen Ertrag aus dem Grundstück über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit einem Faktor kapitalisiert und nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes den verbleibenden Wert des Grund und Bodens abzinst. Die anzusetzende Nettokaltmiete hängt von der Wohnungsgröße und dem Baujahr des Gebäudes sowie vom jeweiligen Bundesland ab, und wird durch sogenannte Mietniveaustufen gemeindebezogen verringert oder erhöht. Je niedriger die Mietniveaustufe, desto geringer ist die anzusetzende Nettokaltmiete einer Gemeinde. Die Nettokaltmieten für das jeweilige Land werden vom BMF aus Daten des Statistischen Bundesamts über Durchschnittsmieten in allen 16 Ländern abgeleitet. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf Basis der Wohngeldverordnung vorgenommen. Der Wert des Grund und Bodens wird zunächst wie bei einem unbebauten Grundstück – also aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche – ermittelt. Anschließend wird dieser Wert über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit einem Faktor abgezinst.
Die Bewertung der Nichtwohngrundstücke erfolgt einheitlich im Sachwertverfahren, da für diese Grundstücke keine Nettokaltmieten vorhanden sind. Bei dem Sachwertverfahren für die Grundsteuer handelt es sich ebenfalls um ein typisiertes Verfahren. Das heißt, es werden nicht die individuellen Herstellungs- oder Anschaffungskosten für ein Grundstück angesetzt, sondern einerseits durchschnittliche Herstellungskosten für das Gebäude abhängig von der Gebäudeart abzüglich Alterswertminderung und andererseits durchschnittliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden durch Ansatz der Bodenrichtwerte wie bei unbebauten Grundstücken. Die Summe der Werte für das Gebäude und den Grund und Boden wird mit einer Wertzahl an die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt angepasst und ergibt den Grundsteuerwert im typisierten Sachwertverfahren.
Der jeweils typisierende Ansatz bei der Bewertung des Grundbesitzes führt zu einer erheblichen Vereinfachung des Bewertungsverfahrens und ermöglicht eine automationsunterstützte Bewertung. Da es bei dem vereinfachten, pauschalen Verfahren auch zur Ermittlung von Werten kommen kann, die sich nicht am Marktwert orientieren, hat der Steuerzahler zur Vermeidung von überhöhten Steuerzahlungen weiterhin die Möglichkeit, einen Verkehrswert von einem Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken ermitteln zu lassen. Gerade in Ländern, in denen das Flächenmodell angewendet werden soll (wie z.B. in Bayern), kann die Reform zu Ergebnissen führen, die weiterhin ungerecht sind.
Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Entwicklung der Werte der Grundstücke wird von Eigentümern vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekte zu halten. Grundstücke werden teilweise nur erworben, um eine Wertsteigerung abzuwarten und sie anschließend gewinnbringend zu veräußern. Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Das Bundeskabinett hat daher beschlossen, rechtliche Grundlagen zu schaffen, die es den Gemeinden ermöglichen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern. Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung sollen Gemeinden künftig für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können. Diese sogenannte Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und setzt finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich Wohnraum zu schaffen.
Teilwert Betriebsvermögen
Besonderheiten bei der Bewertung für steuerlichen Zwecke
Nutzt ein Freiberuflicher einen Teil eines Gebäudes z.B. als Büro, gehört es zum Betriebsvermögen. Zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung eines Wirtschaftsguts gelten dessen Kosten als Teilwert, bzw. Einlagewert, welcher als AfA im Rahmen der Einkommenssteuer steuerlich geltend gemacht werden kann. Lt. Einkommenssteuergesetz ist der „Teilwert der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde. Dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt“. Bei Aufgabe des Büros (z.B. durch Verkauf usw.) sind ggf. „stille Reserven“ (bzw. Veräußerungsgewinne) zu versteuern, wie ggf. auch in Anspruch genommene Vorsteuerabzüge zurückzuzahlen. Wird ein betrieblich genutzter Grundstücksanteil nach Betriebsaufgabe wieder in Privatvermögen überführt, entsteht ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn (Unterschiedsbetrag zwischen dem Entnahmewert und dem Buchwert im Zeitpunkt der Entnahme).
Wird nur ein Teil des Grundstücks entnommen, ist für die Ermittlung des Entnahmegewinns (Teilwert) der Wert nach dem Nutzflächenverhältnis zu ermitteln. Es ist steuerlich nicht zulässig, die Aufteilung anhand der jeweiligen Ertragswerte vorzunehmen. Für steuerrechtlich als selbständige Wirtschaftsgüter zu behandelnde Grundstücksteile kann deren Verkehrswert aus dem Wert des Gesamtgrundstücks abgeleitet werden, soweit die einzelnen Grundstücksteile zivilrechtlich nicht verkehrsfähig sind. Sind sie verkehrsfähig, lässt sich das Grundstück fiktiv auch in Wohn- und Teileigentum aufteilen, soweit es nicht real aufgeteilt ist. Die Kosten für die fiktive Teilung sind vom Verkehrswert abzuziehen.
