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steuerlicher Zweck einer Wertermittlung

Das Bundesverfassungsgericht wird zunehmend gefordert, politische Entscheidungen herbeizuführen oder zu korrigieren, die von der Politik nicht gewollt sind. Einerseits zeichnet das einen Rechtsstaat aus, andererseits zeigt es die Schwachstellen der Politik. Der Gesetzgeber war durchaus selbst in der Lage zu erkennen, dass die Ermittlung des Grundbesitzwertes oder des Einheitswertes veraltet ist. Auf der Grundlage des Grundbesitzwertes wird die Grundsteuer und die Erbschafts- und Schenkungssteuer erhoben, sowie die Einkommenssteuer beeinflusst. In dem Spannungsfeld widerstrebender Interessen mussten vom Bundesverfassungsgericht die zuerst genannten Steuern für verfassungswidrig erklärt werden, weil deren Ermittlung gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstößt.
Was hat der Sachverständige für Wertermittlung damit zu tun? Nicht viel, nur dass er in der Lage ist, den Verkehrswert zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie, also eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Nur der Verkehrs- oder Marktwert würde dem Gebot der Gleichbehandlung entsprechen. Nach der Steuerreform wurde auf der Grundlage der alten Grundstruktur neue Bewertungsregeln erarbeitet. D.h. das Bewertungsgesetz wurde neu gestaltet, nachdem der Grundbesitzwert ermittelt wird, der die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer, sowie der Erbschafts- und Schenkungssteuer bildet.
Nutzt ein Eigentümer einen Teil eines Gebäudes z.B. als Büro oder Werkstatt, gehört es zum Betriebsvermögen. Zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung dieses Vermögens gelten dessen Kosten als Teil-, bzw. Einlagewert, welcher als Absetzung für Abnutzungen (AfA, Abschreibungen) im Rahmen der Einkommenssteuer steuerlich geltend gemacht werden kann. D.h. Betriebskosten mindern den Gewinn und damit die Einkommenssteuern. Wird ein betrieblich genutzter Grundstücksanteil nach Betriebsaufgabe wieder in Privatvermögen überführt, entsteht dagegen ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn. Die AfA bezieht sich jedoch nur auf den Gebäudewertanteil ohne Bodenwert, da sich der Boden im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt. Liegt ein Kaufpreis vor, muss dieser in Boden- und Gebäudeanteil aufgeteilt werden (Kaufpreisaufteilung). Das erfolgt lt. Rechtsprechung nicht durch die sog. Restwertmethode, nach der vom Kaufpreis der Bodenrichtwert abgezogen wird, sondern nach dem Verhältnis von Boden- und Gebäudewert in der Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert wird vorzugsweise aus dem Vergleichswertverfahren ermittelt, in dem jedoch keine Aufteilung in Boden- und Gebäudewert vorgenommen wird. Der im Ertragswertverfahren ermittelte Gebäudewertanteil steht wiederum in keinem Verhältnis zum Sachwert eines bebauten Grundstücks. D.h. in der Verkehrswertermittlung erfolgt die Ermittlung des Gebäudewertanteiles vorzugsweise im Sachwertverfahren. Weicht jedoch die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren ab, dann ist nach Rechtsprechung die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu prüfen. Die obersten Finanzbehörden stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die eine Kaufpreisaufteilung ermöglichen soll. Dabei wird das Verhältnis der pauschal ermittelten Einzelwerte auf den Kaufpreis übertragen. Bei diesem typisierten Verfahren handelt es sich jedoch auch nur um eine „qualifizierte Schätzung“ des Finanzamtes. Auch hier kann der Steuerzahler einen anderen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen.
Aufwendungen für vermietete Immobilien, wie Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten, sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten, deren Netto-Aufwendungen 15% der Anschaffungskosten eines Gebäudes übersteigen, können ebenfalls im Rahmen der Einkommenssteuer geltend gemacht werden, d.h. sie werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Mit Ausnahme der Erhaltungsaufwendungen (Instandsetzungen,  Modernisierungen), die sofort als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden können.
Durch die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch die Finanzämter nach „typisierte Verfahren“, sowie durch die Vereinfachung und Pauschalisierung ergeben sich ggf. Differenzen zwischen einem pauschal ermittelten Grundbesitzwert und einem marktgerecht ermittelten Verkehrswert. Obwohl es nach den Vorschriften lt. Bewertungsgesetz (Grundbesitzwert) und Immobilienwertverordnung (Verkehrswert) keinen Unterschied geben sollte, kann die Wertermittlung durch das Finanzamt von der eines Sachverständigen erheblich abweichen. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wird die Öffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen anderen Wert nachweisen kann. Voraussetzung für den Nachweis eines anderen Wertes ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke. Der Steuerpflichtige hat die Beweislast für den Nachweis eines anderen Wertes (Verkehrswertgutachten). Das Finanzamt hat die Beweislast, wenn es einen Verkehrswert nicht anerkennen will. Muss ein Finanzgericht einen Streitfall entscheiden, ist nicht die Qualifikation eines Sachverständigen ausschlaggebend, sondern die Qualität des Gutachtens.

In der qualifizierten Schätzung, bzw. bei der pauschalen Bewertung durch das Finanzamt sind die häufigsten Fehler *:
– Abweichungen des Bodenrichtwertes hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung.
– Mangelnde Berücksichtigung hoher Bodenrichtwerte bei Objekten mit geringem Gebäudeertrag.
– Ungenügende Berücksichtigung des baulichen Zustandes mangels Objektbesichtigung.
Die Wertermittlung durch einen Sachverständigen ist mit Kosten verbunden. Aber es besteht die Möglichkeit mehr Steuern einzusparen, als Honorarkosten entstehen. Diese Frage beantwortet der Sachverständige vor einem Gutachten mit einer Expertise (Kurzgutachten), dessen Kosten mit einem Gutachtenhonorar verrechnet wird. Auf jeden Fall beseitigt ein Gutachten aber Zweifel, ob durch die pauschale Ermittlung des Finanzamtes eine steuerliche Benachteiligung besteht.
Die hier gegebenen Hinweise zum steuerlichen Zweck der Verkehrswertermittlung ersetzt nicht die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater.

Grundsteuer Reform

Da die Ermittlung des Einheitswertes veraltet ist und gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstößt, wurde die Erhebung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt (Urteil Bundesverfassungsgericht vom 10.4.2018) und der Bundesrat hat die Gesetzentwürfe zur Reform der Grundsteuer 11/2019 beschlossen. Entsprechend Grundsteuer-Reform soll die Grundsteuer sozial gerechter sein, d.h. sich am tatsächlichen Wert einer Immobile ausrichten. In die Berechnung der Grundsteuer sollen nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter einfließen, wie: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche. Wirksam wird die Reform aber erst nach einer Übergangsfrist ab 2025.
Bis dahin wird die Grundsteuer nach alten Regeln ermittelt und die neuen Bewertungsregeln im Detail erarbeitet.
Die Steuer wird nach der Reform wie bisher in 3 Stufen ermittelt: Grundbesitzwert (bisher Einheitswert) x Hebesatz x Messzahl. Der Grundbesitzwert wird wie bisher durch die Finanzämter ermittelt und Hebesatz und Messzahl wird von den Ländern festgesetzt. Das Steueraufkommen soll insgesamt etwa ausgeglichen (aufkommensneutral) bleiben, aber innerhalb der Grundstücksarten (bebaut, unbebaut, Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft) werden sich Verschiebungen ergeben. D.h. bei höherem Grundbesitzwert soll sich die Grundsteuer über Steuermesszahl für sozialen Wohnungsbau, kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften verringern, für Eigentumswohnungen in etwa ausgleichen und für Einfamilienhäuser erhöhen.
Auch das Bewertungs- und Grundsteuerrecht bleibt in seiner Grundstruktur erhalten. Um den Aufwand zu mindern, erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch die Finanzämter nach pauschalisierten Bewertungsmethoden. Dadurch ergeben sich unter Umständen Differenzen zwischen den pauschal ermittelten Grundbesitzwerten und den marktgerecht ermittelten Verkehrswerten. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wird wohl die Öffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen niedrigeren Wert nachweisen kann. Hinzu kommt eine weitere Ausnahme (Öffnungsklausel), nach der z.B. Bayern ein anderes pauschales Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Grundbesitzwertes anwenden kann.  
Die Bewertung von Wohngrundstücken erfolgt einheitlich im Ertragswertverfahren. Um die Bewertung dieser enormen Anzahl an Grundstücken für alle Beteiligten administrierbar durchführen zu können, werden nicht die tatsächlich vereinbarten Erträge angesetzt, sondern durchschnittlich erzielte monatliche Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Es handelt sich daher um ein typisiertes Ertragswertverfahren. Dabei werden zukünftige Erträge mit einem Liegenschaftszinssatz abgezinst, um den gegenwärtigen Ertrags- bzw. Grundbesitzwert zu ermitteln. Mathematisch dasselbe Ergebnis ergibt sich, wenn man den jährlichen Ertrag aus dem Grundstück über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit einem Faktor kapitalisiert und nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes den verbleibenden Wert des Grund und Bodens abzinst. Die anzusetzende Nettokaltmiete hängt von der Wohnungsgröße und dem Baujahr des Gebäudes sowie vom jeweiligen Bundesland ab, und wird durch sogenannte Mietniveaustufen gemeindebezogen verringert oder erhöht. Je niedriger die Mietniveaustufe, desto geringer ist die anzusetzende Nettokaltmiete einer Gemeinde. Die Nettokaltmieten für das jeweilige Land werden vom BMF aus Daten des Statistischen Bundesamts über Durchschnittsmieten in allen 16 Ländern abgeleitet. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf Basis der Wohngeldverordnung vorgenommen. Der Wert des Grund und Bodens wird zunächst wie bei einem unbebauten Grundstück – also aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche – ermittelt. Anschließend wird dieser Wert über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit einem Faktor abgezinst.
Die Bewertung der Nichtwohngrundstücke erfolgt einheitlich im Sachwertverfahren, da für diese Grundstücke keine Nettokaltmieten vorhanden sind. Bei dem Sachwertverfahren für die Grundsteuer handelt es sich ebenfalls um ein typisiertes Verfahren. Das heißt, es werden nicht die individuellen Herstellungs- oder Anschaffungskosten für ein Grundstück angesetzt, sondern einerseits durchschnittliche Herstellungskosten für das Gebäude abhängig von der Gebäudeart abzüglich Alterswertminderung und andererseits durchschnittliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden durch Ansatz der Bodenrichtwerte wie bei unbebauten Grundstücken. Die Summe der Werte für das Gebäude und den Grund und Boden wird mit einer Wertzahl an die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt angepasst und ergibt den Grundsteuerwert im typisierten Sachwertverfahren.
Der jeweils typisierende Ansatz bei der Bewertung des Grundbesitzes führt zu einer erheblichen Vereinfachung des Bewertungsverfahrens und ermöglicht eine automationsunterstützte Bewertung. Da es bei dem vereinfachten, pauschalen Verfahren auch zur Ermittlung von Werten kommen kann, die sich nicht am Marktwert orientieren, hat der Steuerzahler zur Vermeidung von überhöhten Steuerzahlungen weiterhin die Möglichkeit, einen Verkehrswert von einem Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken ermitteln zu lassen. Gerade in Ländern, in denen das Flächenmodell angewendet werden soll (wie z.B. in Bayern), kann die Reform zu Ergebnissen führen, die weiterhin ungerecht sind.
Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Entwicklung der Werte der Grundstücke wird von Eigentümern vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekte zu halten. Grundstücke werden teilweise nur erworben, um eine Wertsteigerung abzuwarten und sie anschließend gewinnbringend zu veräußern. Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Das Bundeskabinett hat daher beschlossen, rechtliche Grundlagen zu schaffen, die es den Gemeinden ermöglichen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern. Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung sollen Gemeinden künftig für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können. Diese sogenannte Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und setzt finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich Wohnraum zu schaffen.

