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Grundsteuerwert Einspruch

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Um die 36 Mio Grundstücke sind im Rahmen der Grundsteuerreform neu zu bewerten. Da ist es naheliegend, dass mit dem Bewertungsgesetz (BewG) vereinfachte Bewertungsregeln geschaffen werden. Pauschale Bewertungen führen notgedrungen zu mitunter zu großen Abweichungen. Das wird höchstrichterlich auch so in Kauf genommen. Es sein denn, der beschieden Grundsteuerwert weicht erheblich ab, bzw. verstößt gegen das Übermaßverbot. Was aber machen, wenn die Monatsfrist verstrichen ist und kein Einspruch eingelegt wurde? Grundsteuerwerte werden i.d.R. alle 7 Jahre festgestellt. So lange muss man nicht warten. Eine Möglichkeit wäre, einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu stellen. Dafür sind aber maßgebliche Gründe vorzutragen.
Nach BewG (Abschnitt 7, § 222) ist der Grundsteuerwert neu festzustellen, bzw. fortzuschreiben, wenn der Wert seit dem letzten Feststellungszeitpunkt (1.1.22) um mehr als 15.000,- € abweicht. Inzwischen hat der Bundesfinanzhof (BFH vom 27.5.24 II B 78/23 und 79/23) entschieden, dass ein Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes zulässig ist, wenn erhebliche Abweichungen (ab 40%) festgestellt werden.
Dafür gibt es zahlreiche Möglichkeiten. Z.B. werden Bodenrichtwerte (BRW) vom Gutachterausschuss nur für Bauland veröffentlicht. Wenn aber ein Grundstück in einer BRW-Zone keine Baulandqualität hat, wird das in der pauschalen Wertermittlung des Finanzamtes nicht berücksichtigt. Oder wenn ein Gebäude z.B. aus der Gründerzeit nicht entsprechend erhalten wurde, ist es im Wert erheblich gemindert. Auch das wird vom Finanzamt in der pauschalen Ermittlung vernachlässigt. In diesen Fällen bedarf es ein Nachweis in Form einer Verkehrswertermittlung nach Baugesetzbuch, bzw. ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Ob ein Gutachten anerkannt wird, liegt im Ermessen des Finanzamtes. Lt. Erlass der obersten Finanzbehörde der Länder vom 2.12.2020 kommt es dabei vor allem auf die Qualität des Gutachtens an, weniger auf die Qualifikation des Sachverständigen. Die Ablehnung eines Gutachtens muss das Finanzamt daher entsprechend fachlich begründen.
Bodenrichtwerte sind seit in den letzten Jahren vielerorts wieder gefallen. Hier wird es genügen, eine Wertfortschreibung zu beantragen. Ist der Grundsteuerwert vom Finanzamt fehlerhaft ermittelt, wird es genügen, darauf hinzuweisen. In diesem Fall sind die Finanzämter verpflichtet, eine Korrektur vorzunehmen. Bei der Frage, ob ein Grundsteuerwert fehlerhaft ermittelt wurde, kann ein Sachverständiger mit Kenntnissen über das BewG behilflich sein. Hier reicht eine Expertise anstelle eines Gutachtens.  

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Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Zweifel an der pauschalen Bewertung nach Bundesmodell. Das letzte Wort könnte das Bundesverfassungsgericht haben. Das BFH hat entschieden, dass Eigentümer die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren Wert des Grundstücks nachzuweisen (BFH, Beschluss v. 27.5.2024, II B 78/23 (AdV)). In diesem Fall sollte gegen den Bescheid Einspruch eingelegt und die Aussetzung der Vollziehung (AdV) beantragt werden. Besteht der Verdacht, dass die pauschal ermittelten Werte für die neue Grundsteuer zu hoch sind, muss die Feststellung der Grundsteuer ausgesetzt werden. Allerdings müssen Steuerzahler Abweichungen von mindestens 40 Prozent glaubhaft machen (Übermaßverbot).
D.h., für Steuerzahler bleibt die Öffnungsklausel bei der Bewertung des Grundbesitzwertes weiter bestehen, die auch bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer gilt. Des Weiteren gilt die Öffnungsklausel auch im Rahmen der Kaufpreisaufteilung für die Einkommenssteuer. Nach Bewertungsgesetz (BewG) ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts in Form einer Verkehrswertermittlung nach BauGB möglich. Das bietet sich besonders dann an, wenn durch die pauschale Ermittlung des Grundbesitzwertes ein für den Steuerzahler ein zu hoher (oder zu niedriger) Wert durch das Finanzamt ermittelt wird. Die typisierte und pauschalisierte Massenbewertung des Finanzamtes nach BewG stellt keine Verkehrswertermittlung für Immobilien dar. Unterschiede, die sich durch die typisierte Bewertungsnorm nach § 198 BewG (Finanzamt) gegenüber einer Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB (Sachverständige) ergeben, sind hinzunehmen, solange das grundgesetzliche Übermaßverbot nicht verletzt wird.
Gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert bestand eine Einspruchsfrist von 1 Monat. Zu diesem Zeitpunkt, da auch noch keine Anpassung der Hebesätze erfolgt ist, war noch nicht abzusehen, welche Auswirkungen das auf die noch nicht erlassenen Grundsteuerbescheide hat. Das wiederum verstößt gegen das Rechtsstaatsprinzip, wonach Rechtsfolgen vorhersehbar sein müssen (Bestimmungsgebot gegen staatliche Willkür).

