{"id":98,"date":"2015-03-01T17:02:17","date_gmt":"2015-03-01T16:02:17","guid":{"rendered":"http:\/\/sv-poesel.de\/?p=98"},"modified":"2015-03-01T17:06:45","modified_gmt":"2015-03-01T16:06:45","slug":"rechte-und-belastungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sv-poesel.de\/?p=98","title":{"rendered":"Rechte und Belastungen"},"content":{"rendered":"

\u00d6ffentliches Recht<\/strong>: Regelt die Beziehungen des Staates zum Staatsb\u00fcrger.
\nPrivatrecht<\/strong>: Regelt die Beziehungen der Staatsb\u00fcrger untereinander.<\/p>\n

Gliederung des BGB: 1. Buch Allg. Vorschriften; 2. Buch Schuldrecht; 3. Buch Sachenrecht; 4. Buch Familienrecht; 5. Buch Erbrecht.<\/p>\n

Sachenrecht<\/strong>: regelt, welche Sachen welcher Person zustehen (Sachg\u00fcterzuordnung) und welche Befugnisse eine Person an einer Sache hat. Es wird unterschieden zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen. Grundst\u00fccke und ihre wesentlichen Bestandteile sind unbewegliche Sachen. Grundst\u00fccksrechte und Belastungen sind \u201edingliche\u201c Rechte. Das Eigentum erm\u00f6glicht die umfassende Herrschaft (das volle dingliche Recht) \u00fcber eine Sache, w\u00e4hrend die beschr\u00e4nkt dinglichen Rechte lediglich eine Teilherrschaft erm\u00f6glichen.<\/p>\n

Dingliche Rechte<\/strong>: Mit notariellem \u00dcberlassungsvertrag gesicherte Rechte bed\u00fcrfen der Grundbucheintragung. Sie sind mit dem Grundst\u00fcck verbunden, unabh\u00e4ngig vom jeweiligen Eigent\u00fcmer. Besitz und Erbrecht sind keine dinglichen Rechte.
\n
\nObligatorische Rechte<\/strong>, sind \u201enur\u201c schuldrechtlich gesichert. Sie werden nur dann wie dinglich gesicherte Rechte in der Wertermittlung ber\u00fccksichtigt, wenn<\/em> ein jederzeit durchsetzbarer Anspruch auf Grundbucheintragung des Mitbenutzungsrechtes besteht. Gleiches gilt, wenn eine gesetzliche Regelung besteht, dass der Vertrag gegen jeden Rechtsnachfolger gilt oder die Nutzung nicht untersagt werden kann. Kann die Aus\u00fcbung des Rechts auf den Nachfolger versagt werden, liegt keine Wertbeeinflussung vor.<\/p>\n

Bei der Wertermittlung von Rechten und Belastungen privatrechtlicher Art (des Rechtes oder des belasteten Grundst\u00fcckes) sind prim\u00e4r die Auswirkungen (Vor oder Nachteil des Rechtsgebers, bzw. Rechtsnehmers) zu ermitteln.<\/p>\n

Gundst\u00fccksrechte + Belastungen:
\n<\/strong>1. Grundeigentum, 2. Grundst\u00fccksgleiche Rechte, 3. Beschr\u00e4nkungen des Grundeigentums.<\/p>\n

zu 1. Alleineigentum, Miteigentum, Gesamthandseigentum.
\nzu 2. Erbbaurecht, Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht, Untererbbaurecht.
\nzu 3a.\u00a0 gesetzliche Beschr\u00e4nkungen: \u00a0 privatrechtlich: \u00dcberbau, Notweg =>
\nNutzungsrechte<\/span>: Beschr\u00e4nkt pers\u00f6nliche Dienstbarkeiten => Nie\u00dfbrauch, Wohnungsrecht.
\n+ \u00f6ffentlich-rechtlich: B-Plan, Denklmalschutz => Grunddienstbarkeiten:
\nWege- und Leitungsrechte, Baulast.
\nzu 3b. Beschr\u00e4nkt dingliche Rechte: Erwerbsrechte<\/span> => Vorkaufrecht
\nVerwertungsrechte\u00a0 => Grundpfandrecht\u00a0 =>\u00a0\u00a0 Grund- + Rentenschuld
\n=> Reallast => Altenteil, Erbbauzins.<\/p>\n

