Folgender Artikel wurde 9/2008 veröffentlicht

Reform der Erbschaftssteuer
Typisierte Bewertung des Grundvermögens
Das Bundesverfassungsgericht hat im November 2006 die bisherige pauschale steuerliche Bewertung bei der Übertragung von Immobilien und Betriebsvermögen für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber wurde verpflichtet sich künftig bei der Ermittlung des Wertes der Bereicherung nicht mehr am Grundbesitzwert, sondern am gemeinen Wert zu orientieren. Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrs-, bzw. Marktwert d.h. dem wahrscheinlichsten Kaufpreis. Verkehrswerte werden nach § 194 BauGB bzw. Wertermittlungsverordnung (WertV) ermittelt.
Nunmehr ist mit einer Entscheidung zu rechnen, so dass klar wird, was ab 1.1.2009 gilt. Die große Koalition in Berlin wird sich wohl auf einen Kompromiss einigen. Strittig ist weniger die Bewertung, über die hier informiert werden soll, sondern vielmehr geht es noch um die Höhe der Freibeträge oder die Verschonung des Betriebsvermögens.
Seit Februar 2008 liegt die Grundvermögensbewertungs-VO (GrBewV) im Entwurf vor, welche den § 182 des Bewertungsgesetzes regelt. Danach erhöht sich die steuerliche Bemessungsgrundlage, die sich an den Verkehrswert anlehnen soll. Nach altem Recht, sollte der Grundbesitzwert etwa 50% des Verkehrswertes betragen. In Berlin traf das z.B. regelmäßig nicht zu, daher konnte i.d.R. durch Gutachten ein geringerer Wert nachgewiesen werden. Gleichzeitig werden mit der Reform die Freibeträge erhöht. Im Ergebnis zahlt künftig der höhere Steuern, der ein hohes Vermögen erbt oder nur entfernt bzw. gar nicht verwandt ist. Je nach Steuerklasse und persönlichen Freibeträgen, fallen Steuern bis zu 50% auf den Grundbesitz an. Freibeträge können innerhalb von 10 Jahren nur einmal in Anspruch genommen werden.
Lt. GrBewV wird die Bewertung bebauter Grundstücke nach typisierten Verfahren geregelt, welche sich an die WertV anlehnen, also das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Die Typisierung der Verfahren dient der Vereinfachung der Verwaltung und führt nach den Vorstellungen des Gesetzgebers zu einer hinreichenden Übereinstimmung mit dem Verkehrswert. Hinreichend ist ein dehnbarer Begriff. Hier soll darauf verwiesen werden, dass es auch nach neuem Recht zu erheblichen Abweichungen bei der Wertermittlung kommen kann.
Nach GrBewV werden Besonderheiten, wie insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich rechtlicher Art nicht berücksichtigt, obwohl Grundstücksbelastungen, z.B. durch Nutzungsrechte wie Wohnungsrecht oder Nießbrauch den Wert eines Grundstückes erheblich mindern können.
Inwieweit das Vergleichswertverfahren von den Finanzämtern angewendet wird bleibt abzuwarten, da das von Vergleichsobjekten abhängt, die auch hinsichtlich der Zustandsmerkmale der baulichen Anlagen hinreichend übereinstimmen. Zudem bestehen in der Praxis der Gutachterausschüsse erhebliche Defizite bei der Erfassung wertrelevanter Eigenschaften mangels Innenbesichtigung. Anstelle von Vergleichspreisen können auch Vergleichsfaktoren angewendet werden, soweit diese vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlicht wurden. Wie die große Streuungsbreite dieser Faktoren einzugrenzen ist, wird mit GrBewV nicht geregelt.

Erforderliche Daten für die Bewertung bebauter Grundstücke sind von den Finanzämtern zu bestimmen. Liegenschaftszinssätze sind vorgegeben, soweit vom Gutachterausschuss keine veröffentlicht wurden. Den Ertragswert bestimmen nicht die nachhaltig erzielbaren Reinerträge (lt. WertV), sondern die vertraglich vereinbarte Miete (Jahresmiete nach altem Recht). Den Sachwert bestimmen nicht Normalherstellungskosten (lt. WertV), sondern Regelherstellungskosten. Statt Sachwertanpassungsfaktoren sind Wertzahlen anzuwenden, welche den örtlichen Grundstücksmarkt nicht berücksichtigen. Gesamtnutzungsdauer (GND) und Bewirtschaftungskosten werden durch Anlagen typisiert. Nur die Anlage Vervielfältiger wird der WertV entnommen. Die Restnutzungsdauer von Gebäuden kann sich verkürzen oder verlängern. Bei schlecht erhaltenen Gebäuden soll eine Mindestrestnutzungsdauer (30% der GND), sowie ein Mindestrestwert (40% des Gebäuderegelherstellungswertes) berücksichtigt werden. Es bleibt fraglich, ob diese Typisierung dem Umstand Rechnung trägt, dass der Markt einen Reparaturrückstau mit relativ hohen Wertabschlägen quittiert. Die Alterswertminderung ist nur linear vorzunehmen. Sonstige bauliche Anlagen und Außenanlagen werden mit den Wertzahlen berücksichtigt.