Darüber hinaus wird im Rahmen der Grundsteuerreform eine Länder-Öffnungsklausel diskutiert, bei der die Gesetzgebungshoheit für die Grundsteuer vom Bund auf die Länder übergeht. Das Hebesatzrecht soll bei der Gemeinde verbleiben. Es wäre eine Katastrophe, wenn die 14,8 Milliarden € Grundsteuer von den Ländern zurückgezahlt werden müssten, weil die Grundsteuer grundgesetzwidrig ist. Ein entsprechender Entwurf zur Änderung des Grundgesetzes liegt dem Bundestag vor. Die Länder-Öffnungsklausel ermöglicht vier vom Bund abweichende Bewertungsmodelle:
Das reine Flächenmodell sieht vor, die Grundstücksfläche, gleich ob bebaut oder unbebaut, mit einem gewissen absoluten Betrag je Quadratmeter zu besteuern. Das gilt für die hier im Vordergrund stehenden Wohngrundstücke, während gewerblich und landwirtschaftlich genutzte Grundstücke außer Betracht bleiben. Für die Gebäude wird die Gebäudefläche errechnet und ebenfalls besteuert. Dies käme den Eigentümern hochwertiger Wohnhäuser entgegen. Die Bewertung wäre einfach und gewerbliche und landwirtschaftlich genutzte Flächen bleiben außer Betracht. 
Das reine Bodenwertmodell stellt bei der Bewertung im Gegensatz zum reinen Flächenmodell nur auf den Bodenwert ab. Dieser Ansatz sei gerechter, weil es die Wertverhältnisse, insbesondere die Lage, berücksichtigt. Grundstückseigentümer profitieren unterschiedlich stark von der öffentlichen Infrastruktur. Zudem werden Wertveränderungen berücksichtigt.
Beim Bodenwertmodell mit einfachem Gebäudeteil wird das Gebäude mit bewertet. Ein Haus im schlechten Zustand wird dann geringer und eine Villa entsprechend höher besteuert. Die Besteuerung des Gebäudeanteils sei erforderlich, um auch die Nutzung des Grundstücks durch Wohngebäude mit ihrer Infrastruktur zu erfassen. Zwecks Vereinfachung sollen bei der Gebäudebewertung Wohnfächenpreise angewandt werden.
Das 4. Bodenwertmodell mit komplexerem Gebäudeteil wäre das differenzierteste Modell, aber auch das aufwendigste für die Verwaltung. Experten sehen in diesem Verfahren den Königsweg zur Berechnung des Grundbesitzwertes als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Neben der Grundstücksfläche, Immobilienart und Alter des Gebäudes sind der Bodenrichtwert und die durchschnittliche Nettokaltmiete wesentliche Faktoren. Dieses Modell empfiehlt das Bundesfinanzministerium den Ländern.

Grundgesetzwidrige Grundsteuer grundgesetzwidrig?