Grundeigentum<\/strong><\/span>
\nAlleineigentum<\/strong> ist das umfassende Recht an einer Sache (rechtliche Verf\u00fcgungsgewalt).<\/p>\n

Miteigentumsanteile <\/strong>(MEA)
\n– nach Bruchteilen<\/em>: Eigentum mehrerer Personen zu einem jeweils ideellen Bruchteil. Jeder Miteigent\u00fcmer kann \u00fcber seinen ideellen Anteil frei und unabh\u00e4ngig von den anderen Miteigent\u00fcmern verf\u00fcgen.
\n– Gesamthandseigentum<\/em>: die Eigent\u00fcmer k\u00f6nnen nicht anteilig, sondern nur gesamtschuldnerisch \u00fcber Ihr Eigentum verf\u00fcgen (z.B. G\u00fcter- oder Erbengemeinschaft, GbR).<\/p>\n

Wohnungseigentum<\/strong>: besteht aus dem Sondereigentum an einer Wohnung und einem MEA am Grundst\u00fcck.<\/p>\n

Teileigentum<\/strong>: besteht aus dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden R\u00e4umen und einem MEA am Gemeinschaftseigentum (insbesondere Grundst\u00fcck, zu dem Sondereigentum geh\u00f6rt).<\/p>\n

Gemeinschaftseigentum<\/strong>: besteht aus dem Grundst\u00fcck, sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Geb\u00e4udes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (z.B. Treppenhaus usw.).<\/p>\n

Grundst\u00fccksgleiche Rechte<\/span><\/strong>:
\nwerden wie Grundst\u00fccke behandelt und sind unabh\u00e4ngig vom Eigent\u00fcmer. Sie k\u00f6nnen z.B. ver\u00e4u\u00dfert + beliehen werden. Dazu geh\u00f6ren insbesondere das Erbbaurecht (sowie Wohnungs- + Teilerbbaurecht), das Geb\u00e4udeeigentum in den neuen L\u00e4ndern, das Bergrecht usw.<\/p>\n

Erbbaurecht<\/strong> (\u00a7 1012 BGB, ab 15.1.1919 \u00a735 ErbbauVO):
\ngrundst\u00fccksgleiches, dingliches Recht auf einem fremden Grundst\u00fcck (Bauland) ein Geb\u00e4ude zu haben, ver\u00e4u\u00dferlich, vererblich. Gegenleistung f\u00fcr das Erbbaurecht ist der Erbbauzins (wiederkehrendes Entgelt). Der Erbbauzins wird durch Erbbauzinsreallast dinglich gesichert (Eintragung der Reallast in Abt.II des Erbbaurechtsgrundbuches; Eintragung der Belastung in Abt.II des belasteten Grundst\u00fccks). Der Erbbauzins kann, wenn \u00fcberhaupt, nur an den Lebenshaltungskostenindex angepasst werden (nicht an den Bodenpreisindex). Der Wertfaktor des Rechtsgebers darf den WF des Rechtsnehmers nicht unterschreiten. Beschr\u00e4nkung des Rechtes auf ein Teil des Geb\u00e4udes ist unzul\u00e4ssig.
\nKritik am finanzmathematischen Modell der WertR: Wertfaktoren stammen aus einer regional begrenzten Untersuchung aus den 80er Jahren. Dabei wurden nur Verk\u00e4ufe des Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers an den Erbbauberechtigten untersucht. Weiterhin beinhaltet das Modell einige Fehler (z.B. wenn sich kein Zinsvorteil des Berechtigten ergibt).
\n
\nBodenwertanteil <\/strong>des Erbbauberechtigten<\/strong>: Barwert des Zinsvorteils, bzw. kapitalisierter Unterschied zwischen angemessener Bodenwertverzinsung und tats\u00e4chlichen Erbbauzins unter Ber\u00fccksichtigung des Wertfaktors.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 = Zinsdifferenz<\/strong> x V <\/strong>x Wertfaktor<\/strong><\/p>\n

Bodenwertanteil<\/strong> des Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers
\n= Bodenwert \u2013 (Zinsdifferenz <\/strong>x V <\/strong>x Wertfaktor)<\/strong><\/p>\n

