Besonderheiten bei der Bewertung  für steuerlichen Zwecke

Nutzt ein Freiberuflicher einen Teil eines Gebäudes z.B. als Büro, gehört es zum Betriebsvermögen. Zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung eines Wirtschaftsguts gelten dessen Kosten als Teilwert, bzw. Einlagewert, welcher als AfA im Rahmen der Einkommenssteuer steuerlich geltend gemacht werden kann. Lt. Einkommenssteuergesetz ist der „Teilwert der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde. Dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt“. Bei Aufgabe des Büros (z.B. durch Verkauf usw.) sind ggf. „stille Reserven“ (bzw. Veräußerungsgewinne) zu versteuern, wie ggf. auch in Anspruch genommene Vorsteuerabzüge zurückzuzahlen. Wird ein betrieblich genutzter Grundstücksanteil nach Betriebsaufgabe wieder in Privatvermögen überführt, entsteht ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn (Unterschiedsbetrag zwischen dem Entnahmewert und dem Buchwert im Zeitpunkt der Entnahme).
Wird nur ein Teil des Grundstücks entnommen, ist für die Ermittlung des Entnahmegewinns (Teilwert) der Wert nach dem Nutzflächenverhältnis zu ermitteln. Es ist steuerlich nicht zulässig, die Aufteilung anhand der jeweiligen Ertragswerte vorzunehmen. Für steuerrechtlich als selbständige Wirtschaftsgüter zu behandelnde Grundstücksteile kann deren Verkehrswert aus dem Wert des Gesamtgrundstücks abgeleitet werden, soweit die einzelnen Grundstücksteile zivilrechtlich nicht verkehrsfähig sind. Sind sie verkehrsfähig, lässt sich das Grundstück fiktiv auch in Wohn- und Teileigentum aufteilen, soweit es nicht real aufgeteilt ist. Die Kosten für die fiktive Teilung sind vom Verkehrswert abzuziehen.
Wird eine Immobilie (Gebäude mit Grund und Boden) erworben, so ist der Kaufpreis anteilig auf den Gebäude- und Boden-Wert aufzuteilen (Kaufpreisaufteilung). Liegt kein Kaufpreis vor, ist der Verkehrswert bei Wohngrundstücken im Privatvermögen durch das Sachwertverfahren zu ermitteln. Lediglich bei zu Büro- oder anderen zu gewerblichen Zwecken vermieteten (oder eigengenutzten) sog. „Geschäftsgrundstücken“ ist vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden. Bei Wohn- oder Teileigentum ist vorrangig das Vergleichwertverfahren heranzuziehen, in dem der Bodenwert nicht explizit ermittelt wird.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen. Die Restwertmethode, bei der der Bodenwert ermittelt und vom Gesamtkaufpreis abgezogen wird, steht nach Auffassung des BFH dem Grundsatz der Einzelbewertung entgegen, da der so ermittelte Gebäudewertanteil in keinem Verhältnis zum Sachwert eines bebauten Grundstücks steht.
Abschreibungen mindern als Ausgaben die Einkommenssteuern. Stille Reserven erhöhen dagegen die Einkommenssteuern, da sie als Einnahmen besteuert werden. Ungeachtet dessen  leiten sich Einnahmen als auch Ausgaben im steuerlichen Sinne aus dem Teilwert, bzw. Verkehrswert ab. Lt. Definition gibt es zwischen „gemeinen Wert“ bzw. „Teilwert“ und „Verkehrswert“ keinen Unterschied. Unterschiedlich sind lediglich die jeweiligen Wertermittlungsvorschriften für das Finanzamt oder für Sachverständige. Daher kann der Marktwert (= Verkehrswert) gegenüber dem Teilwert abweichen.
Der Steuerpflichtige kann mittels eines Gutachtens gegenüber dem Finanzamt einen anderen als den nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften ermittelten Wert (gemeine Wert, Teilwert, Grundbesitzwert usw.) nachweisen (Öffnungsklausel nach Bewertungsgesetz). Der Steuerpflichtige trägt dabei die Nachweislast. Der Nachweis durch Gutachten kann (lt. BFH) regelmäßig durch einen Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Das Finanzamt hat bei der Regelüberprüfung nicht auf die Qualifikation des Sachverständigen, sondern allein auf die Qualität des Gutachtens abzustellen. Zwar obliegt es dem Finanzamt das Gutachten zu würdigen, gleichwohl ist eine Zurückweisung entsprechend zu begründen. Ein Verkehrswert nach den Wertverhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt ist (lt. Senatsverwaltung Finanzen Berlin) als Bemessungsgrundlage für steuerliche Zwecke anzuerkennen, wenn das Gutachten den Vorschriften der ImmoWertV, sowie der WertR entspricht. Auch dann, wenn er von dem vom Finanzamt ermittelten Wert abweicht.
Nimmt das Finanzamt an, dass die Steuerpflichtige das Büro z.B. seit Schenkung freiberuflich nutzt, ist der Wert des Betriebsvermögens (Teilwert) nachträglich festzustellen, soweit der Buchwert zum Zeitpunkt der Einlage (Schenkung) noch in der Buchführung fehlt. Da die bauliche Auslastung eines Grundstückes den Bodenwert nicht unerheblich beeinflusst, sind bei der Ermittlung des Bodenwertes für den Teilwert alle Gebäude auf einem Grundstück zu berücksichtigen. Aus einem Verkehrswertgutachten kann der für steuerliche Zwecke relevante Entnahmewert (Gebäudewertanteil des Teilwertes entsprechend „Kaufpreisaufteilung“) zum Stichtag abgeleitet werden.