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Im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die Vorschriften für die Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Daraufhin wurden neue Regelungen geschaffen. Kaum ist das Grundsteuergesetz wegen Grundgesetzwidrigkeiten korrigiert worden, werden schon wieder verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Berechnungsmethoden der neuen Grundsteuer vorgebracht.
Bei den Finanzämtern häufen sich die Einsprüche gegen die Feststellungen des Grundsteuerwertes. Auch wegen der neuen Bewertungsregeln von Immobilien und Grundstücken im Rahmen der Grundsteuerreform. Es laufen bereits Musterverfahren zur gerichtlichen Klärung. Urteile werden aber erst in einigen Jahren erwartet. Grundstückseigentümer, die gegen ihren Bescheid zum neuen Grundbesitzwert keinen Widerspruch eingelegt haben, können nur noch hoffen, dass diese Bedenken zur Bewertung von Grundbesitz Erfolg haben. Andere, die noch keine Erklärung abgegeben haben (letzter Termin war der 31.1.23), werden diesbezüglich belohnt. Schon wegen dieser Ungleichheiten und willkürlichen Einspruchsregeln sind verfassungsrechtliche Bedenken gerechtfertigt.
Da die Grundbesitzwerte durch Finanzbeamte ermittelt werden, die nach pauschalen und nicht nach den für Sachverständige geltenden Bewertungsregeln der ImmowertV arbeiten, sind unkorrekt ermittelte Werte vorprogrammiert. Wenn z.B für eine Eigentumswohnung ein Bodenwert ohne Berücksichtigung der Miteigentumsanteile angesetzt wird, weil sie vom Eigentümer wegen der komplizierten Formblätter des Finanzamtes nicht korrekt eingetragen wurden, entstehen für den Steuerzahler erhebliche Nachteile, wenn die Grundsteuer 2005 festgesetzt wird.
Deshalb sei hier noch einmal an die Leitsätze des Bundesverfassungsgerichtes zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch Sachverständigengutachten erinnert:
1. § 198 BewG eröffnet dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, als er sich aus den typisierenden Bewertungsvorschriften des BewG ergäbe.
2. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann durch Vorlage eines Gutachtens erbracht werden.
3. Ob das Gutachten den Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FA und des FG. Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne weitere Beweiserhebung, insbesondere Einschaltung weiterer Sachverständiger, gefolgt werden kann.

Grundsteuer, -Erklärung, -Wert

3 Antworten

Das Finanzamt ermittelt nach Bewertungsgesetz (BWG) den Grundsteuerwert. Der Steuermessbetrag wird von Finanzamt festgesetzt und die Steuermesszahl (Hebesatz) von der Gemeinde. Daraus errechnet sich die Grundsteuer. Die wird erst 2025 beschieden. Gegen einen Steuerbescheid kann Widerspruch eingelegt werden. Im Rahmen der Grundsteuererklärung (Abgabetermin bis 30.1.2023) fragt das Finanzamt neben den persönlichen Daten, den Bodenrichtwert (BRW) und das Alter des Gebäudes ab. Für Ein- bis Mehrfamilienhäuser, sowie für Eigentumswohnungen, wird der Grundsteuerwert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Der Ertragswert ergibt sich aus kapitalisierten Reinertrag plus abgezinsten Bodenwert. Das Finanzamt legt dabei die Nettokaltmiete, die Bewirtschaftungskosten, sowie den Liegenschaftszinssatz fest. Den vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert kann der Steuerzahler selbst überprüfen, oder sich Hilfe von einem Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken holen. Bei älteren Immobilien findet man mitunter keinen Hinweis auf das Alter oder die Fläche. Auch hier kann ein Sachverständiger weiterhelfen. Er ist jedoch nicht befugt, die Steuererklärung abzugeben. So wie auch Steuerhilfevereine nicht. Online kann die Erklärung mit der Software „Elster“ abgegeben werden. Für viele unverständlich sind dabei z. B. die geforderten Angaben zu den Miteigentumsanteilen einer Eigentumswohnung. Für einfache Eigentumsverhältnisse wie Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung und unbebautes Grundstück wurde die „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ speziell für Privatpersonen entwickelt.

Bodenwerte und Hebesätze sind stark abhängig von der Grundstücksart. Fehler bei der Bestimmung der Grundstücksart führen gleich an mehreren Stellen zu fehlerhaften Berechnungen, da von der Art des Grundstücks u.a. das Bewertungsverfahren, der Liegenschaftszinssatz und die Steuermesszahl abhängt. Z.B., wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart befinden.

