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Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Zweifel an der pauschalen Bewertung nach Bundesmodell. Das letzte Wort könnte das Bundesverfassungsgericht haben. Das BFH hat entschieden, dass Eigentümer die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren Wert des Grundstücks nachzuweisen (BFH, Beschluss v. 27.5.2024, II B 78/23 (AdV)). In diesem Fall sollte gegen den Bescheid Einspruch eingelegt und die Aussetzung der Vollziehung (AdV) beantragt werden. Besteht der Verdacht, dass die pauschal ermittelten Werte für die neue Grundsteuer zu hoch sind, muss die Feststellung der Grundsteuer ausgesetzt werden. Allerdings müssen Steuerzahler Abweichungen von mindestens 40 Prozent glaubhaft machen (Übermaßverbot).
D.h., für Steuerzahler bleibt die Öffnungsklausel bei der Bewertung des Grundbesitzwertes weiter bestehen, die auch bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer gilt. Des Weiteren gilt die Öffnungsklausel auch im Rahmen der Kaufpreisaufteilung für die Einkommenssteuer. Nach Bewertungsgesetz (BewG) ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts in Form einer Verkehrswertermittlung nach BauGB möglich. Das bietet sich besonders dann an, wenn durch die pauschale Ermittlung des Grundbesitzwertes ein für den Steuerzahler ein zu hoher (oder zu niedriger) Wert durch das Finanzamt ermittelt wird. Die typisierte und pauschalisierte Massenbewertung des Finanzamtes nach BewG stellt keine Verkehrswertermittlung für Immobilien dar. Unterschiede, die sich durch die typisierte Bewertungsnorm nach § 198 BewG (Finanzamt) gegenüber einer Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB (Sachverständige) ergeben, sind hinzunehmen, solange das grundgesetzliche Übermaßverbot nicht verletzt wird.
Gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert bestand eine Einspruchsfrist von 1 Monat. Zu diesem Zeitpunkt, da auch noch keine Anpassung der Hebesätze erfolgt ist, war noch nicht abzusehen, welche Auswirkungen das auf die noch nicht erlassenen Grundsteuerbescheide hat. Das wiederum verstößt gegen das Rechtsstaatsprinzip, wonach Rechtsfolgen vorhersehbar sein müssen (Bestimmungsgebot gegen staatliche Willkür).

Darüber hinaus wird im Rahmen der Grundsteuerreform eine Länder-Öffnungsklausel diskutiert, bei der die Gesetzgebungshoheit für die Grundsteuer vom Bund auf die Länder übergeht. Das Hebesatzrecht soll bei der Gemeinde verbleiben. Es wäre eine Katastrophe, wenn die 14,8 Milliarden € Grundsteuer von den Ländern zurückgezahlt werden müssten, weil die Grundsteuer grundgesetzwidrig ist. Ein entsprechender Entwurf zur Änderung des Grundgesetzes liegt dem Bundestag vor. Die Länder-Öffnungsklausel ermöglicht vier vom Bund abweichende Bewertungsmodelle:
Das reine Flächenmodell sieht vor, die Grundstücksfläche, gleich ob bebaut oder unbebaut, mit einem gewissen absoluten Betrag je Quadratmeter zu besteuern. Das gilt für die hier im Vordergrund stehenden Wohngrundstücke, während gewerblich und landwirtschaftlich genutzte Grundstücke außer Betracht bleiben. Für die Gebäude wird die Gebäudefläche errechnet und ebenfalls besteuert. Dies käme den Eigentümern hochwertiger Wohnhäuser entgegen. Die Bewertung wäre einfach und gewerbliche und landwirtschaftlich genutzte Flächen bleiben außer Betracht. 
Das reine Bodenwertmodell stellt bei der Bewertung im Gegensatz zum reinen Flächenmodell nur auf den Bodenwert ab. Dieser Ansatz sei gerechter, weil es die Wertverhältnisse, insbesondere die Lage, berücksichtigt. Grundstückseigentümer profitieren unterschiedlich stark von der öffentlichen Infrastruktur. Zudem werden Wertveränderungen berücksichtigt.
Beim Bodenwertmodell mit einfachem Gebäudeteil wird das Gebäude mit bewertet. Ein Haus im schlechten Zustand wird dann geringer und eine Villa entsprechend höher besteuert. Die Besteuerung des Gebäudeanteils sei erforderlich, um auch die Nutzung des Grundstücks durch Wohngebäude mit ihrer Infrastruktur zu erfassen. Zwecks Vereinfachung sollen bei der Gebäudebewertung Wohnfächenpreise angewandt werden.
Das 4. Bodenwertmodell mit komplexerem Gebäudeteil wäre das differenzierteste Modell, aber auch das aufwendigste für die Verwaltung. Experten sehen in diesem Verfahren den Königsweg zur Berechnung des Grundbesitzwertes als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Neben der Grundstücksfläche, Immobilienart und Alter des Gebäudes sind der Bodenrichtwert und die durchschnittliche Nettokaltmiete wesentliche Faktoren. Dieses Modell empfiehlt das Bundesfinanzministerium den Ländern.

