Archiv für den Monat: Dezember 2017

Qualität des Gutachtens oder des Gutachters

Die Überschrift soll keinen Widerspruch konstruieren, beides bedingt sich. Bleibt die Frage, ob ein Gutachter mängelfreie Gutachten erstellen darf, auch wenn er nicht öffentlich bestellt und vereidigt (öbuv) ist? Konservative Berufsverbände, wie der BVS, oder auch der Gutachterausschuss Berlin verneinen diese Frage. Der Jurist würde antworten: Es kommt darauf an, in diesem Fall auf den Auftraggeber. Die öffentliche Bestellung ist ein Auslaufmodell. Ein rein deutsches Konstrukt mit langer Haltedauer, das schon vor Jahren durch die europäische Norm der Zertifizierung abgelöst wurde. Im Gegensatz zu öbuv-Sachverständigen (SV) müssen zertifizierte-SV regelmäßig ihre Qualifikation nachweisen. Als zertifiziert werden nur SV anerkannt, die von einer akkreditierten Stelle zertifiziert wurden.
Der Bundesfinanzhof vertritt die Auffassung, dass der Nachweis eines geringen Wertes gegenüber dem Finanzamt (FA) nur vom Gutachterausschuss oder eines öbuv-SV geführt werden kann (BFH II R 61/11, Urteil vom 11.9.2013). Dagegen stellt das Bundesfinanzministerium als oberste Finanzbehörde klar, dass der Steuerpflichtige als Nachweis ein Gutachten eines „Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken“ vorlegen kann (Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011, ErbStR RB 198 Abs.3 S.1). D.h. ein mängelfreies Gutachten, das der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV, sowie WertR) entspricht, bzw. den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB § 194) genügt, ist vom Finanzamt anzuerkennen. Auch wenn das Gutachten der freien Beweiswürdigung durch das FA unterliegt, hat es nur auf die Qualität eines Gutachtens abzustellen, nicht auf den Stempel des Gutachters. Es gibt auch nicht akkreditierte Zertifizierungseinrichtungen, die nach diesem Prinzip verfahren.
Dieser Klarstellung der obersten Finanzbehörde widerspricht § 18 DVO-BauGB, nach der z.B. in Berlin die Zugriffsberechtigung auf die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses (AKS-Online) geregelt wird. Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken benötigen zur rechtmäßigen Erfüllung ihrer Wertermittlungsaufgaben Vergleichsobjekte für das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV. Andere qualifizierte SV, die nicht, oder nicht mehr öffentlich bestellt oder zertifiziert sind (oder sein wollen), wird ein grundstücksbezogener Zugriff u.a. aus „datenschutzrechtlichen Gründen“ verwehrt. Sie können ihre rechtmäßigen Wertermittlungsaufgaben nicht erfüllen, da sie nur blockbezogene Informationen erhalten und somit keine Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte vornehmen können. Da Gutachterausschüsse bei ihrer Kaufpreissammlung keine Objektbesichtigungen vornehmen, müsste das spätestens der Gutachter nachholen, wenn er den Verkehrswert aus dem Vergleichswert ableitet. Das Vergleichswertverfahren stellt das maßgebliche Verfahren zur Wertermittlung z.B. von Wohn- oder Teileigentum dar. Lt. o.g. Urteil des Finanzgerichtes sind im Vergleichswertverfahren mind. 7 – 8 Vergleichsobjekte zumindest von außen zu besichtigen.
D.h., auch Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken mit fast 30-jähriger Berufserfahrung werden nach der o.g. Praxis daran gehindert, das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Das ist zwar gesetzlich legitimiert aber zugleich auch schlicht unverständlich und in sich widersprüchlich.