Bodenwert, unbelastet abz\u00fcglich Barwert des Zinsnachteiles unter Ber\u00fccksichtigung des Wertfaktors. Ein vorhandenes Geb\u00e4ude wird wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, d.h. das Geb\u00e4ude wird dem Erbbauberechtigten zugeordnet.<\/p>\n

Erl\u00f6schen<\/strong>: Bauwerk geht in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers \u00fcber, wenn das Erbbaurecht mit Vertragsablauf erlischt. Eine Entsch\u00e4digung (i.d.R. 2\/3) kann vereinbart werden.
\nHeimfall<\/strong> (\u00a7 2 ErbbauVO) : Eintreten vertraglicher Regelungen (z.B. Nichteinhaltung der Zahlungsverpflichtung, R\u00fcckstand mind. 2 Jahresbetr\u00e4ge). Das Recht erlischt nicht und kann weiterver\u00e4u\u00dfert werden.<\/p>\n

Das Erbbaurecht kann in der Zwangsversteigerung nach ErbbauVO nicht untergehen (nicht so bei altem Recht nach BGB). Der Erbbauzins muss nicht f\u00fcr gesamte Laufzeit im Voraus nach Zeit und H\u00f6he bestimmt werden. Er kann nach 3 Jahren neu vereinbart werden. Wertsicherungsklauseln sind i.d.R. genehmigungspflichtig. Bei Wo-bau nicht an BW- \u00c4nderungen anlehnen. Bei schwerwiegender \u00c4quivalenzst\u00f6rung<\/em> (\u00c4nderung Preisindex mehr als 150%) ist wegen Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage<\/em> Anpassung m\u00f6glich.<\/p>\n

Beschr\u00e4nkt dingliche Rechte<\/span><\/strong><\/p>\n

Nutzungsrechte
\nRechte an einer Sache, die auf Dulden oder Unterlassen gerichtet sind. Der Eigent\u00fcmer kann nicht zu positivem Tun verpflichtet werden. Mit Grunddienstbarkeiten und beschr\u00e4nkt pers\u00f6nlichen Dienstbarkeiten k\u00f6nnen nur Grundst\u00fccke belastet werden. Ein Nie\u00dfbrauch dagegen kann an beweglichen Sachen und an Rechten und Verm\u00f6gen einger\u00e4umt werden.<\/p>\n

Grunddienstbarkeiten<\/span> (\u00a7 1018 BGB): Belastung zugunsten des jeweiligen Eigent\u00fcmers eines anderen Grundst\u00fcckes in der Weise, dass der Berechtigte das Grundst\u00fcck in einzelnen Beziehungen nutzen darf. Bleibt bei Eigentums\u00fcbergang bestehen. Ist Bestandteil des beg\u00fcnstigten (herrschenden) Grundst\u00fccks und kann im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundst\u00fcckes eingetragen werden (Herrschvermerk).<\/p>\n

Wettbewerbsbeschr\u00e4nkende Dienstbarkeit: hat Unterlassen einer bestimmten Aus\u00fcbung zum Inhalt (z.B. Verbot zum Betreiben eines Frisiersalons).
\n
\nWegerecht<\/strong> (\u00a7 96 BGB): privatrechtliches Benutzungsrecht. Bestandteil des herrschenden Grundst\u00fccks. Schr\u00e4nkt die Befugnisse des Eigent\u00fcmers des dienenden Grundst\u00fccks insoweit ein, dass er etwas zu dulden hat. Der Wertausgleich ist, wenn \u00fcberhaupt, in Form einer Rente \u00fcblich. Die Wegerente kann nur an den Lebenshaltungskostenindex angepasst werden.
\nH\u00f6he der Rente: Abw\u00e4gung der Vor- und Nachteile (nur Bodenverzinsung der entzogenen Fl\u00e4che ist nicht sachgerecht).
\nEintragung ins Grundbuch: Herrschvermerk ins Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundst\u00fccks, Belastung durch Wegerecht in Abt. II des belasteten, dienenden Grundst\u00fccks. Wegerecht allein hei\u00dft nicht Sicherung der Zufahrt mit PKW, erst Geh- und<\/em> Fahrrecht. Hinterland wird erst zu Bauland, wenn das Wegerecht durch eine \u00f6ffentlich- rechtliche Baulast gesichert ist.<\/p>\n

