Um die 36 Mio Grundstücke sind im Rahmen der Grundsteuerreform neu zu bewerten. Da ist es naheliegend, dass mit dem Bewertungsgesetz (BewG) vereinfachte Bewertungsregeln geschaffen werden. Pauschale Bewertungen führen notgedrungen zu mitunter zu großen Abweichungen. Das wird höchstrichterlich auch so in Kauf genommen. Es sein denn, der beschieden Grundsteuerwert weicht erheblich ab, bzw. verstößt gegen das Übermaßverbot. Was aber machen, wenn die Monatsfrist verstrichen ist und kein Einspruch eingelegt wurde? Grundsteuerwerte werden i.d.R. alle 7 Jahre festgestellt. So lange muss man nicht warten. Eine Möglichkeit wäre, einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu stellen. Dafür sind aber maßgebliche Gründe vorzutragen.
Nach BewG (Abschnitt 7, § 222) ist der Grundsteuerwert neu festzustellen, bzw. fortzuschreiben, wenn der Wert seit dem letzten Feststellungszeitpunkt (1.1.22) um mehr als 15.000,- € abweicht. Inzwischen hat der Bundesfinanzhof (BFH vom 27.5.24 II B 78/23 und 79/23) entschieden, dass ein Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes zulässig ist, wenn erhebliche Abweichungen (ab 40%) festgestellt werden.
Dafür gibt es zahlreiche Möglichkeiten. Z.B. werden Bodenrichtwerte (BRW) vom Gutachterausschuss nur für Bauland veröffentlicht. Wenn aber ein Grundstück in einer BRW-Zone keine Baulandqualität hat, wird das in der pauschalen Wertermittlung des Finanzamtes nicht berücksichtigt. Oder wenn ein Gebäude z.B. aus der Gründerzeit nicht entsprechend erhalten wurde, ist es im Wert erheblich gemindert. Auch das wird vom Finanzamt in der pauschalen Ermittlung vernachlässigt. In diesen Fällen bedarf es ein Nachweis in Form einer Verkehrswertermittlung nach Baugesetzbuch, bzw. ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Ob ein Gutachten anerkannt wird, liegt im Ermessen des Finanzamtes. Lt. Erlass der obersten Finanzbehörde der Länder vom 2.12.2020 kommt es dabei vor allem auf die Qualität des Gutachtens an, weniger auf die Qualifikation des Sachverständigen. Die Ablehnung eines Gutachtens muss das Finanzamt daher entsprechend fachlich begründen.
Bodenrichtwerte sind seit in den letzten Jahren vielerorts wieder gefallen. Hier wird es genügen, eine Wertfortschreibung zu beantragen. Ist der Grundsteuerwert vom Finanzamt fehlerhaft ermittelt, wird es genügen, darauf hinzuweisen. In diesem Fall sind die Finanzämter verpflichtet, eine Korrektur vorzunehmen. Bei der Frage, ob ein Grundsteuerwert fehlerhaft ermittelt wurde, kann ein Sachverständiger mit Kenntnissen über das BewG behilflich sein. Hier reicht eine Expertise anstelle eines Gutachtens.