Wird eine Immobilie (Gebäude mit Grund und Boden) erworben, so ist der Kaufpreis anteilig auf den Gebäude- und Boden-Wert aufzuteilen (Kaufpreisaufteilung). Liegt kein Kaufpreis vor, ist der Verkehrswert bei Wohngrundstücken im Privatvermögen durch das Sachwertverfahren zu ermitteln. Lediglich bei zu Büro- oder anderen zu gewerblichen Zwecken vermieteten (oder eigengenutzten) sog. „Geschäftsgrundstücken“ ist vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden. Bei Wohn- oder Teileigentum ist vorrangig das Vergleichwertverfahren heranzuziehen, in dem der Bodenwert nicht explizit ermittelt wird.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen. Die Restwertmethode, bei der der Bodenwert ermittelt und vom Gesamtkaufpreis abgezogen wird, steht nach Auffassung des BFH dem Grundsatz der Einzelbewertung entgegen, da der so ermittelte Gebäudewertanteil in keinem Verhältnis zum Sachwert eines bebauten Grundstücks steht.
Abschreibungen mindern als Ausgaben die Einkommenssteuern. Stille Reserven erhöhen dagegen die Einkommenssteuern, da sie als Einnahmen besteuert werden. Ungeachtet dessen leiten sich Einnahmen als auch Ausgaben im steuerlichen Sinne aus dem Teilwert, bzw. Verkehrswert ab. Lt. Definition gibt es zwischen „gemeinen Wert“ bzw. „Teilwert“ und „Verkehrswert“ keinen Unterschied. Unterschiedlich sind lediglich die jeweiligen Wertermittlungsvorschriften für das Finanzamt oder für Sachverständige. Daher kann der Marktwert (= Verkehrswert) gegenüber dem Teilwert abweichen.
Der Steuerpflichtige kann mittels eines Gutachtens gegenüber dem Finanzamt einen anderen als den nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften ermittelten Wert (gemeine Wert, Teilwert, Grundbesitzwert usw.) nachweisen (Öffnungsklausel nach Bewertungsgesetz). Der Steuerpflichtige trägt dabei die Nachweislast. Der Nachweis durch Gutachten kann (lt. BFH) regelmäßig durch einen Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Das Finanzamt hat bei der Regelüberprüfung nicht auf die Qualifikation des Sachverständigen, sondern allein auf die Qualität des Gutachtens abzustellen. Zwar obliegt es dem Finanzamt das Gutachten zu würdigen, gleichwohl ist eine Zurückweisung entsprechend zu begründen. Ein Verkehrswert nach den Wertverhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt ist (lt. Senatsverwaltung Finanzen Berlin) als Bemessungsgrundlage für steuerliche Zwecke anzuerkennen, wenn das Gutachten den Vorschriften der ImmoWertV, sowie der WertR entspricht. Auch dann, wenn er von dem vom Finanzamt ermittelten Wert abweicht.
Nimmt das Finanzamt an, dass die Steuerpflichtige das Büro z.B. seit Schenkung freiberuflich nutzt, ist der Wert des Betriebsvermögens (Teilwert) nachträglich festzustellen, soweit der Buchwert zum Zeitpunkt der Einlage (Schenkung) noch in der Buchführung fehlt. Da die bauliche Auslastung eines Grundstückes den Bodenwert nicht unerheblich beeinflusst, sind bei der Ermittlung des Bodenwertes für den Teilwert alle Gebäude auf einem Grundstück zu berücksichtigen. Aus einem Verkehrswertgutachten kann der für steuerliche Zwecke relevante Entnahmewert (Gebäudewertanteil des Teilwertes entsprechend „Kaufpreisaufteilung“) zum Stichtag abgeleitet werden.
Grundsteuer grundgesetzwidrig
Wie schon 1995 die Vermögenssteuer und 2014 die Erbschafts- und Schenkungsteuer, hat das Bundesverfassungsgericht nun auch die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Nicht weil die Besteuerung von Grundvermögen gegen die Verfassung verstößt, sondern deren Bewertung zu einer „umfassenden Ungleichbehandlung“ führt. Geklagt hatten Immobilienbesitzer gegen die Bundesregierung, die für den aufgestauten Reformbedarf verantwortlich ist. Der Gesetzgeber wurde aufgefordert die Gesetze bis Ende 2019 zu reformieren und bis spätestens 2025 umzusetzen. Da für etwa 35 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke etwa 14 Milliarden Euro im Jahr in die Kassen von Städten und Gemeinden fließen, hat das BVerfG die lange Übergangsphase zugelassen. Sonst würden die Kommunen rd. 2% ihrer Steuereinnahmen verlieren.
Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist der Einheitswert. Der sollte ursprünglich etwa alle 6 Jahre aktualisiert werden, was aber seit 1964 unterlassen wurde. Auf dem Gebiet der „neuen“ Bundeländer wurde der Einheitswert zuletzt 1935 festgestellt. Nur bei gravierenden Änderungen wurde der Einheitswert fortgeschrieben. D.h. die Höhe der Grundsteuer wird i.d.R. nach völlig veralteten (je nach Lage um bis zu 80% geringeren) Immobilienwerten ermittelt. Zu erheblichen Verzerrungen bei der Feststellung der Einheitswerte kommt es z.B. wenn Mauergrundstücke in Berlin noch nicht fortgeschrieben wurden, obwohl sie erheblich an Wert zugelegt haben.
Das BVerfG lässt dem Gesetzgeber Gestaltungsspielraum bei der Grundsteuerreform. Einig ist man sich nur, dass das Gesamtsteueraufkommen insgesamt unverändert erfolgen soll. Dazu dienen die bisherigen Stellschrauben, wie Grundsteuermesszahl und Hebesatz. Trotzdem kann es zu sehr unterschiedlichen und nicht sachgerechten Ermittlungen der jeweiligen Lagefinanzämter kommen. Bei der aufkommensneutralen Umwandlung der Grundsteuer sollen unbebaute Grundstücke und Einfamilienhäuser stärker belastet und Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungen entlastet werden.
Da der bürokratische Aufwand für die Reform sehr hoch ist, wird wie schon bei der Reform der Erbschafts- und Schenkungssteuer nach vereinfachten Bewertungsmethoden gesucht, die sich zumindest am Verkehrs- bzw. Marktwert orientieren. Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken werden bei der Umsetzung der Reform nicht beansprucht. Als „Staatliche Schätzer“, wie in den USA, fungieren hierzulande die Finanzämter, durch die die vereinfachte Bewertung erfolgt. Da vereinfachte Verfahren wiederum zu Ungleichbehandlung führen können, wird sicherlich die Öffnungsklausel beibehalten, nach der Steuerzahler auf ihre Kosten einen anderen als nach Bewertungsgesetz ermittelten Wert durch Gutachten nachweisen können.
Ein breites Bündnis aus verschiedenen Verbänden schlägt z.B. vor, die Grundsteuer in eine reine Bodenwertsteuer ohne Gebäude umzuwandeln, bei der nur die Bodenrichtwerte die Bemessungsgrundlage bilden. Wenn unbebaute Grundstücke höher belastet werden, rentiert sich auch nicht mehr die Spekulation mit nur dazu vorgehaltenen Grundstücken. Damit würde ein Anreiz geschaffen werden, diese der Bebauung zuzuführen und den Mangel an verfügbaren und bezahlbaren Wohnbauland abzubauen. Eine Bodenwertsteuer könnte zudem die Mietpreisentwicklung dämpfen. Gegen diesen Vorschlag spricht, dass ein unbebautes Grundstück genauso besteuert werden würde, wie ein mit einer Villa bebautes Grundstück. Ein anderes Kostenwertmodell soll als Bemessungsgrundlage den Gebäudewert (Herstellungskosten, Baujahr und Bauzustand), sowie den Bodenwert verwenden. Der Nachteil dieses Modells ist der damit verbundene Bürokratieaufwand. Ein drittes Modell stellt nur auf Grundstücks- und Gebäudeflächen ab. Das wäre einfach umzusetzen, beteiligt die Kommunen aber nicht an den Bodenwertsteigerungen, die durch öffentliche Leistungen entstehen.
Da Eigentümer von vermieteten Grundstücken die Grundsteuer auf die Miete umlegen können, sind auch Millionen Mieter von der Gesetzesreform betroffen. Das ist eine der landläufigen Begründungen dafür, dass Deutschland im internationalen Vergleich, zumindest bei der Grundsteuer, ein Niedrigsteuerland ist. Auch die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist relativ niedrig, wegen der hohen Freibeträge. Sollte die seit 1997 nicht mehr erhobene Vermögenssteuer wieder erhoben werden, wäre auch hier eine Reform unausweichlich, weil auch diese Steuer noch auf die alten Einheitswerte abstellt. Die Bundesregierung sieht, wie alle vorherigen, bei der Vermögenssteuer jedoch kein Handlungsbedarf, trotz der zunehmenden Schieflage bei der Vermögensverteilung.