Teilwert Betriebsvermögen

Besonderheiten bei der Bewertung  für steuerlichen Zwecke

Nutzt ein Freiberuflicher einen Teil eines Gebäudes z.B. als Büro, gehört es zum Betriebsvermögen. Zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung eines Wirtschaftsguts gelten dessen Kosten als Teilwert, bzw. Einlagewert, welcher als AfA im Rahmen der Einkommenssteuer steuerlich geltend gemacht werden kann. Lt. Einkommenssteuergesetz ist der „Teilwert der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde. Dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt“. Bei Aufgabe des Büros (z.B. durch Verkauf usw.) sind ggf. „stille Reserven“ (bzw. Veräußerungsgewinne) zu versteuern, wie ggf. auch in Anspruch genommene Vorsteuerabzüge zurückzuzahlen. Wird ein betrieblich genutzter Grundstücksanteil nach Betriebsaufgabe wieder in Privatvermögen überführt, entsteht ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn (Unterschiedsbetrag zwischen dem Entnahmewert und dem Buchwert im Zeitpunkt der Entnahme).
Wird nur ein Teil des Grundstücks entnommen, ist für die Ermittlung des Entnahmegewinns (Teilwert) der Wert nach dem Nutzflächenverhältnis zu ermitteln. Es ist steuerlich nicht zulässig, die Aufteilung anhand der jeweiligen Ertragswerte vorzunehmen. Für steuerrechtlich als selbständige Wirtschaftsgüter zu behandelnde Grundstücksteile kann deren Verkehrswert aus dem Wert des Gesamtgrundstücks abgeleitet werden, soweit die einzelnen Grundstücksteile zivilrechtlich nicht verkehrsfähig sind. Sind sie verkehrsfähig, lässt sich das Grundstück fiktiv auch in Wohn- und Teileigentum aufteilen, soweit es nicht real aufgeteilt ist. Die Kosten für die fiktive Teilung sind vom Verkehrswert abzuziehen.
Wird eine Immobilie (Gebäude mit Grund und Boden) erworben, so ist der Kaufpreis anteilig auf den Gebäude- und Boden-Wert aufzuteilen (Kaufpreisaufteilung). Liegt kein Kaufpreis vor, ist der Verkehrswert bei Wohngrundstücken im Privatvermögen durch das Sachwertverfahren zu ermitteln. Lediglich bei zu Büro- oder anderen zu gewerblichen Zwecken vermieteten (oder eigengenutzten) sog. „Geschäftsgrundstücken“ ist vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden. Bei Wohn- oder Teileigentum ist vorrangig das Vergleichwertverfahren heranzuziehen, in dem der Bodenwert nicht explizit ermittelt wird.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen. Die Restwertmethode, bei der der Bodenwert ermittelt und vom Gesamtkaufpreis abgezogen wird, steht nach Auffassung des BFH dem Grundsatz der Einzelbewertung entgegen, da der so ermittelte Gebäudewertanteil in keinem Verhältnis zum Sachwert eines bebauten Grundstücks steht.
Abschreibungen mindern als Ausgaben die Einkommenssteuern. Stille Reserven erhöhen dagegen die Einkommenssteuern, da sie als Einnahmen besteuert werden. Ungeachtet dessen  leiten sich Einnahmen als auch Ausgaben im steuerlichen Sinne aus dem Teilwert, bzw. Verkehrswert ab. Lt. Definition gibt es zwischen „gemeinen Wert“ bzw. „Teilwert“ und „Verkehrswert“ keinen Unterschied. Unterschiedlich sind lediglich die jeweiligen Wertermittlungsvorschriften für das Finanzamt oder für Sachverständige. Daher kann der Marktwert (= Verkehrswert) gegenüber dem Teilwert abweichen.
Der Steuerpflichtige kann mittels eines Gutachtens gegenüber dem Finanzamt einen anderen als den nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften ermittelten Wert (gemeine Wert, Teilwert, Grundbesitzwert usw.) nachweisen (Öffnungsklausel nach Bewertungsgesetz). Der Steuerpflichtige trägt dabei die Nachweislast. Der Nachweis durch Gutachten kann (lt. BFH) regelmäßig durch einen Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Das Finanzamt hat bei der Regelüberprüfung nicht auf die Qualifikation des Sachverständigen, sondern allein auf die Qualität des Gutachtens abzustellen. Zwar obliegt es dem Finanzamt das Gutachten zu würdigen, gleichwohl ist eine Zurückweisung entsprechend zu begründen. Ein Verkehrswert nach den Wertverhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt ist (lt. Senatsverwaltung Finanzen Berlin) als Bemessungsgrundlage für steuerliche Zwecke anzuerkennen, wenn das Gutachten den Vorschriften der ImmoWertV, sowie der WertR entspricht. Auch dann, wenn er von dem vom Finanzamt ermittelten Wert abweicht.
Nimmt das Finanzamt an, dass die Steuerpflichtige das Büro z.B. seit Schenkung freiberuflich nutzt, ist der Wert des Betriebsvermögens (Teilwert) nachträglich festzustellen, soweit der Buchwert zum Zeitpunkt der Einlage (Schenkung) noch in der Buchführung fehlt. Da die bauliche Auslastung eines Grundstückes den Bodenwert nicht unerheblich beeinflusst, sind bei der Ermittlung des Bodenwertes für den Teilwert alle Gebäude auf einem Grundstück zu berücksichtigen. Aus einem Verkehrswertgutachten kann der für steuerliche Zwecke relevante Entnahmewert (Gebäudewertanteil des Teilwertes entsprechend „Kaufpreisaufteilung“) zum Stichtag abgeleitet werden.

