steuerlicher Zweck einer Wertermittlung

Das Bundesverfassungsgericht wird zunehmend gefordert, politische Entscheidungen herbeizuführen oder zu korrigieren, die von der Politik nicht gewollt sind. Einerseits zeichnet das einen Rechtsstaat aus, andererseits zeigt es die Schwachstellen der Politik. Der Gesetzgeber war durchaus selbst in der Lage zu erkennen, dass die Ermittlung des Grundbesitzwertes oder des Einheitswertes veraltet ist. Auf der Grundlage des Grundbesitzwertes wird die Grundsteuer und die Erbschafts- und Schenkungssteuer erhoben, sowie die Einkommenssteuer beeinflusst. In dem Spannungsfeld widerstrebender Interessen mussten vom Bundesverfassungsgericht die zuerst genannten Steuern für verfassungswidrig erklärt werden, weil deren Ermittlung gegen das Gebot der Gleichbehandlung verstößt.
Was hat der Sachverständige für Wertermittlung damit zu tun? Nicht viel, nur dass er in der Lage ist, den Verkehrswert zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie, also eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Nur der Verkehrs- oder Marktwert würde dem Gebot der Gleichbehandlung entsprechen. Nach der Steuerreform wurde auf der Grundlage der alten Grundstruktur neue Bewertungsregeln erarbeitet. D.h. das Bewertungsgesetz wurde neu gestaltet, nachdem der Grundbesitzwert ermittelt wird, der die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer, sowie der Erbschafts- und Schenkungssteuer bildet.
Nutzt ein Eigentümer einen Teil eines Gebäudes z.B. als Büro oder Werkstatt, gehört es zum Betriebsvermögen. Zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung dieses Vermögens gelten dessen Kosten als Teil-, bzw. Einlagewert, welcher als Absetzung für Abnutzungen (AfA, Abschreibungen) im Rahmen der Einkommenssteuer steuerlich geltend gemacht werden kann. D.h. Betriebskosten mindern den Gewinn und damit die Einkommenssteuern. Wird ein betrieblich genutzter Grundstücksanteil nach Betriebsaufgabe wieder in Privatvermögen überführt, entsteht dagegen ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn. Die AfA bezieht sich jedoch nur auf den Gebäudewertanteil ohne Bodenwert, da sich der Boden im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt. Liegt ein Kaufpreis vor, muss dieser in Boden- und Gebäudeanteil aufgeteilt werden (Kaufpreisaufteilung). Das erfolgt lt. Rechtsprechung nicht durch die sog. Restwertmethode, nach der vom Kaufpreis der Bodenrichtwert abgezogen wird, sondern nach dem Verhältnis von Boden- und Gebäudewert in der Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert wird vorzugsweise aus dem Vergleichswertverfahren ermittelt, in dem jedoch keine Aufteilung in Boden- und Gebäudewert vorgenommen wird. Der im Ertragswertverfahren ermittelte Gebäudewertanteil steht wiederum in keinem Verhältnis zum Sachwert eines bebauten Grundstücks. D.h. in der Verkehrswertermittlung erfolgt die Ermittlung des Gebäudewertanteiles vorzugsweise im Sachwertverfahren. Weicht jedoch die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren ab, dann ist nach Rechtsprechung die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu prüfen. Die obersten Finanzbehörden stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die eine Kaufpreisaufteilung ermöglichen soll. Dabei wird das Verhältnis der pauschal ermittelten Einzelwerte auf den Kaufpreis übertragen. Bei diesem typisierten Verfahren handelt es sich jedoch auch nur um eine „qualifizierte Schätzung“ des Finanzamtes. Auch hier kann der Steuerzahler einen anderen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen.
Aufwendungen für vermietete Immobilien, wie Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten, sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten, deren Netto-Aufwendungen 15% der Anschaffungskosten eines Gebäudes übersteigen, können ebenfalls im Rahmen der Einkommenssteuer geltend gemacht werden, d.h. sie werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Mit Ausnahme der Erhaltungsaufwendungen (Instandsetzungen,  Modernisierungen), die sofort als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden können.
Durch die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch die Finanzämter nach „typisierte Verfahren“, sowie durch die Vereinfachung und Pauschalisierung ergeben sich ggf. Differenzen zwischen einem pauschal ermittelten Grundbesitzwert und einem marktgerecht ermittelten Verkehrswert. Obwohl es nach den Vorschriften lt. Bewertungsgesetz (Grundbesitzwert) und Immobilienwertverordnung (Verkehrswert) keinen Unterschied geben sollte, kann die Wertermittlung durch das Finanzamt von der eines Sachverständigen erheblich abweichen. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wird die Öffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen anderen Wert nachweisen kann. Voraussetzung für den Nachweis eines anderen Wertes ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke. Der Steuerpflichtige hat die Beweislast für den Nachweis eines anderen Wertes (Verkehrswertgutachten). Das Finanzamt hat die Beweislast, wenn es einen Verkehrswert nicht anerkennen will. Muss ein Finanzgericht einen Streitfall entscheiden, ist nicht die Qualifikation eines Sachverständigen ausschlaggebend, sondern die Qualität des Gutachtens.

In der qualifizierten Schätzung, bzw. bei der pauschalen Bewertung durch das Finanzamt sind die häufigsten Fehler *:
– Abweichungen des Bodenrichtwertes hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung.
– Mangelnde Berücksichtigung hoher Bodenrichtwerte bei Objekten mit geringem Gebäudeertrag.
– Ungenügende Berücksichtigung des baulichen Zustandes mangels Objektbesichtigung.
Die Wertermittlung durch einen Sachverständigen ist mit Kosten verbunden. Aber es besteht die Möglichkeit mehr Steuern einzusparen, als Honorarkosten entstehen. Diese Frage beantwortet der Sachverständige vor einem Gutachten mit einer Expertise (Kurzgutachten), dessen Kosten mit einem Gutachtenhonorar verrechnet wird. Auf jeden Fall beseitigt ein Gutachten aber Zweifel, ob durch die pauschale Ermittlung des Finanzamtes eine steuerliche Benachteiligung besteht.
Die hier gegebenen Hinweise zum steuerlichen Zweck der Verkehrswertermittlung ersetzt nicht die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater.

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