Bodenwerte sind stark abhängig von der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, sowie vom Entwicklungszustand des Grundstückes (Acker- bis Bauland). Aufschluss darüber gibt das bestehende Bauplanungsrecht. In Berlin z. B. werden BRW in Abhängigkeit der Geschossfläche und nur für Bauland ermittelt. Mitunter ist ein Grundstück in einem BRW-Gebiet noch Bauerwartungsland, also im Wert gemindert. Oder es hat eine geringere bauliche Ausnutzung. Die vom Gutachterausschuss ermittelten und veröffentlichten BRW berücksichtigen diese Wertunterschiede nicht.

Grundsteuer, Grundbesitzwert

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Lt. BVerfG (Urteil vom 10.04.2018) ist die bisherige Einheitsbewertung von Grundvermögen als Basis für die Ermittlung der Grundsteuer verfassungswidrig. Der Gesetzgeber hat daraufhin eine Neuregelung getroffen, die die Neubewertung aller inländischen Grundstücke auf den 01.01.2022 zugrunde legt. Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer unter Anwendung der neuen Grundsteuerwerte festgesetzt.
Die Neubewertung von inländischen Grundstücken erfolgt grundsätzlich nach bundeseinheitlichen Bewertungsvorgaben, soweit nicht wie z.B. in Bayern eigene Ländermodelle angewendet werden. Die Bewertung von Wohngrundstücken erfolgt dabei nach dem sog. Ertragswertverfahren, wobei zur Ermittlung des Gebäudewerts typisierend angenommene Nettokaltmieten herangezogen werden und der Wert des Grund und Bodens auf Basis der Bodenrichtwerte ermittelt wird. Bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken kommt hingegen ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung, bei dem ebenso mit Pauschalwerten gearbeitet wird.
Die Grundsteuer wird wie folgt ermittelt: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde. Noch 2022 ist eine Feststellungserklärung der Immobilieneigentümer zum neuen Grundsteuerwert (nach Aufforderung durch das zuständige Finanzamt) zu übermitteln. Neben Grunddaten zu den Grundstücken, wie z. B. Adresse und Grundbuchangaben, sind je nach anzuwendendem Modell weitere Informationen erforderlich. So wird z. B. bei einigen Modellen nach der Bruttogrundfläche (BGF), der Nutz- oder der Wohnfläche (WF, NF) des Gebäudes gefragt. Diese Daten können ggf. aus Kauf- oder anderweitigen Nutzungsverträgen entnommen werden. Sie können aber auch durch einen Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ermittelt werden.
Wesentliche Faktoren zur Berechnung des Grundbesitzwertes sind der Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (Durchschnittsmieten entsprechend Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes.
Da die Berechnung des Grundbesitzwertes nach pauschalen Wertermittlungsmethoden durch das Finanzamt erfolgt, können auch Werte entstehen, die nicht marktgerecht sind und damit Ungleichbehandlungen nach sich ziehen. Wie schon bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer kann durch ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ein anderer Wert nachgewiesen werden. Das empfiehlt sich erfahrungsgemäß besonders in Gebieten mit einem relativ hohen Bodenrichtwert (BRW). Diese werden von den Gutachterausschüssen in Abhängigkeit der baulichen Ausnutzung ermittelt. D. h. sie werden abhängig von der Geschossflächenzahl (GFZ) veröffentlicht. Weicht die tatsächlich vorhandene Geschossfläche von der des BRW ab, ist der BRW entsprechend anzupassen.

Steuerlicher Zweck der Wertermittlung

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Steuerlicher Zweck der Wertermittlung *

Der nach Bewertungsgesetz vom zuständigen Finanzamt zu ermittelnde Grundbesitzwert bildet die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, wie auch für die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Dagegen ist der nach ImmoWertV ermittelte Verkehrswert der Marktwert einer Immobilie, bzw. eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Obwohl es nach den Vorschriften lt. Bewertungsgesetz (Grundbesitzwert) und Immobilienwertverordnung (Verkehrswert) keinen Wertunterschied geben sollte, kann die Wertermittlung eines Sachverständigen von der des Finanzamtes erheblich abweichen.

