Lt. BVerfG (Urteil vom 10.04.2018) ist die bisherige Einheitsbewertung von Grundvermögen als Basis für die Ermittlung der Grundsteuer verfassungswidrig. Der Gesetzgeber hat daraufhin eine Neuregelung getroffen, die die Neubewertung aller inländischen Grundstücke auf den 01.01.2022 zugrunde legt. Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer unter Anwendung der neuen Grundsteuerwerte festgesetzt.
Die Neubewertung von inländischen Grundstücken erfolgt grundsätzlich nach bundeseinheitlichen Bewertungsvorgaben, soweit nicht wie z.B. in Bayern eigene Ländermodelle angewendet werden. Die Bewertung von Wohngrundstücken erfolgt dabei nach dem sog. Ertragswertverfahren, wobei zur Ermittlung des Gebäudewerts typisierend angenommene Nettokaltmieten herangezogen werden und der Wert des Grund und Bodens auf Basis der Bodenrichtwerte ermittelt wird. Bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken kommt hingegen ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung, bei dem ebenso mit Pauschalwerten gearbeitet wird.
Die Grundsteuer wird wie folgt ermittelt: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde. Noch 2022 ist eine Feststellungserklärung der Immobilieneigentümer zum neuen Grundsteuerwert (nach Aufforderung durch das zuständige Finanzamt) zu übermitteln. Neben Grunddaten zu den Grundstücken, wie z. B. Adresse und Grundbuchangaben, sind je nach anzuwendendem Modell weitere Informationen erforderlich. So wird z. B. bei einigen Modellen nach der Bruttogrundfläche (BGF), der Nutz- oder der Wohnfläche (WF, NF) des Gebäudes gefragt. Diese Daten können ggf. aus Kauf- oder anderweitigen Nutzungsverträgen entnommen werden. Sie können aber auch durch einen Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ermittelt werden.
Wesentliche Faktoren zur Berechnung des Grundbesitzwertes sind der Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (Durchschnittsmieten entsprechend Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes.
Da die Berechnung des Grundbesitzwertes nach pauschalen Wertermittlungsmethoden durch das Finanzamt erfolgt, können auch Werte entstehen, die nicht marktgerecht sind und damit Ungleichbehandlungen nach sich ziehen. Wie schon bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer kann durch ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ein anderer Wert nachgewiesen werden. Das empfiehlt sich erfahrungsgemäß besonders in Gebieten mit einem relativ hohen Bodenrichtwert (BRW). Diese werden von den Gutachterausschüssen in Abhängigkeit der baulichen Ausnutzung ermittelt. D. h. sie werden abhängig von der Geschossflächenzahl (GFZ) veröffentlicht. Weicht die tatsächlich vorhandene Geschossfläche von der des BRW ab, ist der BRW entsprechend anzupassen.