Unbebaute Grundstücke bestimmen sich, wie schon ab 2007, nach Fläche und aktuellen Bodenrichtwerten (BRW), soweit diese vom Gutachterausschuss veröffentlicht wurden. Im Ertrags- oder Sachwert geht pauschal der BRW ein. D.h. Besonderheiten, wie Art der Bebauung, Maß der baulichen Nutzung, Lage innerhalb des BRW-Gebietes usw., werden entgegen der WertV bei der Bodenwertermittlung vernachlässigt. Wenn die zulässige bauliche Ausnutzung auf einem Grundstück z.B. durch Denkmalschutz rechtlich nicht möglich ist, bleibt die Wertminderung unberücksichtigt. Stehen z.B. minderwertige Gebäude auf teurem Grund und Boden ist pauschal mindestens der Bodenwert anzusetzen. Vernachlässigt wird die Tatsache, dass bei geringer Restnutzungsdauer eines Gebäudes der diskontierte Bodenwert nur einen geringen Anteil am Ertragswert hat.
Bei der Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (im Rahmen von Nutzungs-rechten) handelt es sich um eine stark typisierende Regelung, die nur den Gebäudewert, nicht aber die Zahlung eines Nutzungsentgeltes berücksichtigt. Auch bei der Bewertung des Erbbaurechts und des Erbbaugrundstücks ist der typisierte Wert zu ermitteln. Bei Betriebsgrundstücken, sowie Anteilen an Kapitalgesellschaften ist nach neuem Recht nicht mehr der Steuerbilanzwert zu ermitteln, sondern ebenfalls der typisierte Wert. Hier ist ein vereinfachtes Ertragswertverfahren anzuwenden, soweit dieses nicht zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt. Der Jahres-ertrag ist aus dem Betriebsergebnis abzuleiten und mit einem Faktor zu kapitalisieren. Größere Unternehmen müssen das Ertragswertverfahren nach WertV anwenden. Verschonungsregelungen sollen dafür sorgen, dass bei der Unternehmensnachfolge insbesondere kleinere und mittlere Unternehmen verschont bleiben.

Bei Erbschaft und Schenkung kann mit Rückwirkung zum 1.Januar 2007 gewählt werden, ob altes oder neues Recht Anwendung finden soll.
Der Gesetzgeber räumt ein, dass bei der typisierten Bewertung erhebliche Abweichungen vom Verkehrswert entstehen können. Daher bleibt die Öffnungsklausel bestehen, wonach es dem Steuerpflichtigen weiterhin unbenommen bleibt, einen geringeren Wert (also den Verkehrswert) nachzuweisen. In einem Gutachten sind alle Besonderheiten zu berücksichtigen, die bei der pauschalen steuerlichen Bewertung vernachlässigt werden. Als Nachweis ist ein Gutachten eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung erforderlich, welcher z.B. nach europäischer Norm zertifiziert ist. Das Finanzamt hat bei der Prüfung auf die Qualität des Gutachtens abzustellen, nicht auf die Qualifikation des Gutachters. D.h., eine Vereidigung und öffentliche Bestellung nach deutscher Norm ist keine Voraussetzung. Ein auf der Grundlage der WertV erarbeitetes, mängelfreies Gutachten ist vom Finanzamt anzuerkennen. Ein Sachverständiger sollte jedoch neben der WertV auch das BewG nach altem und neuem Recht kennen, da die WertV keine Hinweise zur steuerlichen Wertermittlung enthält, so wie das steuerliche Bewertungsgesetz von der WertV abweicht. Wertermittlungen z.B. von Steuerberatern, Anwälten, Wirtschaftsprüfern usw. werden vom Finanzamt nicht anerkannt. Abschließend lässt sich sagen, dass eine Verkehrswertemittlung empfehlenswert ist, da die typisierte und nach wie vor pauschale Bewertung durch das Finanzamt die Rechtssicherheit einschränkt. Wird in einem Gutachten ein geringerer Wert nachgewiesen, betragen die Kosten nur ein Bruchteil der Steuerersparnis. In jedem Fall erhöht sich die Rechtssicherheit erheblich in bezug auf die Frage, ob der typisierte Grundbesitzwert wenigstens annähernd dem gemeinen Wert entspricht. Die Frage ob ein Gutachten nach neuem oder altem Recht zu einem geringeren Wert führt, kann kein Steuerberater beantworten. Die Frage, ob ein geringerer Wert unter Berücksichtigung des übrigen Vermögens auch eine Steuerersparnis ergibt, sollte kein Sachverständiger beantworten. Eine Zusammenarbeit zwischen Steuerberater, Anwälte und Sachverständige kann daher nur im Interesse der Steuerzahler liegen.

Weitere Informationen: Sachverständiger Pösel,
www.sv-poesel.de , info@poesel.com.

Weitere Möglichkeiten der Steuerersparnis durch Gutachten :
– Senkung der Einkommenssteuer durch höhere Abschreibung (Ermittlung des Gebäudeanteiles. bzw. Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden, Gebäude und Modernisierung),
– Erhöhte Abschreibung der Anschaffungskosten z.B. in Sanierungsgebieten oder bei Baudenkmalen,
– Entnahme bzw. Einlage einer Immobilie aus bzw. in einen Betrieb,
– Bemessungsgrundlage für die Investitionszulage,
– Vorsteueraufteilung bei Herstellung einer Immobilie:

Weiterer Bedarf für die Erstellung von Gutachten ergibt sich z.B. bei:
– Kauf und Verkauf
– Kaufs- und Verkaufsberatung durch Expertise,
– Scheidung,
– Beleihung (im Rahmen der Kreditaufnahme),
– Bewertung von Rechten wie Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Erbbaurechten usw..