Um den Aufwand zu mindern, erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwertes nach pauschalisierten Bewertungsmethoden. Durch die Vereinfachung und Pauschalisierung, sowie durch „typisierte Verfahren“ ergeben sich ggf. Differenzen zwischen einem pauschal ermittelten Grundbesitzwert und einem marktgerecht ermittelten Verkehrswert. Daher entspricht nur der Verkehrs- oder Marktwert dem Gebot der Gleichbehandlung. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wurde auch nach der Reform der  Erbschaftsteuer die Öffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen niedrigeren Wert nachweisen kann. Voraussetzung ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke. Der Steuerpflichtige hat die Beweislast für den Nachweis eines anderen Wertes (Verkehrswertgutachten). Das Finanzamt hat die Beweislast bei der Ablehnung eines Verkehrswertes. Bei der Beurteilung einer Wertermittlung eines Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durch das Finanzamt ist nicht die Qualifikation eines Sachverständigen, sondern die Qualität des Gutachtens ausschlaggebend.

In diesem Zusammenhang hält die Finanzverwaltung im Gegensatz zum BFH (Urteil vom 5.12.2019) weiterhin an ihrer Auffassung fest (lt. gleich lautendem Erlass der obersten Finanzbehörde der Länder vom 2.12.2020), dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig auch durch ein Gutachten eines Sachverständigen, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt, erbringen kann. Dies können z.B. auch Personen sein, die aus verfassungs- und europarechtlichen Gründen zertifiziert worden sind. Danach ist das BFH-Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anzuwenden. Auch der BFH verkennt in seinem Urteil nicht, dass auch ein Gutachten eines nicht öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen fachlich beanstandungsfrei und integer, und ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten (öbv) Sachverständigen unzureichend sein kann. Daher unterliegt auch das Gutachten öbv-Sachverständigen der freien Beweiswürdigung des Finanzamtes und ggf. der Gerichte. Soweit das Finanzamt zugunsten der Steuerpflichtigen auch andere Gutachten dem Grunde nach berücksichtigt, sind die Gerichte jedoch nicht daran gebunden. Das BFH stellt allein auf die Vertrauenswürdigkeit der vereidigten und öbv-Sachverständigen ab. Die Finanzverwaltung dagegen berücksichtigt die Gewerbefreiheit, sowie verfassungs- und europarechtliche Gründe.

Die obersten Finanzbehörden stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die eine Ermittlung des Grundbesitzwertes, wie auch eine Kaufpreisaufteilung ermöglichen soll. Bei dem typisierten Verfahren nach Bewertungsgesetz handelt es sich jedoch nur um eine „qualifizierte Schätzung“ des Finanzamtes nach Aktenlage und ohne Objektbesichtigung. Dabei finden besondere wertbestimmende Merkmale eines Grundstücks keine Berücksichtigung, wie z.B. Rechte und Belastungen, baulicher Zustand von Gebäuden, oder die zulässige bauliche Ausnutzung eines Grundstücks und dessen Qualität usw.. 

Vom Gutachterausschuss werden steuerliche Vergleichsfaktoren 2020 (Abl. Berlin Nr. 30) aus Vergleichspreisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet und hoch aggregiert veröffentlicht. Sie enthalten sowohl den Wert für den Grund und Boden als auch für die Gebäude. Sie sind jedoch nicht für eine qualifizierte Ermittlung des Verkehrswertes geeignet, da sie eine Einzelfallbetrachtung ausschließen und nur den Mittelwert in den Bezirken und Ortsteilen abbilden. Die Ermittlung der Vergleichsfaktoren erfolgt ohne Objektbesichtigung. Die Ausstattung und der bauliche Unterhaltungszustand bleiben unberücksichtigt.

* Die hier gegebenen Hinweise zum steuerlichen Zweck der Verkehrswertermittlung ersetzt nicht die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater.

Kostenlose Wertermittlung?

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„Kostenlose Immobilienbewertung“ im Internet z.B. durch McMakler, Check24 und Immobilienscout24 sind in der Regel wertlos und letztlich nur ein Werbeinstrument. So auch das Fazit von Martin Gerth von der Wirtschaftswoche. Sie dienen vor allem der  Akquise von Adressen für Immobilienvermittler (Makler) und finanzieren sich über Maklerprovisionen, die ein Vielfaches über dem Honorar eines Sachverständigen liegen. Verglichen mit dem Verkehrswert, den der Sachverständige ermittelt, liegen die Preisspannen der kostenlosen Internettools deutlich zu hoch. So steigern Makler ihre Chancen, dass ein Eigentümer auch beim Verkauf auf ihre Dienste setzt. Will der Eigentümer oder der Interessent nur wissen, was er derzeit am Markt für einen Preis erzielen kann, oder zahlen muss, wäre ein seriöser Makler der richtige Ansprechpartner.
Wer jedoch eine präzise Wertermittlung benötigt, sollte einen Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien beauftragen. Wenn es darum geht, einen belastbaren, nachvollziehbaren Verkehrswert zu ermitteln, der auch marktgerecht ist, dann ist der Sachverständige (Gutachter) für die Bewertung von Immobilien die bessere Adresse. Wer z.B. dem Finanzamt anstelle des Grundbesitzwertes einen anderen Wert nachweisen will, um (Erbschafts-, Schenkungs- oder Einkommens-) Steuern zu sparen, der muss mit einem Sachverständigen zusammenarbeiten.