Grundsteuer grundgesetzwidrig

Wie schon 1995 die Vermögenssteuer und 2014 die Erbschafts- und Schenkungsteuer, hat das Bundesverfassungsgericht nun auch die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Nicht weil die Besteuerung von Grundvermögen gegen die Verfassung verstößt, sondern deren Bewertung zu einer „umfassenden Ungleichbehandlung“ führt. Geklagt hatten Immobilienbesitzer gegen die Bundesregierung, die für den aufgestauten Reformbedarf verantwortlich ist. Der Gesetzgeber wurde aufgefordert die Gesetze bis Ende 2019 zu reformieren und bis spätestens 2025 umzusetzen. Da für etwa 35 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke etwa 14 Milliarden Euro im Jahr in die Kassen von Städten und Gemeinden fließen, hat das BVerfG die lange Übergangsphase zugelassen. Sonst würden die Kommunen rd. 2% ihrer Steuereinnahmen verlieren.
Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist der Einheitswert. Der sollte ursprünglich etwa alle 6 Jahre aktualisiert werden, was aber seit 1964 unterlassen wurde. Auf dem Gebiet der „neuen“ Bundeländer wurde der Einheitswert zuletzt 1935 festgestellt. Nur bei gravierenden Änderungen wurde der Einheitswert fortgeschrieben. D.h. die Höhe der Grundsteuer wird i.d.R. nach völlig veralteten (je nach Lage um bis zu 80% geringeren) Immobilienwerten ermittelt. Zu erheblichen Verzerrungen bei der Feststellung der Einheitswerte kommt es z.B. wenn Mauergrundstücke in Berlin noch nicht fortgeschrieben wurden, obwohl sie erheblich an Wert zugelegt haben.
Das BVerfG lässt dem Gesetzgeber Gestaltungsspielraum bei der Grundsteuerreform. Einig ist man sich nur, dass das Gesamtsteueraufkommen insgesamt unverändert erfolgen soll. Dazu dienen die bisherigen Stellschrauben, wie Grundsteuermesszahl und Hebesatz. Trotzdem kann es zu sehr unterschiedlichen und nicht sachgerechten Ermittlungen der jeweiligen Lagefinanzämter kommen. Bei der aufkommensneutralen Umwandlung der Grundsteuer sollen unbebaute Grundstücke und Einfamilienhäuser stärker belastet und Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungen entlastet werden.
Da der bürokratische Aufwand für die Reform sehr hoch ist, wird wie schon bei der Reform der Erbschafts- und Schenkungssteuer nach vereinfachten Bewertungsmethoden gesucht, die sich zumindest am Verkehrs- bzw. Marktwert orientieren. Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken werden bei der Umsetzung der Reform nicht beansprucht. Als „Staatliche Schätzer“, wie in den USA, fungieren hierzulande die Finanzämter, durch die die vereinfachte Bewertung erfolgt. Da vereinfachte Verfahren wiederum zu Ungleichbehandlung führen können, wird sicherlich die Öffnungsklausel beibehalten, nach der Steuerzahler auf ihre Kosten einen anderen als nach Bewertungsgesetz ermittelten Wert durch Gutachten nachweisen können.
Ein breites Bündnis aus verschiedenen Verbänden schlägt z.B. vor, die Grundsteuer in eine reine Bodenwertsteuer ohne Gebäude umzuwandeln, bei der nur die Bodenrichtwerte die Bemessungsgrundlage bilden. Wenn unbebaute Grundstücke höher belastet werden, rentiert sich auch nicht mehr die Spekulation mit nur dazu vorgehaltenen Grundstücken. Damit würde ein Anreiz geschaffen werden, diese der Bebauung zuzuführen und den Mangel an verfügbaren und bezahlbaren Wohnbauland abzubauen. Eine Bodenwertsteuer könnte zudem die Mietpreisentwicklung dämpfen. Gegen diesen Vorschlag spricht, dass ein unbebautes Grundstück genauso besteuert werden würde, wie ein mit einer Villa bebautes Grundstück. Ein anderes Kostenwertmodell soll als Bemessungsgrundlage den Gebäudewert (Herstellungskosten, Baujahr und Bauzustand), sowie den Bodenwert verwenden. Der Nachteil dieses Modells ist der damit verbundene Bürokratieaufwand. Ein drittes Modell stellt nur auf Grundstücks- und Gebäudeflächen ab. Das wäre einfach umzusetzen, beteiligt die Kommunen aber nicht an den Bodenwertsteigerungen, die durch öffentliche Leistungen entstehen.
Da Eigentümer von vermieteten Grundstücken die Grundsteuer auf die Miete umlegen können, sind auch Millionen Mieter von der Gesetzesreform betroffen. Das ist eine der landläufigen Begründungen dafür, dass Deutschland im internationalen Vergleich, zumindest bei der Grundsteuer, ein Niedrigsteuerland ist. Auch die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist relativ niedrig, wegen der hohen Freibeträge. Sollte die seit 1997 nicht mehr erhobene Vermögenssteuer wieder erhoben werden, wäre auch hier eine Reform unausweichlich, weil auch diese Steuer noch auf die alten Einheitswerte abstellt. Die Bundesregierung sieht, wie alle vorherigen, bei der Vermögenssteuer jedoch kein Handlungsbedarf, trotz der zunehmenden Schieflage bei der Vermögensverteilung.

Qualität des Gutachtens oder des Gutachters

Die Überschrift soll keinen Widerspruch konstruieren, beides bedingt sich. Bleibt die Frage, ob ein Gutachter mängelfreie Gutachten erstellen darf, auch wenn er nicht öffentlich bestellt und vereidigt (öbuv) ist? Konservative Berufsverbände, wie der BVS, oder auch der Gutachterausschuss Berlin verneinen diese Frage. Der Jurist würde antworten: Es kommt darauf an, in diesem Fall auf den Auftraggeber. Die öffentliche Bestellung ist ein Auslaufmodell. Ein rein deutsches Konstrukt mit langer Haltedauer, das schon vor Jahren durch die europäische Norm der Zertifizierung abgelöst wurde. Im Gegensatz zu öbuv-Sachverständigen (SV) müssen zertifizierte-SV regelmäßig ihre Qualifikation nachweisen. Als zertifiziert werden nur SV anerkannt, die von einer akkreditierten Stelle zertifiziert wurden.
Der Bundesfinanzhof vertritt die Auffassung, dass der Nachweis eines geringen Wertes gegenüber dem Finanzamt (FA) nur vom Gutachterausschuss oder eines öbuv-SV geführt werden kann (BFH II R 61/11, Urteil vom 11.9.2013). Dagegen stellt das Bundesfinanzministerium als oberste Finanzbehörde klar, dass der Steuerpflichtige als Nachweis ein Gutachten eines „Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken“ vorlegen kann (Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011, ErbStR RB 198 Abs.3 S.1). D.h. ein mängelfreies Gutachten, das der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV, sowie WertR) entspricht, bzw. den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB § 194) genügt, ist vom Finanzamt anzuerkennen. Auch wenn das Gutachten der freien Beweiswürdigung durch das FA unterliegt, hat es nur auf die Qualität eines Gutachtens abzustellen, nicht auf den Stempel des Gutachters. Es gibt auch nicht akkreditierte Zertifizierungseinrichtungen, die nach diesem Prinzip verfahren.
Dieser Klarstellung der obersten Finanzbehörde widerspricht § 18 DVO-BauGB, nach der z.B. in Berlin die Zugriffsberechtigung auf die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses (AKS-Online) geregelt wird. Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken benötigen zur rechtmäßigen Erfüllung ihrer Wertermittlungsaufgaben Vergleichsobjekte für das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV. Andere qualifizierte SV, die nicht, oder nicht mehr öffentlich bestellt oder zertifiziert sind (oder sein wollen), wird ein grundstücksbezogener Zugriff u.a. aus „datenschutzrechtlichen Gründen“ verwehrt. Sie können ihre rechtmäßigen Wertermittlungsaufgaben nicht erfüllen, da sie nur blockbezogene Informationen erhalten und somit keine Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte vornehmen können. Da Gutachterausschüsse bei ihrer Kaufpreissammlung keine Objektbesichtigungen vornehmen, müsste das spätestens der Gutachter nachholen, wenn er den Verkehrswert aus dem Vergleichswert ableitet. Das Vergleichswertverfahren stellt das maßgebliche Verfahren zur Wertermittlung z.B. von Wohn- oder Teileigentum dar. Lt. o.g. Urteil des Finanzgerichtes sind im Vergleichswertverfahren mind. 7 – 8 Vergleichsobjekte zumindest von außen zu besichtigen.
D.h., auch Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken mit fast 30-jähriger Berufserfahrung werden nach der o.g. Praxis daran gehindert, das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Das ist zwar gesetzlich legitimiert aber zugleich auch schlicht unverständlich und in sich widersprüchlich.
Denn die Praxis einer differenzierten Einsichtnahme in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses widerspricht der Klarstellung der oberste Finanzbehörde, wonach ein mängelfreies Gutachten eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung als Nachweis erforderlich ist. Es widerspricht auch dem Urteil des Finanzgerichtes Berlin vom 19.7.17 (3-K-3047/17), wonach Gutachten unschlüssig sind, wenn keine Außenbesichtigung an Vergleichsobjekten vorgenommen wird. In diesem Fall hat ein öbuv-SV des Gutachterausschusses in seinem Gefälligkeitsgutachten die Vergleichsobjekte nur anonymisiert, also blockbezogen genannt, obwohl er zur grundstücksbezogenen Einsicht privilegiert war. Infolgedessen wurde das Gutachten nicht anerkannt. Nicht nur bei der steuerlichen Bedarfsbewertung, auch im Zivilprozess werden Gutachten nicht zugelassen, wenn Vergleichsobjekte anonymisiert werden (lt. BGH-Urteil vom 15.4.1994).
Das Berliner Finanzgericht lässt übrigens eine Revision seines o.g. Urteils zu folgenden Fragen zu: -Sind Gutachten unschlüssig, wenn sie (entsprechend eines Aufsatzes des öbuv-SV Vogel) Erkenntnisquellen nach einem Bewertungsstichtag nicht nutzen, -oder wenn Vergleichsobjekte im Vergleichswertverfahren nicht auch innen besichtigt werden. Zugleich sieht das Finanzgericht die Frage ungeklärt, ob das Vergleichswertverfahren bei der steuerlichen Bewertung „überhaupt“ genutzt werden kann, wenn eine Anonymisierung der Vergleichsgrundstücke aus Gründen des Datenschutzes erforderlich ist. Die Frage, ob in diesem Zusammenhang die differenzierte Zugriffsberechtigung auf die Kaufpreissammlung überhaupt seine Berechtigung hat, bzw. die Frage warum „sonstige“ qualifizierte Sachverständige keine grundstücksbezogene Einsicht in die Kaufpreissammlung erhalten, wurde in diesem Einzelfall nicht berührt. Es hat lediglich angedeutet, dass „(auch)“ andere qualifizierte Sachverständige Gutachten als Beweis beim Finanzamt vorlegen können. Inwiefern Datenschutz mit Qualifikation im Zusammenhang steht, lässt § 18 DVO-BauGB und Finanzgericht offen.