Notwegerecht<\/strong>: gesetzliche, privatrechtliche Beschr\u00e4nkung (wird nicht im Grundbuch eingetragen), besteht immer, ist zu dulden. Entsch\u00e4digung durch Geldrente.<\/p>\n

Baulast<\/strong>: \u00f6ffentlich-rechtliches Benutzungsrecht, geregelt in LBO. Freiwillig \u00fcbernommene Verpflichtung des Eigent\u00fcmers gegen\u00fcber der Bauaufsichtsbeh\u00f6rde bez\u00fcglich Tun, Dulden oder Unterlassen seines Grundst\u00fccks. Beispiele f\u00fcr Baulasten: Abstandsfl\u00e4chen-, Stellplatz-, Erschlie\u00dfungs-, Vereinigungs-, sowie GFZ- Baulast. Baulasten werden durch die Baubeh\u00f6rde im Baulastenverzeichnis<\/em> dokumentiert (au\u00dfer Bayern + Brandenburg).<\/p>\n

Unterschied<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Baulast <\/span>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Grunddienstbarkeit<\/span><\/p>\n

Rechtsform\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00f6ffentlich rechtlich\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Privat rechtlich<\/p>\n

Begr\u00fcndung\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 schriftliche Erkl\u00e4rung\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 notarieller Vertrag<\/p>\n

Nachweis\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Eintragung ins Baulastenverzeichnis\u00a0\u00a0\u00a0 Eintragung in Abt. II des belasteten Grundst\u00fccks<\/p>\n

Aufhebung\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 schriftlicher Verzicht,\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 notarieller Vertrag<\/p>\n

nur wenn Anlass weggefallen ist,<\/p>\n

Wirkung\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Inanspruchnahme nicht gesichert,\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 sichert tats\u00e4chliche Inanspruchnahme,
\nda keine privaten Rechtsbeziehungen<\/p>\n

\u00dcberbau<\/strong>: gesetzliche, privatrechtliche Beschr\u00e4nkung. Das unbeabsichtigte Bauen \u00fcber die Grenze des eigenen Grundst\u00fccks hinaus. \u00dcberbau ist zu dulden (wenn nicht Vorsatz oder grobe Fahrl\u00e4ssigkeit vorliegt, bzw. nicht sofort Widerspruch eingelegt wurde). Er bleibt wesentlicher Bestandteil des Grundst\u00fccks, von dem aus \u00fcberbaut wurde. Der Nachbar wird durch Geldrente entsch\u00e4digt (j\u00e4hrlich vorsch\u00fcssig, keine Anpassung an die Bodenwertsteigerung). \u00dcberbaurente i.d.R. auf der Grundlage der angemessenen Bodenverzinsung (L.-Zinssatz oder lt. Sprengnetter Erbbauzinssatz + BW- Steigerung) der \u00fcberbauten Fl\u00e4che f\u00fcr ihre Gesamtlaufzeit (RND des Geb\u00e4udes). Ma\u00dfgebend f\u00fcr Wertverh\u00e4ltnisse ist Zeitpunkt des \u00dcberbaus (max. 3 Jahre r\u00fcckwirkend wegen Verj\u00e4hrung). Rechtsanspruch auf Erh\u00f6hung der \u00dcberbaurente besteht nicht. Der Anspruch auf \u00dcberbaurente erlischt nicht, solange der \u00dcberbau besteht.<\/p>\n

Beschr\u00e4nkt pers\u00f6nliche Dienstbarkeiten<\/span> (\u00a7 1090 BGB)
\nBelastung eines Grundst\u00fccks in der Weise, dass der Berechtigte das Grundst\u00fcck beschr\u00e4nkt nutzen<\/em> kann. Steht einer bestimmten nat\u00fcrlichen oder juristischen Person zu und nicht wie die Grunddienstbarkeit dem jeweiligen Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fcckes. Aufgrund der Bindung an eine Person ist die beschr\u00e4nkt pers\u00f6nliche Dienstbarkeit nicht \u00fcbertragbar.<\/p>\n