steuerlicher Zweck einer Wertermittlung

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Das Bundesverfassungsgericht wird zunehmend gefordert, politische Entscheidungen herbeizuführen oder zu korrigieren, die von der Politik nicht gewollt sind. Einerseits zeichnet das einen Rechtsstaat aus, andererseits zeigt es die Schwachstellen der Politik. Der Gesetzgeber war durchaus selbst in der Lage zu erkennen, dass die Ermittlung des Grundbesitzwertes oder des Einheitswertes veraltet ist. Auf der Grundlage des Grundbesitzwertes wird die Grundsteuer und die Erbschafts- und Schenkungssteuer erhoben, sowie die Einkommenssteuer beeinflusst. In dem Spannungsfeld widerstrebender Interessen mussten vom Bundesverfassungsgericht die zuerst genannten Steuern für verfassungswidrig erklärt werden, weil deren Ermittlung gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstößt.
Was hat der Sachverständige für Wertermittlung damit zu tun? Nicht viel, nur dass er in der Lage ist, den Verkehrswert zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie, also eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Nur der Verkehrs- oder Marktwert würde dem Gebot der Gleichbehandlung entsprechen. Nach der Steuerreform wurde auf der Grundlage der alten Grundstruktur neue Bewertungsregeln erarbeitet. D.h. das Bewertungsgesetz wurde neu gestaltet, nachdem der Grundbesitzwert ermittelt wird, der die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer, sowie der Erbschafts- und Schenkungssteuer bildet.
Nutzt ein Eigentümer einen Teil eines Gebäudes z.B. als Büro oder Werkstatt, gehört es zum Betriebsvermögen. Zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung dieses Vermögens gelten dessen Kosten als Teil-, bzw. Einlagewert, welcher als Absetzung für Abnutzungen (AfA, Abschreibungen) im Rahmen der Einkommenssteuer steuerlich geltend gemacht werden kann. D.h. Betriebskosten mindern den Gewinn und damit die Einkommenssteuern. Wird ein betrieblich genutzter Grundstücksanteil nach Betriebsaufgabe wieder in Privatvermögen überführt, entsteht dagegen ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn. Die AfA bezieht sich jedoch nur auf den Gebäudewertanteil ohne Bodenwert, da sich der Boden im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt. Liegt ein Kaufpreis vor, muss dieser in Boden- und Gebäudeanteil aufgeteilt werden (Kaufpreisaufteilung). Das erfolgt lt. Rechtsprechung nicht durch die sog. Restwertmethode, nach der vom Kaufpreis der Bodenrichtwert abgezogen wird, sondern nach dem Verhältnis von Boden- und Gebäudewert in der Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert wird vorzugsweise aus dem Vergleichswertverfahren ermittelt, in dem jedoch keine Aufteilung in Boden- und Gebäudewert vorgenommen wird. Der im Ertragswertverfahren ermittelte Gebäudewertanteil steht wiederum in keinem Verhältnis zum Sachwert eines bebauten Grundstücks. D.h. in der Verkehrswertermittlung erfolgt die Ermittlung des Gebäudewertanteiles vorzugsweise im Sachwertverfahren. Weicht jedoch die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren ab, dann ist nach Rechtsprechung die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu prüfen. Die obersten Finanzbehörden stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die eine Kaufpreisaufteilung ermöglichen soll. Dabei wird das Verhältnis der pauschal ermittelten Einzelwerte auf den Kaufpreis übertragen. Bei diesem typisierten Verfahren handelt es sich jedoch auch nur um eine „qualifizierte Schätzung“ des Finanzamtes. Auch hier kann der Steuerzahler einen anderen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen.
Aufwendungen für vermietete Immobilien, wie Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten, sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten, deren Netto-Aufwendungen 15% der Anschaffungskosten eines Gebäudes übersteigen, können ebenfalls im Rahmen der Einkommenssteuer geltend gemacht werden, d.h. sie werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Mit Ausnahme der Erhaltungsaufwendungen (Instandsetzungen,  Modernisierungen), die sofort als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden können.
Durch die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch die Finanzämter nach „typisierte Verfahren“, sowie durch die Vereinfachung und Pauschalisierung ergeben sich ggf. Differenzen zwischen einem pauschal ermittelten Grundbesitzwert und einem marktgerecht ermittelten Verkehrswert. Obwohl es nach den Vorschriften lt. Bewertungsgesetz (Grundbesitzwert) und Immobilienwertverordnung (Verkehrswert) keinen Unterschied geben sollte, kann die Wertermittlung durch das Finanzamt von der eines Sachverständigen erheblich abweichen. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wird die Öffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen anderen Wert nachweisen kann. Voraussetzung für den Nachweis eines anderen Wertes ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke. Der Steuerpflichtige hat die Beweislast für den Nachweis eines anderen Wertes (Verkehrswertgutachten). Das Finanzamt hat die Beweislast, wenn es einen Verkehrswert nicht anerkennen will. Muss ein Finanzgericht einen Streitfall entscheiden, ist nicht die Qualifikation eines Sachverständigen ausschlaggebend, sondern die Qualität des Gutachtens.