Kaufpreisaufteilung, Steuerlicher Zweck der Wertermittlung

Steuerrechtlich kann eine Absetzung für Abnutzungen (AfA, Abschreibungen) vorgenommen werden, wenn Gebäude zur Erzielung von Einkünften (Mieteinnahmen) genutzt werden. Abschreibung ist ein Werteverzehr, bzw. eine Substanzverringerung von Wirtschaftsgütern (WG) des Anlagevermögens. Dabei werden z.B. Anschaffungs- und Herstellungskosten periodisch verteilt. Abschreibungen mindern die zu versteuernden Einkünfte und damit die Einkommenssteuern. Bemessungsgrundlage für lineare oder degressive Abschreibung nach § 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz sind Gebäudekosten (Gebäudeabschreibung nach EStG).
Zu den Gebäude- bzw. Anschaffungskosten zählen auch die Anschaffungsnebenkosten, wie Makler- und Notarkosten usw.. Diese sind nicht im Kaufpreis bzw. im Verkehrswert enthalten.
Im Gegensatz zu den Gebäudeabschreibungen, sowie den anschaffungsnahen Herstellungskosten, die über die Nutzungsdauer des Gebäudes, bzw. über die Laufzeit abgeschrieben werden, können Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Abgeschrieben werden nur Gebäude, da sich diese im Gegensatz zu Grund und Boden über ihre Nutzungsdauer abnutzen.
Wird eine Immobilie (Gebäude mit Grund und Boden) erworben, so ist der Kaufpreis anteilig auf den Gebäude- und Bodenwert aufzuteilen (Kaufpreisaufteilung). Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist zugrunde zu legen, sofern sie nicht nur zum Schein oder missbräuchlich getroffen wurde (BFH Urteil vom 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl II 2016, 397). Hierbei ist bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen das Sachwertverfahren anzuwenden (BFH Urteil vom 29.5.2008, IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668). Lediglich bei zu Büro- oder anderen gewerblichen Zwecken vermieteten Grundstücken (sog. Geschäftsgrundstücke) ist vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden (BFH Urteil vom 2.2.1990, III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497; BFH Beschluss vom 24.2.1999, IV B 73/98, BFH/NV 1999, 1201, sowie auch BFH Urteil vom 25.5.2005 (IX R 46/04, BFH/NV 2006, 261).
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Die Restwertmethode, bei der der Bodenwert ermittelt und vom Gesamtkaufpreis abgezogen wird, steht nach Auffassung des BFH dem Grundsatz der Einzelbewertung entgegen, da der so ermittelte Gebäudewertanteil in keinem Verhältnis zum Sachwert eines bebauten Grundstücks steht. Auf eine Marktanpassung des (vorläufigen) Sachwertes könne nach Rechtsprechung bei der Kaufpreisaufteilung verzichtet werden, da sich die Anpassung im gleichen Verhältnis auf den Boden- und Gebäudewert auswirkt. Da ohne Marktanpassung diese Werte jedoch nicht den Verkehrs- bzw. Marktwert darstellen, ist diese Herangehensweise nicht plausibel.
Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe und eine Anleitung zur Verfügung (BFM mit Stand von 2019), die es ermöglichen soll, die Plausibilität einer Kaufpreisaufteilung zu prüfen. In einer nicht transparenten Exceltabelle wird die Kaufpreisaufteilung ermittelt. Dabei sollen die typisierten Herstellungskosten (THK) auf der Grundlage der Normalherstellungskosten (NHK 2010, Bundesmittelwerte), sowie der Sachwertrichtlinie (SW-RL 2012) ermittelt werden. Bei diesem typisierten Verfahren handelt es sich um eine „qualifizierte Schätzung“, die durch eine Verkehrswertermittlung eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken nach Baugesetzbuch (BauGB) und Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) widerlegbar ist.
Entsprechend der o.g. Arbeitshilfe wird vom zuständigen Finanzamt das Verhältnis der Einzelwerte (Gebäude + Boden) aus dem Sachwert auf den Kaufpreis übertragen. Diese o.g. Arbeitshilfe weist erhebliche Schwachstellen auf. Z.B. werden bei der Bodenwertermittlung vom FA keine wertbeeinflussenden Merkmale (z.B. bauliche Auslastung) berücksichtigt. Insbesondere in Gebieten mit sehr hohem Bodenwertniveau stehen Boden- und Gebäudewert im Sachwertverfahren in keinem angemessenen Verhältnis mehr zueinander.
Weichen die im Sachwertverfahren ermittelten Werte wesentlich von denen im Ertragswertverfahren, oder von denen vom Finanzamt ermittelten Werte ab, ist die Angemessenheit zu prüfen, bzw. kann durch ein Sachverständigengutachten widerlegt werden.
Eine weitere Schwachstelle ist, dass das Finanzamt keine Marktanpassung vornimmt. Dagegen hat ein Sachverständiger für Immobilienwertermittlung die Möglichkeit den marktangepassten Gebäudewert nach Sach- oder Ertragswertverfahren zu ermitteln. Eine Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV kann von der Schätzung durch das Finanzamt (FA) abweichen. Nach Vorlage eines Sachverständigengutachtens liegt die Beweislast beim Finanzamt.
Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung kann sich erhöhen durch Nachträgliche Anschaffungskosten (Kosten wie vor, die im folgenden Jahr oder später anfallen und der endgültigen Fertigstellung des Gebäudes dienen oder die im Rahmen eines Anbaus oder einer Aufstockung entstehen). Als Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand gilt ein Reparatur- und Modernisierungsaufwand in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung, sofern dieser zur Verbesserung des Nutzungswertes des Gebäudes beiträgt und 15% der Anschaffungskosten übersteigt.
Bei einer Einlage aus dem Privatvermögen in ein Betriebsvermögen tritt an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Einlagewert (§ 6 Absatz 1 Nummer 5 Satz 1 EStG). Einlagewert ist grundsätzlich der Teilwert (§ 6 Absatz 1 Nummer 5 Satz 1 Halbsatz 1 EStG).
Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung aus wirtschaftlichen Gründen können als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann (BFH Urteil vom 17.9.2008, IX R 64/07).

Steuern senken bei Erbschaft oder Schenkung

Bei Erbschaft oder Schenkung von Immobilien oder Betriebsvermögen werden auf den Wert einer Immobilie je nach Steuerklasse und persönlichen Freibeträgen Steuern erhoben. Freibeträge können innerhalb von 10 Jahren einmal in Anspruch genommen werden. Aber Wert ist nicht gleich Wert. Die Bank sieht in einem Wohnhaus eher ein Zelt, das Finanzamt (FA) auch schnell mal ein Schloss. Der Kauf oder Verkauf von Immobilien richtet sich i.d.R. nach Markt- oder Verkehrswert. Dagegen bildet für das zuständige FA der nach Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Trotz der Verbesserungen der Ermittlungsgrundlagen seit der letzten Steuerreform 2009 bleibt die Wertermittlung durch das FA eine pauschale, typisierte Wertermittlung. Dabei finden besondere Wertumstände eines Grundstücks, wie z.B. Rechte und Lasten (wie z.B. Nießbrauch), Gebäude mit schlechtem Bauzustand (Bauschäden, Reparaturstau), übergroße Grundstücke, Nichtbauland usw. keine Berücksichtigung. Mitunter stehen einfache Einfamilienhäuser oder ertragsschwache Miethäuser auf teurem Grund und Boden, oder die zulässige bauliche Ausnutzung auf einem Grundstück ist rechtlich nicht möglich (z.B. durch Denkmalschutz). Weder das FA bei der Bewertung, noch der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung, führen eine Außen- oder Innenbesichtigung durch. Bei der pauschalen Bewertung durch das FA bleiben Besonderheiten eines Objektes entsprechend den Vorschriften des BewG´es unberücksichtigt.  Die Besonderheiten können aber den Wert eines Grundstückes erheblich mindern. Daher besteht für den Steuerpflichtigen die Möglichkeit durch Gutachten einen niedrigeren Wert nachzuweisen (Öffnungsklausel). Die Nachweislast obliegt dem Steuerzahler. Innerhalb der Fristen kann Einspruch gegen einen Bescheid des FA´es eingelegt werden.

Seit der Erbschaftsteuerreform 2009 werden im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungssteuer Immobilien nach dem Verkehrswert bemessen (Bewertungen des Grundvermögens zur Bestimmung des „gemeinen Wertes“ lt. § 177 BewG). Die Berücksichtigung von Grundstücksbelastungen ist dabei nicht vorgesehen. § 198 BewG erlaubt es dem Steuerpflichtigen aber, den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes zu erbringen. So kann der niedrigere Verkehrswert auch aus der Belastung des Grundbesitzes mit einem Nutzungsrecht resultieren. Die Bewertung des Wohnrechts zum Zweck der Erbschaftssteuer erfolgt nach § 14 Bewertungsgesetz (BewG). Lt. Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichtes vom 19.9.2012, 3 K 194/12 ist der Wert des Rechtes nicht nach § 16 BewG zu begrenzen, wenn ein nach §194 BauGB ermittelter Verkehrswert vorliegt.
Ein Wohnrecht (wie auch ein Nießbrauch) mindert den Verkehrswert einer Immobile, da es einer Eigennutzung oder Vermietung im Wege steht. Folglich mindert ein Wohnrecht auch die Schenkungs-, bzw. Erbschaftssteuer. Umgekehrt stellt es aber auch einen Vermögenswert dar, der  bei einem vorzeitigen unentgeltlichen Verzicht auf diese Recht die Steuerpflicht nach Paragraph 7 Abs. 1 Nr. 1 des Erbschaftssteuergesetzes (ErbStG) auslöst.

Die Frage, ob ein Gutachten zu einem geringeren Wert führt, kann nur ein Sachverständiger (SV) beantworten, ggf. vorab durch eine Expertise. Die Kosten betragen oftmals nur ein Bruchteil der Steuerersparnis. Auf jeden Fall erhöht ein Gutachten die Rechtssicherheit. Welche Steuerersparnis sich unter Berücksichtigung des übrigen Vermögens ergibt, sollte nur ein Steuerberater beantworten. Steuerberater wie auch Anwälte sollten im Interesse der Steuerzahler mit Sachverständigen zusammenarbeiten. Wertermittlungen z.B. von Steuerberatern, Anwälten, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften oder Architektenbüros usw. werden ggf. nicht anerkannt.