Teilwert Betriebsvermögen

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Besonderheiten bei der Bewertung  für steuerlichen Zwecke

Nutzt ein Freiberuflicher einen Teil eines Gebäudes z.B. als Büro, gehört es zum Betriebsvermögen. Zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung eines Wirtschaftsguts gelten dessen Kosten als Teilwert, bzw. Einlagewert, welcher als AfA im Rahmen der Einkommenssteuer steuerlich geltend gemacht werden kann. Lt. Einkommenssteuergesetz ist der „Teilwert der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde. Dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt“. Bei Aufgabe des Büros (z.B. durch Verkauf usw.) sind ggf. „stille Reserven“ (bzw. Veräußerungsgewinne) zu versteuern, wie ggf. auch in Anspruch genommene Vorsteuerabzüge zurückzuzahlen. Wird ein betrieblich genutzter Grundstücksanteil nach Betriebsaufgabe wieder in Privatvermögen überführt, entsteht ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn (Unterschiedsbetrag zwischen dem Entnahmewert und dem Buchwert im Zeitpunkt der Entnahme).
Wird nur ein Teil des Grundstücks entnommen, ist für die Ermittlung des Entnahmegewinns (Teilwert) der Wert nach dem Nutzflächenverhältnis zu ermitteln. Es ist steuerlich nicht zulässig, die Aufteilung anhand der jeweiligen Ertragswerte vorzunehmen. Für steuerrechtlich als selbständige Wirtschaftsgüter zu behandelnde Grundstücksteile kann deren Verkehrswert aus dem Wert des Gesamtgrundstücks abgeleitet werden, soweit die einzelnen Grundstücksteile zivilrechtlich nicht verkehrsfähig sind. Sind sie verkehrsfähig, lässt sich das Grundstück fiktiv auch in Wohn- und Teileigentum aufteilen, soweit es nicht real aufgeteilt ist. Die Kosten für die fiktive Teilung sind vom Verkehrswert abzuziehen.
Wird eine Immobilie (Gebäude mit Grund und Boden) erworben, so ist der Kaufpreis anteilig auf den Gebäude- und Boden-Wert aufzuteilen (Kaufpreisaufteilung). Liegt kein Kaufpreis vor, ist der Verkehrswert bei Wohngrundstücken im Privatvermögen durch das Sachwertverfahren zu ermitteln. Lediglich bei zu Büro- oder anderen zu gewerblichen Zwecken vermieteten (oder eigengenutzten) sog. „Geschäftsgrundstücken“ ist vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden. Bei Wohn- oder Teileigentum ist vorrangig das Vergleichwertverfahren heranzuziehen, in dem der Bodenwert nicht explizit ermittelt wird.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen. Die Restwertmethode, bei der der Bodenwert ermittelt und vom Gesamtkaufpreis abgezogen wird, steht nach Auffassung des BFH dem Grundsatz der Einzelbewertung entgegen, da der so ermittelte Gebäudewertanteil in keinem Verhältnis zum Sachwert eines bebauten Grundstücks steht.
Abschreibungen mindern als Ausgaben die Einkommenssteuern. Stille Reserven erhöhen dagegen die Einkommenssteuern, da sie als Einnahmen besteuert werden. Ungeachtet dessen  leiten sich Einnahmen als auch Ausgaben im steuerlichen Sinne aus dem Teilwert, bzw. Verkehrswert ab. Lt. Definition gibt es zwischen „gemeinen Wert“ bzw. „Teilwert“ und „Verkehrswert“ keinen Unterschied. Unterschiedlich sind lediglich die jeweiligen Wertermittlungsvorschriften für das Finanzamt oder für Sachverständige. Daher kann der Marktwert (= Verkehrswert) gegenüber dem Teilwert abweichen.
Der Steuerpflichtige kann mittels eines Gutachtens gegenüber dem Finanzamt einen anderen als den nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften ermittelten Wert (gemeine Wert, Teilwert, Grundbesitzwert usw.) nachweisen (Öffnungsklausel nach Bewertungsgesetz). Der Steuerpflichtige trägt dabei die Nachweislast. Der Nachweis durch Gutachten kann (lt. BFH) regelmäßig durch einen Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Das Finanzamt hat bei der Regelüberprüfung nicht auf die Qualifikation des Sachverständigen, sondern allein auf die Qualität des Gutachtens abzustellen. Zwar obliegt es dem Finanzamt das Gutachten zu würdigen, gleichwohl ist eine Zurückweisung entsprechend zu begründen. Ein Verkehrswert nach den Wertverhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt ist (lt. Senatsverwaltung Finanzen Berlin) als Bemessungsgrundlage für steuerliche Zwecke anzuerkennen, wenn das Gutachten den Vorschriften der ImmoWertV, sowie der WertR entspricht. Auch dann, wenn er von dem vom Finanzamt ermittelten Wert abweicht.
Nimmt das Finanzamt an, dass die Steuerpflichtige das Büro z.B. seit Schenkung freiberuflich nutzt, ist der Wert des Betriebsvermögens (Teilwert) nachträglich festzustellen, soweit der Buchwert zum Zeitpunkt der Einlage (Schenkung) noch in der Buchführung fehlt. Da die bauliche Auslastung eines Grundstückes den Bodenwert nicht unerheblich beeinflusst, sind bei der Ermittlung des Bodenwertes für den Teilwert alle Gebäude auf einem Grundstück zu berücksichtigen. Aus einem Verkehrswertgutachten kann der für steuerliche Zwecke relevante Entnahmewert (Gebäudewertanteil des Teilwertes entsprechend „Kaufpreisaufteilung“) zum Stichtag abgeleitet werden.