In der qualifizierten Schätzung, bzw. bei der pauschalen Bewertung durch das Finanzamt sind die häufigsten Fehler *:
– Abweichungen des Bodenrichtwertes hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung.
– Mangelnde Berücksichtigung hoher Bodenrichtwerte bei Objekten mit geringem Gebäudeertrag.
– Ungenügende Berücksichtigung des baulichen Zustandes mangels Objektbesichtigung.
Die Wertermittlung durch einen Sachverständigen ist mit Kosten verbunden. Aber es besteht die Möglichkeit mehr Steuern einzusparen, als Honorarkosten entstehen. Diese Frage beantwortet der Sachverständige vor einem Gutachten mit einer Expertise (Kurzgutachten), dessen Kosten mit einem Gutachtenhonorar verrechnet wird. Auf jeden Fall beseitigt ein Gutachten aber Zweifel, ob durch die pauschale Ermittlung des Finanzamtes eine steuerliche Benachteiligung besteht.
Die hier gegebenen Hinweise zum steuerlichen Zweck der Verkehrswertermittlung ersetzt nicht die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater.

Grundsteuer Reform

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Da die Ermittlung des Einheitswertes veraltet ist und gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstößt, wurde die Erhebung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt (Urteil Bundesverfassungsgericht vom 10.4.2018) und der Bundesrat hat die Gesetzentwürfe zur Reform der Grundsteuer 11/2019 beschlossen. Entsprechend Grundsteuer-Reform soll die Grundsteuer sozial gerechter sein, d.h. sich am tatsächlichen Wert einer Immobile ausrichten. In die Berechnung der Grundsteuer sollen nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter einfließen, wie: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche. Wirksam wird die Reform aber erst nach einer Übergangsfrist ab 2025.
Bis dahin wird die Grundsteuer nach alten Regeln ermittelt und die neuen Bewertungsregeln im Detail erarbeitet.
Die Steuer wird nach der Reform wie bisher in 3 Stufen ermittelt: Grundbesitzwert (bisher Einheitswert) x Hebesatz x Messzahl. Der Grundbesitzwert wird wie bisher durch die Finanzämter ermittelt und Hebesatz und Messzahl wird von den Ländern festgesetzt. Das Steueraufkommen soll insgesamt etwa ausgeglichen (aufkommensneutral) bleiben, aber innerhalb der Grundstücksarten (bebaut, unbebaut, Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft) werden sich Verschiebungen ergeben. D.h. bei höherem Grundbesitzwert soll sich die Grundsteuer über Steuermesszahl für sozialen Wohnungsbau, kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften verringern, für Eigentumswohnungen in etwa ausgleichen und für Einfamilienhäuser erhöhen.
Auch das Bewertungs- und Grundsteuerrecht bleibt in seiner Grundstruktur erhalten. Um den Aufwand zu mindern, erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch die Finanzämter nach pauschalisierten Bewertungsmethoden. Dadurch ergeben sich unter Umständen Differenzen zwischen den pauschal ermittelten Grundbesitzwerten und den marktgerecht ermittelten Verkehrswerten. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wird wohl die Öffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen niedrigeren Wert nachweisen kann. Hinzu kommt eine weitere Ausnahme (Öffnungsklausel), nach der z.B. Bayern ein anderes pauschales Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Grundbesitzwertes anwenden kann.  