Anerkennung von Gutachten durch Finanzämter

Die oberste Finanzbehörde stellt im Zusammenhang mit dem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH II R 61/11 vom 11.9.2013) klar, dass als Nachweis ein Gutachten eines „Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken“ erforderlich ist (Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011, ErbStR RB 198 Abs.3 S.1).

Ungeachtet dessen verweist z.B. der Bundesverband der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (BVS) im Zusammenhang mit dem o.g. BFH-Urteil darauf, dass Gutachten „nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“ (öbuv-SV) bei den Finanzämtern anerkannt werden. Das ist nicht sachgerecht, wenn nicht zugleich auf den o.g. Erlass der Obersten Finanzbehörde der Länder verwiesen wird. Der einseitige Verweis könnte nicht nur als unerlaubte Werbung ausgelegt werden, sondern hat auch einen gewissen „Stallgeruch“ (Eliten wollen unter sich bleiben lt. Soziologe Kollmorgen). Z.B. war die Anerkennung von Qualifikationen vieler Ostdeutschen nach der Widervereinigung politisch nicht gewollt. Auch der BVS war in diesem Sinne sehr aktiv und hat seine Praxis offensichtlich nicht geändert.
Wie das Urteil des Finanzgerichtes Berlin vom 19.7.17 (Revision zugelassen) zeigt, können Steuerpflichtige nicht sicher sein, dass nur Gutachten von öbuv-SV anerkannt werden. Offensichtlich ist in dem Fall ein Gefälligkeitsgutachten erstellt worden, von einem öbuv-SV, der zudem Mitglied im Gutachterausschuss ist. Das Gutachten war lt. Finanzgericht aus mehreren Gründen unschlüssig.

Ein Gutachten hat den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB § 194) zu genügen. Es unterliegt der freien Beweiswürdigung durch das FA, das dabei auf die Qualität eines Gutachtens abzustellen hat, nicht auf den Stempel des Gutachters. Ein mängelfreies Gutachten, das der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV, sowie WertR usw.) entspricht, ist vom FA anzuerkennen. Ein Gutachten ist plausibel, wenn es überprüfbar und aus sich heraus verständlich ist und es keine ergänzenden Ermittlungen bedarf (lt. Urteil Finanzgericht Berlin v. 19.7.17). Das FA ist zwar frei in seiner Beweiswürdigung eines Gutachtens, kann es aber ohne Angabe von stichhaltigen Gründen nicht willkürlich ablehnen.

Das Vergleichsverfahren stellt das maßgebliche Verfahren zur Wertermittlung von Eigentumswohnungen (ETW) dar. Dabei sind mind. 7 – 8 Vergleichsobjekte real von außen zu besichtigen (lt. o.g. Urteil des Finanzgerichtes). Voraussetzung ist die Kenntnis von deren Hausnummern, ohne die lt. Finanzgericht ein Vergleichsobjekt nicht geeignet ist. Für grundstücksbezogene Auskünfte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Berlin sind jedoch nur SV berechtigt, die öffentlich bestellt und vereidigt (öbuv), oder zertifiziert sind. Damit werden „Sachverständige für Grundstücksbewertung“ praktisch aus der Wertermittlung ausgeschlossen. Wenn die oberste Finanzbehörde klarstellt, dass „Sachverständige für Grundstücksbewertung“ bei der Bewertung nicht ausgeschlossen werden können, dann ist auch die Praxis des Berliner Gutachterausschusses, SV z.T. auszuschließen, verfassungsrechtlich bedenklich.

Bewertung Plattenbausiedlung

Auftrag: Bewertung eines Grundstückes, welches mit über 30 sechs- bis elf-geschossigen Mietwohn-, bzw. Mehrfamilienhäusern in Plattenbauweise bebaut ist.

Entwicklung großer Wohnsiedlungen
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt. Der Leerstand geht gegen Null. In diesem Zusammenhang wächst das Interesse an großen Wohnsiedlungen in den Innenstädten der Ballungsgebiete, in denen 8 Millionen Menschen in 4 Millionen Wohnungen leben. In den letzten Jahrzehnten stand der Mietwohnungsbau des 20. Jahrhunderts kaum im politischen Interesse. An dem (z.T. unberechtigten) schlechten Image großer Plattenbausiedlungen haben die Politik, aber auch Sachverständigenverbände beigetragen, in dem diese ständig mit sozialen Brennpunkten, besonders im Osten Deutschlands, in Verbindung gebracht wurden. Nunmehr soll lt. Bau- und Wohnungswirtschaft das große Potential verstärkt erneuert und weiterentwickelt werden, weil es für die soziale Wohnraumversorgung unverzichtbar ist (lt. einer Studie des GdW vom 25.6.2015). Je nach baulichen Standards, Alter und Qualität sind, wie bei jedem Gebäudebestand, z.T. erhebliche Bauinvestitionen erforderlich.

Plattenbauweise WBS 70
Mietwohn- bzw. Mehrfamilienhäuser sind durch Vermietung allein dem Wohnen dienende Geschossbauten. Die baulichen Hauptmerkmale der fünf- bis elfgeschossigen Gebäude des Großtafelbautyps WBS 70, welcher in der DDR von 1970 bis 1990 industriell produziert wurde, sind die überwiegend angewendeten, 6 m langen und 3m breiten Spannbeton-Deckenelemente, die dreischichtigen, überwiegend 6 m langen Außenwandelemente (Tragschicht und Wetterschutzschicht aus Normalbeton, Wärmedämmung aus Polystyol oder Mineralwolle), sowie die Raumzellen für Bad/WC (Beton/Gips) und für den Aufzugsschacht. Die raumgroßen Innen- und Trennwandelemente bestehen, auch in den Kellergeschossen, aus Normalbeton. Die Fugen der Außenwände sind i.d.R. zweistufig abgedichtet. Die Gebäude weisen innenliegende Bäder auf. Der obere Gebäudeabschluss ist als zweischaliges belüftetes Flachdach mit Innenentwässerung ausgeführt.

Standortfaktor Flughafen
Berlin ist der drittgrößte Flughafenstandort in Deutschland. Der Flughafenanbau ist eines der größten Infrastrukturprojekte Europas und ein bedeutender Standortfaktor für die regionale Wirtschaft. Gleichzeitig sind Flughäfen selbst bedeutende Arbeitsstätten und Orte mit Wertschöpfung. Entsprechend einem regionalwirtschaftlichen Gutachten der GIB wird eine positive Entwicklung des Grundstücksmarktes für Wohnen im Flughafenumfeld erwartet, welche jedoch sowohl von Nachteilen, wie Fluglärm, als auch von Vorteilen, wie Nähe zum Arbeitsplatzstandort Flughafen, beeinflusst wird. Mit einem nennenswerten Zuwachs an Beschäftigten und damit an Nachfrage nach Wohnungen, ist jedoch erst nach der Eröffnung des Flughafens zu rechnen. D.h., die im Zusammenhang mit dem Flughafen stehenden Erwartungen hinsichtlich Wertsteigerungen werden entsprechend deutschem Bewertungsrecht nach dem Stichtagsprinzip berücksichtigt. Im Gegensatz dazu steht die angelsächsische Bewertungspraxis nach dem Blue Book, welche versucht, die Ertragssituation über die Restnutzungsdauer aufzuschlüsseln.

Schallschutz am Flughafen
Nach Fertigstellung des Flughafens kommt es zu erhöhten Schallimmissionen. Dazu wurde eine Fluglärmprognose veröffentlicht. Zur Vermeidung und Minderung des Fluglärms wurden Auflagen zum passiven Schallschutz verfügt. Innerhalb festgelegter Schutzgebiete (Taggebiete mit Dauerschallpegel ab 60 dB(A)) kann ein Anspruch auf Kostenerstattung für baulichen Schallschutz bzw. eine Entschädigung bestehen. Zur Ermittlung des Verkehrswertes betroffener Grundstücke im Schutzgebiet wurde ein Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung nach Sprengnetter veröffentlicht (vorerst nur für Einfamilienhäuser).

Auswahl des Wertermittlungsverfahrens
Der Verkehrswert (Marktwert) wird i.d.R. nach den Vorschriften der ImmoWertV 2010 ermittelt, die nur für Gutachterausschüsse zwingend vorgeschrieben sind und für sonstige Sachverständige quasi die Bedeutung von „anerkannten Regeln der Technik“ darstellen. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind die Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, sowie die objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kann die Wertermittlung grundsätzlich nach dem Vergleichs-, Sach-, oder Ertragswertverfahren erfolgen.