Denn die Praxis einer differenzierten Einsichtnahme in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses widerspricht der Klarstellung der oberste Finanzbehörde, wonach ein mängelfreies Gutachten eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung als Nachweis erforderlich ist. Es widerspricht auch dem Urteil des Finanzgerichtes Berlin vom 19.7.17 (3-K-3047/17), wonach Gutachten unschlüssig sind, wenn keine Außenbesichtigung an Vergleichsobjekten vorgenommen wird. In diesem Fall hat ein öbuv-SV des Gutachterausschusses in seinem Gefälligkeitsgutachten die Vergleichsobjekte nur anonymisiert, also blockbezogen genannt, obwohl er zur grundstücksbezogenen Einsicht privilegiert war. Infolgedessen wurde das Gutachten nicht anerkannt. Nicht nur bei der steuerlichen Bedarfsbewertung, auch im Zivilprozess werden Gutachten nicht zugelassen, wenn Vergleichsobjekte anonymisiert werden (lt. BGH-Urteil vom 15.4.1994).
Das Berliner Finanzgericht lässt übrigens eine Revision seines o.g. Urteils zu folgenden Fragen zu: -Sind Gutachten unschlüssig, wenn sie (entsprechend eines Aufsatzes des öbuv-SV Vogel) Erkenntnisquellen nach einem Bewertungsstichtag nicht nutzen, -oder wenn Vergleichsobjekte im Vergleichswertverfahren nicht auch innen besichtigt werden. Zugleich sieht das Finanzgericht die Frage ungeklärt, ob das Vergleichswertverfahren bei der steuerlichen Bewertung „überhaupt“ genutzt werden kann, wenn eine Anonymisierung der Vergleichsgrundstücke aus Gründen des Datenschutzes erforderlich ist. Die Frage, ob in diesem Zusammenhang die differenzierte Zugriffsberechtigung auf die Kaufpreissammlung überhaupt seine Berechtigung hat, bzw. die Frage warum „sonstige“ qualifizierte Sachverständige keine grundstücksbezogene Einsicht in die Kaufpreissammlung erhalten, wurde in diesem Einzelfall nicht berührt. Es hat lediglich angedeutet, dass „(auch)“ andere qualifizierte Sachverständige Gutachten als Beweis beim Finanzamt vorlegen können. Inwiefern Datenschutz mit Qualifikation im Zusammenhang steht, lässt § 18 DVO-BauGB und Finanzgericht offen.

Kaufpreisaufteilung, Steuerlicher Zweck der Wertermittlung

Steuerrechtlich kann eine Absetzung für Abnutzungen (AfA, Abschreibungen) vorgenommen werden, wenn Gebäude zur Erzielung von Einkünften (Mieteinnahmen) genutzt werden. Abschreibung ist ein Werteverzehr, bzw. eine Substanzverringerung von Wirtschaftsgütern (WG) des Anlagevermögens. Dabei werden z.B. Anschaffungs- und Herstellungskosten periodisch verteilt. Abschreibungen mindern die zu versteuernden Einkünfte und damit die Einkommenssteuern. Bemessungsgrundlage für lineare oder degressive Abschreibung nach § 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz sind Gebäudekosten (Gebäudeabschreibung nach EStG).
Zu den Gebäude- bzw. Anschaffungskosten zählen auch die Anschaffungsnebenkosten, wie Makler- und Notarkosten usw.. Diese sind nicht im Kaufpreis bzw. im Verkehrswert enthalten.
Im Gegensatz zu den Gebäudeabschreibungen, sowie den anschaffungsnahen Herstellungskosten, die über die Nutzungsdauer des Gebäudes, bzw. über die Laufzeit abgeschrieben werden, können Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Abgeschrieben werden nur Gebäude, da sich diese im Gegensatz zu Grund und Boden über ihre Nutzungsdauer abnutzen.
Wird eine Immobilie (Gebäude mit Grund und Boden) erworben, so ist der Kaufpreis anteilig auf den Gebäude- und Bodenwert aufzuteilen (Kaufpreisaufteilung). Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist zugrunde zu legen, sofern sie nicht nur zum Schein oder missbräuchlich getroffen wurde (BFH Urteil vom 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl II 2016, 397). Hierbei ist bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen das Sachwertverfahren anzuwenden (BFH Urteil vom 29.5.2008, IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668). Lediglich bei zu Büro- oder anderen gewerblichen Zwecken vermieteten Grundstücken (sog. Geschäftsgrundstücke) ist vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden (BFH Urteil vom 2.2.1990, III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497; BFH Beschluss vom 24.2.1999, IV B 73/98, BFH/NV 1999, 1201, sowie auch BFH Urteil vom 25.5.2005 (IX R 46/04, BFH/NV 2006, 261).