Die Bewertung von Wohngrundstücken erfolgt einheitlich im Ertragswertverfahren. Um die Bewertung dieser enormen Anzahl an Grundstücken für alle Beteiligten administrierbar durchführen zu können, werden nicht die tatsächlich vereinbarten Erträge angesetzt, sondern durchschnittlich erzielte monatliche Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Es handelt sich daher um ein typisiertes Ertragswertverfahren. Dabei werden zukünftige Erträge mit einem Liegenschaftszinssatz abgezinst, um den gegenwärtigen Ertrags- bzw. Grundbesitzwert zu ermitteln. Mathematisch dasselbe Ergebnis ergibt sich, wenn man den jährlichen Ertrag aus dem Grundstück über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit einem Faktor kapitalisiert und nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes den verbleibenden Wert des Grund und Bodens abzinst. Die anzusetzende Nettokaltmiete hängt von der Wohnungsgröße und dem Baujahr des Gebäudes sowie vom jeweiligen Bundesland ab, und wird durch sogenannte Mietniveaustufen gemeindebezogen verringert oder erhöht. Je niedriger die Mietniveaustufe, desto geringer ist die anzusetzende Nettokaltmiete einer Gemeinde. Die Nettokaltmieten für das jeweilige Land werden vom BMF aus Daten des Statistischen Bundesamts über Durchschnittsmieten in allen 16 Ländern abgeleitet. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf Basis der Wohngeldverordnung vorgenommen. Der Wert des Grund und Bodens wird zunächst wie bei einem unbebauten Grundstück – also aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche – ermittelt. Anschließend wird dieser Wert über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit einem Faktor abgezinst.
Die Bewertung der Nichtwohngrundstücke erfolgt einheitlich im Sachwertverfahren, da für diese Grundstücke keine Nettokaltmieten vorhanden sind. Bei dem Sachwertverfahren für die Grundsteuer handelt es sich ebenfalls um ein typisiertes Verfahren. Das heißt, es werden nicht die individuellen Herstellungs- oder Anschaffungskosten für ein Grundstück angesetzt, sondern einerseits durchschnittliche Herstellungskosten für das Gebäude abhängig von der Gebäudeart abzüglich Alterswertminderung und andererseits durchschnittliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden durch Ansatz der Bodenrichtwerte wie bei unbebauten Grundstücken. Die Summe der Werte für das Gebäude und den Grund und Boden wird mit einer Wertzahl an die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt angepasst und ergibt den Grundsteuerwert im typisierten Sachwertverfahren.
Der jeweils typisierende Ansatz bei der Bewertung des Grundbesitzes führt zu einer erheblichen Vereinfachung des Bewertungsverfahrens und ermöglicht eine automationsunterstützte Bewertung. Da es bei dem vereinfachten, pauschalen Verfahren auch zur Ermittlung von Werten kommen kann, die sich nicht am Marktwert orientieren, hat der Steuerzahler zur Vermeidung von überhöhten Steuerzahlungen weiterhin die Möglichkeit, einen Verkehrswert von einem Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken ermitteln zu lassen. Gerade in Ländern, in denen das Flächenmodell angewendet werden soll (wie z.B. in Bayern), kann die Reform zu Ergebnissen führen, die weiterhin ungerecht sind.
Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Entwicklung der Werte der Grundstücke wird von Eigentümern vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekte zu halten. Grundstücke werden teilweise nur erworben, um eine Wertsteigerung abzuwarten und sie anschließend gewinnbringend zu veräußern. Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Das Bundeskabinett hat daher beschlossen, rechtliche Grundlagen zu schaffen, die es den Gemeinden ermöglichen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern. Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung sollen Gemeinden künftig für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können. Diese sogenannte Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und setzt finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich Wohnraum zu schaffen.