Das Ertragswertverfahren eignet sich dann zur Ableitung des Verkehrswertes, wenn für Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts der marktüblich erzielbare Ertrag bei der Kaufpreisbildung im Vordergrund steht, und wenn die erforderlichen Daten (wie Liegenschaftszinssatz) für die Ableitung des Verkehrswertes zur Verfügung stehen.
Auf die Anwendung des Sachwertverfahrens kann bei Renditeobjekten verzichtet werden. Zudem nimmt wegen geringer Restnutzungsdauer der Wertanteil des Gebäudes ab- und der des Bodens zu. Außerdem liegen für dieses Verfahren keine Anpassungsfaktoren an den Markt vor.
Das direkte Vergleichswertverfahren ist anzuwenden, wenn genügend Kaufpreise vorliegen. Das kann durch Einsicht in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses erfolgen. Eingeschränkt ist die Anwendung des Verfahrens, wenn nicht genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, die dem speziellen Teilmarkt und der Lage des Bewertungsobjektes entsprechen und auch hinsichtlich der Zustandsmerkmale der baulichen Anlagen hinreichend übereinstimmen. Zudem bestehen in der Praxis der Gutachterausschüsse erhebliche Defizite bei der Erfassung wertrelevanter Eigenschaften mangels Innenbesichtigung.
Neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können auch aus einer Vielzahl von Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Bei diesem indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrs- bzw. Marktwert aus den mit Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Ertragsfaktoren (Quotient aus Kaufpreis und jährlichem Ertrag), sowie Gebäudefaktoren (Quotient aus Kaufpreis und Wohn- und Nutzfläche) abgeleitet.
Auftragsgemäß wurde eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses (AKS-Online = anonymisierte, blockbezogene Einzelfallrecherche) eingeholt. Ein direkter Vergleich ist nur eingeschränkt möglich, da für den speziellen Teilmarkt der Mietwohnhäuser in Plattenbauweise der Baujahre 1970 bis 1990 in der gegenständlichen Wohnanlage keine Kaufpreise vorliegen. Daher wurde die Auskunft für diesen Teilmarkt auf den Ostteil Berlins erweitert. Die Geschossflächenpreise zeigen eine signifikante Abhängigkeit von der Lage und der Miete. Nach Auswertung der Kaufpreise kann die im Marktbericht des Gutachterausschusses veröffentlichte Marktspanne weiter eingegrenzt werden. Der aus der Kaufpreissammlung abgeleitete Vergleichswert entspricht etwa dem Ertragswert.

Die Bewertung erfolgt im Rahmen einer Eröffnungsbilanz zum Wertermittlungsstichtag 9/2012. Im Ergebnis dieser Wertermittlung liegt der aus dem Ertragswert abgeleitete Verkehrswert mit 757,-€/m² GF (Geschossflächenpreis) innerhalb der mit Grundstücksmarktbericht genannten Preisspanne. Bei einem Nettomietansatz i.M. von 5,14 €/m² WF/NF liegt das Vielfache der Jahresnettomiete bei 15,5 in der Spanne plausibler Werte in diesem Teilmarkt zum Wertermittlungsstichtag 9/2012.
Lt. Grundstücksmarktbericht sind die Geschossflächenpreise in diesem Teilmarkt (Mietwohnhäuser ohne gewerblichen Nutzungsanteil im östlichen Stadtgebiet der Baujahre 1949 bis 1989) zwischen 2012 und 2014 im Mittel von 720,- €/m² auf 885,-€/m²GF und das Vielfache der Jahresnettomiete von 13,0 auf 18,4 gestiegen!

Bodenbewertung in Khartum

Das zu bewertende, gegenständliche Grundstück liegt in der Gemeinde Hilat Koko (Stadtbezirk East Nile), östlich der angrenzenden Gemeinde Kafouri (Stadttei Khartoum Nord, bzw. Bahri), nördlich des Blue Nile River.
Abweichungen eines zu bewertenden Grundstücks vom Bodenrichtwert in den wertbeeinflussenden Umständen wie Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand, spezielle Lage, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt bewirken in der Regel Abweichungen vom Richtwert. Problem: Bodenrichtwerte liegen in Khartum nicht vor. Daher wurden Makler, Architekten und Ingenieure nach ihren aktuellen Kenntnissen des Grundstücksmarktes befragt und Bodenrichtwerte abgeleitet. Danach beträgt die Preisspanne der Angebotspreise zwischen 500,- und 1.500,-US$.
Nach den örtlichen Bauvorschriften des Bau- und Stadtplanungs-Amtes Hilat ist auf 3.000 bis 10.000 m² großen Grundstücken eine Wohn-Bebauung mit bis zu 10 Geschossen zulässig, wobei eine Mindestzahl an Geschossen nicht festgelegt wurde. Danach ist das gegenständliche Grundstück Rohbauland. Eine Bodenordnung wurde noch nicht vorgenommen, d.h. das Flurstück wurde noch nicht entsprechend geteilt. Diese Kosten sind gewöhnlich vom Verkäufer zu tragen oder mindern den Preis für das Bauland.
Zur Ableitung des Bodenwertes bzw. zwecks Plausibilitätsprüfung wurde darüber hinaus das Residualverfahren angewendet. Eine Methode zur Bodenwertermittlung für den Fall, dass keine Bodenrichtwerte zur Verfügung stehen. Investoren oder Projektentwickler orientieren sich bei der Kaufpreisermittlung eines Baugrundstückes an Erträgen eines Projektes (Kauf- oder Mietobjekt). Auf der Grundlage einer geplanten Bebauung eines Grundstückes werden die dafür erforderlichen Investitionskosten, einschließlich eines angemessenen Unternehmergewinns, den nach Bebauung zu erzielende Erträgen (bzw. Verkaufserlöse) gegenübergestellt. Als Residuum verbleibt der Bodenwert, den ein Investor (Bauträger, Projektentwickler) für ein Baugrundstück bereit zu zahlen ist.
Khartum ist eine rasch wachsende Großstadt (die viert größte in Afrika) mit scharfen sozialen und räumlichen Gegensätzen. Der gesellschaftliche Wandel spiegelt sich im raschen Wachsen der urbanen Infrastruktur und steht eng im Zusammenhang mit der Stadtentwicklung. Die Bevölkerung der sudanesischen Hauptstadt ist seit der Unabhängigkeit 1956 sprunghaft gestiegen, beeinflusst durch Flüchtlingsströme infolge Hungerkrise, Bürgerkrieg und Darfurkrieg. Zwischen 1973 und 2007 stieg die Einwohnerzahl des Ballungsraumes von 740 Tausend auf 8,3 Mio. Menschen. Durch Zuwanderung kommt es zu einer beschleunigten Expansion des städtischen Siedlungsraumes.
Das Ballungsgebiet von Khartum am Zusammenfluss von Blauem und Weißem Nil besteht aus einer Agglomeration dreier Städte mit unterschiedlicher räumlicher Entwicklung und eigenen Stadtzentren. Die alte arabische Stadt Omdurman am Ostufer des Flusses diente bis 1899 als Zentrum des Mahdi-Reiches. Seit Beginn des 20.Jhs. wurde in der geschützten Lage zwischen den beiden Flüssen die Stadt Khartum als Sitz für die anglo-ägyptische Verwaltung des Sudan ausgebaut, und erst später entstand Khartum Nord als Industrie- und Gewerbegebiet.
Der Stadtteil Khartum entwickelte sich als Standort der Regierungseinrichtungen und der wohlhabenden Wohngebiete. An der Landspitze zwischen Blauen und Weißem Nil entstand ein modernes Geschäftszentrum mit futuristischen Hochhäusern, breiten Straßen und Parkanlagen. Die Dreiteilung der Stadt bildete sich bereits in der Kolonialzeit heraus, und wurde auch nach der Unabhängigkeit beibehalten. Das Zentrum Khartums war der Oberschicht vorbehalten. Die Masse der sudanesischen Bevölkerung siedelte sich in den „native loding areas“ außerhalb des Stadtteils Khartum an. Die Wohnlagen können in gut, mittel und einfach klassifiziert werden. Die Grundstücke in den guten Wohnlagen sind größer und durch Trinkwasser erschlossen. Die besseren Wohnlagen expandieren in Richtung Süden Khartums, in Nachbarschaft der einfachen Wohnlagen.
StadtentwicklungWasserDie Bodenpreise betrugen lt. Geografische Rundschau 10/2010 (s. Karte der Hauptwasserleitungen) in den guten Wohnlagen zwischen 200,-bis 600,-€/m² und nördlich des blauen Nils zwischen 41 und 100,-€/m². Entsprechend der o.g. Entwicklung leiden derartige Angaben an einem schnellen Aktualitätsverlust.
Eine aktuelle Bodenbewertung, welche sich entsprechend eines deutschen Auftraggebers an der ImmoWertV orientieren soll, stößt an Grenzen des deutschen Bewertungsrechtes, wie Baugesetzbuch, Baunutzungs- und Immobilienwertermittlungs-Verordnung, sowie Wertermittlungsrichtlinien. Ein vergleichbares Recht liegt im Sudan nicht vor. Zu berücksichtigen ist das örtliche Städtebaurecht (wie „building regulations“), sowie das existierende Liegenschaftskataster. Da noch keine Gutachterausschüsse existieren, gibt es auch keine lt. ImmoWertV für die Wertermittlung erforderlichen Daten, wie Bodenrichtwerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichs- und Marktanpassungsfaktoren,. D.h. der örtliche Grundstückmarkt ist noch weitgehend untransparent. Zur Bodenwertermittlung kann das direkte Vergleichswertverfahren herangezogen werden, und soweit Miet- und Baupreise vorliegen, auch das Residualwertverfahren. Als Datengrundlage dienen vor allem Angaben, die von ortskundigen Maklern, Architekten und Ingenieur-Büros genannt werden. Die Einsicht in Kaufverträge ist dabei eher die Ausnahme.
Der Sachverständige hat an Ort und Stelle versucht in relativ kurzer Zeit entsprechende Daten heranzuziehen. Die Daten beziehen sich auf die Gemeinde Hilat Koko (Stadtbezirk East Nile), östlich der angrenzenden Gemeinde Kafouri (Stadtteil Khartoum Nord, bzw. Bahri).

Khartum Bodenwertniveau

Khartum Hilat Koko
Blue Nil River

Rechte und Belastungen

Öffentliches Recht: Regelt die Beziehungen des Staates zum Staatsbürger.
Privatrecht: Regelt die Beziehungen der Staatsbürger untereinander.

Gliederung des BGB: 1. Buch Allg. Vorschriften; 2. Buch Schuldrecht; 3. Buch Sachenrecht; 4. Buch Familienrecht; 5. Buch Erbrecht.