Wohnungsrecht<\/strong> (\u00a7 1093 BGB): besondere Form der beschr\u00e4nkt pers\u00f6nlichen Dienstbarkeit (wie Nie\u00dfbrauch): Der Berechtigte darf ein Geb\u00e4ude oder Geb\u00e4udeteile unter Ausschluss des Eigent\u00fcmers als Wohnung benutzen. Das Recht erlischt mit dem Tod<\/em> und es ist nicht<\/em> ver\u00e4u\u00dferlich, vererbbar oder belastbar<\/em>.
\nBerechtigte tr\u00e4gt gew\u00f6hnliche Unterhaltung (\u00a71041 BGB, Teilung der Kosten). Bei Zerst\u00f6rung des Geb\u00e4udes ruht das Recht (lt. BGB keine Wideraufbauverpflichtung, au\u00dfer AGBGB in Berlin).
\nBewertung: R = ersparte Miete + \u00bd BWK, kapitalisiert mit Leibrentenbarwertfaktor a, Marktanpassung f:
\na) Wert des Wohnungsrechtes<\/em> = R <\/strong>x a <\/strong>x f<\/strong> wenn RND > Lebenserwartung:
\nWenn RND < Lebenserwartung: wie vor, aber H\u00f6chstbetragsrente (Abzinsung \u00fcber RND)
\nb) Wert des belasteten Grdst<\/em>. = VKW <\/strong> \u2013 R <\/strong>x a <\/strong>+ Z<\/strong>uschlag, da mit Wohnungsrecht h\u00f6herer Schutz als Mietvertrag, aber nicht H\u00f6chstbetragsrente, da Recht nur ruht.<\/p>\n

Dauerwohnrecht<\/strong> (\u00a7 31 WEG): dingliches Recht, Berechtigte darf eine abgeschlossenen Wohnung oder das Grundst\u00fcck unter Ausschluss des Eigent\u00fcmers benutzen. Das Recht ist vererblich<\/em>, ver\u00e4u\u00dferlich<\/em> und es berechtigt zur Vermietung oder Verpachtung<\/em>. Keine Befristung auf den Tod (zeitlich begrenzt<\/em>). Heimfall m\u00f6glich. Bei Zerst\u00f6rung des Geb\u00e4udes ist Eigent\u00fcmer nicht zum Wiederaufbau verpflichtet, Recht lebt aber wieder auf.
\nWohnungs- und Dauerwohnrecht ist nicht beleihbar<\/em>, da es in der Zwangsversteigerung untergehen kann<\/p>\n

Nie\u00dfbrauch<\/strong> (\u00a7 1030 BGB): Belastung einer Sache in der Weise, dass der Berechtigte (subjektiv-pers\u00f6nlich) umfassenden Nutzen<\/em> aus der Sache zieht. Beschr\u00e4nkungen einzelner Nutzungen m\u00f6glich. Endet sp\u00e4testens mit dem Tod, ist nicht vererblich, unver\u00e4u\u00dferlich und beleihbar<\/em>. Nie\u00dfbraucher tr\u00e4gt BWK. Im Unterschied zur Grunddienstbarkeit und zur beschr\u00e4nkt pers\u00f6nlichen Dienstbarkeit k\u00f6nnen beim Nie\u00dfbrauch alle<\/em> Nutzungen aus dem Grundst\u00fcck gezogen werden und auch an beweglichen Sachen, an Rechten, an einem Verm\u00f6gen, an einem Unternehmen und an einer Erbschaft bestellt werden. Er kann auch an einer realen Teilfl\u00e4che eines Grundst\u00fccks begr\u00fcndet sein, ohne dass diese im Grundbuch verselbst\u00e4ndigt wurde. Im Unterschied zum dinglichen Wohnungsrecht ist mit dem umfassenden Nie\u00dfbrauch jedoch auch eine umfassende Lastentragungspflicht verbunden. Da eine Person und kein Grundst\u00fcck beg\u00fcnstigt ist, wird auch kein Herrschvermerk ins Grundbuch eingetragen.<\/p>\n

Leihe<\/strong> hat keine wertbeeinflussende Wirkung, da sie gek\u00fcndigt werden kann (\u00a7 605 BGB).<\/p>\n

Erwerbsrechte<\/span><\/strong><\/p>\n

Vorkaufsrecht: berechtigt den Vorkaufsberechtigten anstelle eines Dritten unter den Vertragsbedingungen zu erwerben, wenn das Grundst\u00fcck an den Dritten ver\u00e4u\u00dfert wird.<\/p>\n