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Die Restwertmethode, bei der der Bodenwert ermittelt und vom Gesamtkaufpreis abgezogen wird, steht nach Auffassung des BFH dem Grundsatz der Einzelbewertung entgegen, da der so ermittelte Gebäudewertanteil in keinem Verhältnis zum Sachwert eines bebauten Grundstücks steht. Auf eine Marktanpassung des (vorläufigen) Sachwertes könne nach Rechtsprechung bei der Kaufpreisaufteilung verzichtet werden, da sich die Anpassung im gleichen Verhältnis auf den Boden- und Gebäudewert auswirkt. Da ohne Marktanpassung diese Werte jedoch nicht den Verkehrs- bzw. Marktwert darstellen, ist diese Herangehensweise nicht plausibel.
Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe und eine Anleitung zur Verfügung (BFM mit Stand von 2019), die es ermöglichen soll, die Plausibilität einer Kaufpreisaufteilung zu prüfen. In einer nicht transparenten Exceltabelle wird die Kaufpreisaufteilung ermittelt. Dabei sollen die typisierten Herstellungskosten (THK) auf der Grundlage der Normalherstellungskosten (NHK 2010, Bundesmittelwerte), sowie der Sachwertrichtlinie (SW-RL 2012) ermittelt werden. Bei diesem typisierten Verfahren handelt es sich um eine „qualifizierte Schätzung“, die durch eine Verkehrswertermittlung eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken nach Baugesetzbuch (BauGB) und Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) widerlegbar ist.
Entsprechend der o.g. Arbeitshilfe wird vom zuständigen Finanzamt das Verhältnis der Einzelwerte (Gebäude + Boden) aus dem Sachwert auf den Kaufpreis übertragen. Diese o.g. Arbeitshilfe weist erhebliche Schwachstellen auf. Z.B. werden bei der Bodenwertermittlung vom FA keine wertbeeinflussenden Merkmale (z.B. bauliche Auslastung) berücksichtigt. Insbesondere in Gebieten mit sehr hohem Bodenwertniveau stehen Boden- und Gebäudewert im Sachwertverfahren in keinem angemessenen Verhältnis mehr zueinander.
Weichen die im Sachwertverfahren ermittelten Werte wesentlich von denen im Ertragswertverfahren, oder von denen vom Finanzamt ermittelten Werte ab, ist die Angemessenheit zu prüfen, bzw. kann durch ein Sachverständigengutachten widerlegt werden.
Eine weitere Schwachstelle ist, dass das Finanzamt keine Marktanpassung vornimmt. Dagegen hat ein Sachverständiger für Immobilienwertermittlung die Möglichkeit den marktangepassten Gebäudewert nach Sach- oder Ertragswertverfahren zu ermitteln. Eine Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV kann von der Schätzung durch das Finanzamt (FA) abweichen. Nach Vorlage eines Sachverständigengutachtens liegt die Beweislast beim Finanzamt.
Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung kann sich erhöhen durch Nachträgliche Anschaffungskosten (Kosten wie vor, die im folgenden Jahr oder später anfallen und der endgültigen Fertigstellung des Gebäudes dienen oder die im Rahmen eines Anbaus oder einer Aufstockung entstehen). Als Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand gilt ein Reparatur- und Modernisierungsaufwand in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung, sofern dieser zur Verbesserung des Nutzungswertes des Gebäudes beiträgt und 15% der Anschaffungskosten übersteigt.
Bei einer Einlage aus dem Privatvermögen in ein Betriebsvermögen tritt an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Einlagewert (§ 6 Absatz 1 Nummer 5 Satz 1 EStG). Einlagewert ist grundsätzlich der Teilwert (§ 6 Absatz 1 Nummer 5 Satz 1 Halbsatz 1 EStG).
Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung aus wirtschaftlichen Gründen können als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann (BFH Urteil vom 17.9.2008, IX R 64/07).