Sachenrecht: regelt, welche Sachen welcher Person zustehen (Sachgüterzuordnung) und welche Befugnisse eine Person an einer Sache hat. Es wird unterschieden zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen. Grundstücke und ihre wesentlichen Bestandteile sind unbewegliche Sachen. Grundstücksrechte und Belastungen sind „dingliche“ Rechte. Das Eigentum ermöglicht die umfassende Herrschaft (das volle dingliche Recht) über eine Sache, während die beschränkt dinglichen Rechte lediglich eine Teilherrschaft ermöglichen.

Dingliche Rechte: Mit notariellem Überlassungsvertrag gesicherte Rechte bedürfen der Grundbucheintragung. Sie sind mit dem Grundstück verbunden, unabhängig vom jeweiligen Eigentümer. Besitz und Erbrecht sind keine dinglichen Rechte.

Obligatorische Rechte
, sind „nur“ schuldrechtlich gesichert. Sie werden nur dann wie dinglich gesicherte Rechte in der Wertermittlung berücksichtigt, wenn ein jederzeit durchsetzbarer Anspruch auf Grundbucheintragung des Mitbenutzungsrechtes besteht. Gleiches gilt, wenn eine gesetzliche Regelung besteht, dass der Vertrag gegen jeden Rechtsnachfolger gilt oder die Nutzung nicht untersagt werden kann. Kann die Ausübung des Rechts auf den Nachfolger versagt werden, liegt keine Wertbeeinflussung vor.

Bei der Wertermittlung von Rechten und Belastungen privatrechtlicher Art (des Rechtes oder des belasteten Grundstückes) sind primär die Auswirkungen (Vor oder Nachteil des Rechtsgebers, bzw. Rechtsnehmers) zu ermitteln.

Gundstücksrechte + Belastungen:
1. Grundeigentum, 2. Grundstücksgleiche Rechte, 3. Beschränkungen des Grundeigentums.

zu 1. Alleineigentum, Miteigentum, Gesamthandseigentum.
zu 2. Erbbaurecht, Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht, Untererbbaurecht.
zu 3a.  gesetzliche Beschränkungen:   privatrechtlich: Überbau, Notweg =>
Nutzungsrechte: Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten => Nießbrauch, Wohnungsrecht.
+ öffentlich-rechtlich: B-Plan, Denklmalschutz => Grunddienstbarkeiten:
Wege- und Leitungsrechte, Baulast.
zu 3b. Beschränkt dingliche Rechte: Erwerbsrechte => Vorkaufrecht
Verwertungsrechte  => Grundpfandrecht  =>   Grund- + Rentenschuld
=> Reallast => Altenteil, Erbbauzins.

Grundeigentum
Alleineigentum ist das umfassende Recht an einer Sache (rechtliche Verfügungsgewalt).

Miteigentumsanteile (MEA)
nach Bruchteilen: Eigentum mehrerer Personen zu einem jeweils ideellen Bruchteil. Jeder Miteigentümer kann über seinen ideellen Anteil frei und unabhängig von den anderen Miteigentümern verfügen.
Gesamthandseigentum: die Eigentümer können nicht anteilig, sondern nur gesamtschuldnerisch über Ihr Eigentum verfügen (z.B. Güter- oder Erbengemeinschaft, GbR).

Wohnungseigentum: besteht aus dem Sondereigentum an einer Wohnung und einem MEA am Grundstück.

Teileigentum: besteht aus dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen und einem MEA am Gemeinschaftseigentum (insbesondere Grundstück, zu dem Sondereigentum gehört).

Gemeinschaftseigentum: besteht aus dem Grundstück, sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (z.B. Treppenhaus usw.).

Grundstücksgleiche Rechte:
werden wie Grundstücke behandelt und sind unabhängig vom Eigentümer. Sie können z.B. veräußert + beliehen werden. Dazu gehören insbesondere das Erbbaurecht (sowie Wohnungs- + Teilerbbaurecht), das Gebäudeeigentum in den neuen Ländern, das Bergrecht usw.

Erbbaurecht (§ 1012 BGB, ab 15.1.1919 §35 ErbbauVO):
grundstücksgleiches, dingliches Recht auf einem fremden Grundstück (Bauland) ein Gebäude zu haben, veräußerlich, vererblich. Gegenleistung für das Erbbaurecht ist der Erbbauzins (wiederkehrendes Entgelt). Der Erbbauzins wird durch Erbbauzinsreallast dinglich gesichert (Eintragung der Reallast in Abt.II des Erbbaurechtsgrundbuches; Eintragung der Belastung in Abt.II des belasteten Grundstücks). Der Erbbauzins kann, wenn überhaupt, nur an den Lebenshaltungskostenindex angepasst werden (nicht an den Bodenpreisindex). Der Wertfaktor des Rechtsgebers darf den WF des Rechtsnehmers nicht unterschreiten. Beschränkung des Rechtes auf ein Teil des Gebäudes ist unzulässig.
Kritik am finanzmathematischen Modell der WertR: Wertfaktoren stammen aus einer regional begrenzten Untersuchung aus den 80er Jahren. Dabei wurden nur Verkäufe des Grundstückseigentümers an den Erbbauberechtigten untersucht. Weiterhin beinhaltet das Modell einige Fehler (z.B. wenn sich kein Zinsvorteil des Berechtigten ergibt).

Bodenwertanteil
des Erbbauberechtigten: Barwert des Zinsvorteils, bzw. kapitalisierter Unterschied zwischen angemessener Bodenwertverzinsung und tatsächlichen Erbbauzins unter Berücksichtigung des Wertfaktors.                   = Zinsdifferenz x V x Wertfaktor

Bodenwertanteil des Grundstückseigentümers
= Bodenwert – (Zinsdifferenz x V x Wertfaktor)

Bodenwert, unbelastet abzüglich Barwert des Zinsnachteiles unter Berücksichtigung des Wertfaktors. Ein vorhandenes Gebäude wird wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, d.h. das Gebäude wird dem Erbbauberechtigten zugeordnet.

Erlöschen: Bauwerk geht in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über, wenn das Erbbaurecht mit Vertragsablauf erlischt. Eine Entschädigung (i.d.R. 2/3) kann vereinbart werden.
Heimfall (§ 2 ErbbauVO) : Eintreten vertraglicher Regelungen (z.B. Nichteinhaltung der Zahlungsverpflichtung, Rückstand mind. 2 Jahresbeträge). Das Recht erlischt nicht und kann weiterveräußert werden.

Das Erbbaurecht kann in der Zwangsversteigerung nach ErbbauVO nicht untergehen (nicht so bei altem Recht nach BGB). Der Erbbauzins muss nicht für gesamte Laufzeit im Voraus nach Zeit und Höhe bestimmt werden. Er kann nach 3 Jahren neu vereinbart werden. Wertsicherungsklauseln sind i.d.R. genehmigungspflichtig. Bei Wo-bau nicht an BW- Änderungen anlehnen. Bei schwerwiegender Äquivalenzstörung (Änderung Preisindex mehr als 150%) ist wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage Anpassung möglich.

Beschränkt dingliche Rechte

Nutzungsrechte
Rechte an einer Sache, die auf Dulden oder Unterlassen gerichtet sind. Der Eigentümer kann nicht zu positivem Tun verpflichtet werden. Mit Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten können nur Grundstücke belastet werden. Ein Nießbrauch dagegen kann an beweglichen Sachen und an Rechten und Vermögen eingeräumt werden.

Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB): Belastung zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes in der Weise, dass der Berechtigte das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf. Bleibt bei Eigentumsübergang bestehen. Ist Bestandteil des begünstigten (herrschenden) Grundstücks und kann im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstückes eingetragen werden (Herrschvermerk).

Wettbewerbsbeschränkende Dienstbarkeit: hat Unterlassen einer bestimmten Ausübung zum Inhalt (z.B. Verbot zum Betreiben eines Frisiersalons).

Wegerecht
(§ 96 BGB): privatrechtliches Benutzungsrecht. Bestandteil des herrschenden Grundstücks. Schränkt die Befugnisse des Eigentümers des dienenden Grundstücks insoweit ein, dass er etwas zu dulden hat. Der Wertausgleich ist, wenn überhaupt, in Form einer Rente üblich. Die Wegerente kann nur an den Lebenshaltungskostenindex angepasst werden.
Höhe der Rente: Abwägung der Vor- und Nachteile (nur Bodenverzinsung der entzogenen Fläche ist nicht sachgerecht).
Eintragung ins Grundbuch: Herrschvermerk ins Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks, Belastung durch Wegerecht in Abt. II des belasteten, dienenden Grundstücks. Wegerecht allein heißt nicht Sicherung der Zufahrt mit PKW, erst Geh- und Fahrrecht. Hinterland wird erst zu Bauland, wenn das Wegerecht durch eine öffentlich- rechtliche Baulast gesichert ist.

Notwegerecht: gesetzliche, privatrechtliche Beschränkung (wird nicht im Grundbuch eingetragen), besteht immer, ist zu dulden. Entschädigung durch Geldrente.

Baulast: öffentlich-rechtliches Benutzungsrecht, geregelt in LBO. Freiwillig übernommene Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde bezüglich Tun, Dulden oder Unterlassen seines Grundstücks. Beispiele für Baulasten: Abstandsflächen-, Stellplatz-, Erschließungs-, Vereinigungs-, sowie GFZ- Baulast. Baulasten werden durch die Baubehörde im Baulastenverzeichnis dokumentiert (außer Bayern + Brandenburg).

Unterschied     Baulast                                                Grunddienstbarkeit

Rechtsform      öffentlich rechtlich                                Privat rechtlich

Begründung      schriftliche Erklärung                          notarieller Vertrag

Nachweis          Eintragung ins Baulastenverzeichnis    Eintragung in Abt. II des belasteten Grundstücks

Aufhebung     schriftlicher Verzicht,                               notarieller Vertrag

nur wenn Anlass weggefallen ist,

Wirkung         Inanspruchnahme nicht gesichert,         sichert tatsächliche Inanspruchnahme,
da keine privaten Rechtsbeziehungen

Überbau: gesetzliche, privatrechtliche Beschränkung. Das unbeabsichtigte Bauen über die Grenze des eigenen Grundstücks hinaus. Überbau ist zu dulden (wenn nicht Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorliegt, bzw. nicht sofort Widerspruch eingelegt wurde). Er bleibt wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, von dem aus überbaut wurde. Der Nachbar wird durch Geldrente entschädigt (jährlich vorschüssig, keine Anpassung an die Bodenwertsteigerung). Überbaurente i.d.R. auf der Grundlage der angemessenen Bodenverzinsung (L.-Zinssatz oder lt. Sprengnetter Erbbauzinssatz + BW- Steigerung) der überbauten Fläche für ihre Gesamtlaufzeit (RND des Gebäudes). Maßgebend für Wertverhältnisse ist Zeitpunkt des Überbaus (max. 3 Jahre rückwirkend wegen Verjährung). Rechtsanspruch auf Erhöhung der Überbaurente besteht nicht. Der Anspruch auf Überbaurente erlischt nicht, solange der Überbau besteht.

Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB)
Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass der Berechtigte das Grundstück beschränkt nutzen kann. Steht einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zu und nicht wie die Grunddienstbarkeit dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstückes. Aufgrund der Bindung an eine Person ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar.

Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): besondere Form der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (wie Nießbrauch): Der Berechtigte darf ein Gebäude oder Gebäudeteile unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen. Das Recht erlischt mit dem Tod und es ist nicht veräußerlich, vererbbar oder belastbar.
Berechtigte trägt gewöhnliche Unterhaltung (§1041 BGB, Teilung der Kosten). Bei Zerstörung des Gebäudes ruht das Recht (lt. BGB keine Wideraufbauverpflichtung, außer AGBGB in Berlin).
Bewertung: R = ersparte Miete + ½ BWK, kapitalisiert mit Leibrentenbarwertfaktor a, Marktanpassung f:
a) Wert des Wohnungsrechtes = R x a x f wenn RND > Lebenserwartung:
Wenn RND < Lebenserwartung: wie vor, aber Höchstbetragsrente (Abzinsung über RND)
b) Wert des belasteten Grdst. = VKW – R x a + Zuschlag, da mit Wohnungsrecht höherer Schutz als Mietvertrag, aber nicht Höchstbetragsrente, da Recht nur ruht.

Dauerwohnrecht (§ 31 WEG): dingliches Recht, Berechtigte darf eine abgeschlossenen Wohnung oder das Grundstück unter Ausschluss des Eigentümers benutzen. Das Recht ist vererblich, veräußerlich und es berechtigt zur Vermietung oder Verpachtung. Keine Befristung auf den Tod (zeitlich begrenzt). Heimfall möglich. Bei Zerstörung des Gebäudes ist Eigentümer nicht zum Wiederaufbau verpflichtet, Recht lebt aber wieder auf.
Wohnungs- und Dauerwohnrecht ist nicht beleihbar, da es in der Zwangsversteigerung untergehen kann

Nießbrauch (§ 1030 BGB): Belastung einer Sache in der Weise, dass der Berechtigte (subjektiv-persönlich) umfassenden Nutzen aus der Sache zieht. Beschränkungen einzelner Nutzungen möglich. Endet spätestens mit dem Tod, ist nicht vererblich, unveräußerlich und beleihbar. Nießbraucher trägt BWK. Im Unterschied zur Grunddienstbarkeit und zur beschränkt persönlichen Dienstbarkeit können beim Nießbrauch alle Nutzungen aus dem Grundstück gezogen werden und auch an beweglichen Sachen, an Rechten, an einem Vermögen, an einem Unternehmen und an einer Erbschaft bestellt werden. Er kann auch an einer realen Teilfläche eines Grundstücks begründet sein, ohne dass diese im Grundbuch verselbständigt wurde. Im Unterschied zum dinglichen Wohnungsrecht ist mit dem umfassenden Nießbrauch jedoch auch eine umfassende Lastentragungspflicht verbunden. Da eine Person und kein Grundstück begünstigt ist, wird auch kein Herrschvermerk ins Grundbuch eingetragen.

Leihe hat keine wertbeeinflussende Wirkung, da sie gekündigt werden kann (§ 605 BGB).

Erwerbsrechte

Vorkaufsrecht: berechtigt den Vorkaufsberechtigten anstelle eines Dritten unter den Vertragsbedingungen zu erwerben, wenn das Grundstück an den Dritten veräußert wird.

  • Schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§ 504 BGB): entsteht durch Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten. Bei Grundstücken ist die Beurkundung des Vertrages notwendig.
  • Dingliches Vorkaufsrecht für Grundstücke, Miteigentumsanteile und grundstücksgleiche Rechte (§1094 BGB). Es entsteht durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch.
  • Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung von Miet- in ETW bei öffentlich geförderten Wohnungen.
  • Allgemeines + besonderes Vorkaufsrecht nach BauGB zum Wohl der Allgemeinheit.

Recht läuft über Vertragszeit, auch wenn Berechtigte auf Vorkauf verzichtet.

Auswirkungen auf den VKW, in Abhängigkeit von der Art des Rechts und von der Anzahl der Ausübung des Rechts:

  • Keine Auswirkung, wenn Vorkauf zu Vertragsbedingungen,
  • geringe Auswirkung, wenn Vorkauf zu VKW,
  • hoch, wenn Vorkauf unter dem VKW, da Recht höchstwahrscheinlich vom Berechtigten ausgeübt wird.

Allgemeines und Besonderes Vorkaufsrecht der Gemeinde

Allgemeines Vorkaufsrecht: beim Kauf von Grundstücken

  • im Geltungsbereich eines B-Planes, bei Flächen, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen in Natur + Landschaft festgesetzt ist,
  • Umlegungsgebiet, Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich, sowie Erhaltungssatzung,
  • im Geltungsbereich eines FNP, für Wohnbauflächen im Außenbereich, sowie
  • in Gebieten nach §30, 33 oder 34 BauGB, für Wohnbauflächen,

Besonderes Vorkaufsrecht:

  • im Geltungsbereich eines B-Planes an unbebauten Grundstücken entsprechend Satzung.
  • In Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung.

Verwertungs- und Sicherungsrechte

Reallast (§1105 BGB, beschränkt dingliches Recht): Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (subjektiv- persönlich). Reallast unterscheidet sich von der Rentenschuld darin, dass sie außer Geldbeträge auch andere Leistungen zum Gegenstand hat (z.B. Sicherung der Erbbauzinsen oder Altenteil (Leibgeding)). Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes bestellt werden (subjektiv- dinglich).

Berechnung: Annahme von fiktiven Pflegeverpflichtungen: Kapitalisierung der Versicherungsprämien, da sich Eigentümer durch Abschluss einer privaten Pflegeversicherung freikaufen kann.

Grundpfandrechte, beschränkt dingliches Recht

Hypothek (§ 1113 BGB): Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass an den Gläubiger (Bank) eine Geldsumme wegen einer Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Hypothek ist von der Forderung abhängig (akzessorisch). Haftung dinglich und persönlich. Hypothek geht unter, wenn die Forderung nicht mehr besteht.

Grundschuld (§ 1191 BGB): wie vor, aber nicht abhängig von einer Forderung. Bei Eigentümerwechsel bleibt eine Fremdschuld auf dem belasteten Grundstück. Haftung nur dinglich. Hat gegenüber der Hypothek insbesondere den Vorteil der Konditionenanpassung ohne Grundbucheintragung und wird daher bevorzugt gegenüber Hypothek. Kann bankseitig zwangsvollstreckt werden.

Anuitätendarlehen: Kredit mit gleich bleibender Jahresleistung aus Tilgungs- und Zinsrate. Mit der Tilgung verringert sich die Zinsrate für das Restdarlehen.

Realkredit: Kredite, deren Sicherheit (Rückzahlung) allein durch den Beleihungsgegenstand gewährleistet ist, unabhängig von der Person des Kreditnehmers. (Bestellung einer Sicherheit an Grundstücken im Zusammenhang mit Forderungen der Kreditinstitute an Zins und Tilgung, Beleihungs- bzw. Realkreditgrenze 80%, 60%).

Personalkredit: Kredite, dessen Sicherheit weitgehend von der Bonität des Kreditnehmers (Schuldners) abhängt.
Bonität: Kreditwürdigkeit, bei der geprüft wird, ob laufende Belastung über die Zinsbindung getragen werden kann.
Basiszinssatz (gemäß BGB): Bezugsgröße für Zinsen (früher Diskontsatz)
Nominal (Soll-) zinssatz: mit dem ein Darlehen (Auszahlungsbetrag) verzinst wird.
Realzinssatz: wie vor, abzüglich Geldentwertung und Kreditkosten (Rendite = Effektivverzinsung eines Kapitals).
Habenzinssatz: Zinssatz, zu dem angelegtes Kapital zu verzinsen ist (bankenübliche Verzinsung).

Kapitalmarktzinssatz: bankenübliche Verzinsung, Kapitalisierung des Vor- oder Nachteiles von Rechten (ersparte Miete usw.), unter Berücksichtigung eines Inflationsabschlages, eines Risikozuschlages, der Mietdynamik usw..

Disagio (Damnum): vorweggenommener Zins, der den laufenden Zins senkt. Vorauszahlungen, die für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren geleistet werden, sind in voller Höhe sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar, wenn sie bis 5 Prozent betragen und die Zinsbindungsfrist mindestens 5 Jahre beträgt.

Eigenkapitalvorschriften (Basel II): z.B. Immobilien, deren Betrieb eine Konzession erfordert (z.B. Pflegeheim), sind nicht realkreditfähig.