{"id":78,"date":"2015-03-01T13:36:05","date_gmt":"2015-03-01T12:36:05","guid":{"rendered":"http:\/\/sv-poesel.de\/?p=78"},"modified":"2015-03-01T14:44:29","modified_gmt":"2015-03-01T13:44:29","slug":"verkehrswert-kontra-grundbesitzwert","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sv-poesel.de\/?p=78","title":{"rendered":"Verkehrswert kontra Grundbesitzwert ?"},"content":{"rendered":"

Tema : Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschafts-, bzw. Schenkungssteuer.<\/strong><\/p>\n

Folgender Fachartikel wurde in folgenden Fachzeitungen ver\u00f6ffentlicht, u.a. im „Das Grundeigentum“ Nr.21\/2004 S.1376 , im Berliner Anwaltsblatt 5\/2004 S.234 + 9\/2004 S.450, sowie in den Verbandsnachrichten Steuerberaterverband Berlin-Brandenburg 2\/2004 S.12 + 4\/2004 S.20.<\/p>\n

1. Doppelte \u00d6ffnungsklausel
\nNie wurde so viel vererbt wie heute. Der Wert einer Erbschaft betr\u00e4gt heute durchschnittlich 200.000,- \u20ac. Etwa 40% der Bev\u00f6lkerung geh\u00f6rt heute zur Erbengeneration. Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie stellt f\u00fcr den Gesetzgeber eine unentgeltliche Bereicherung, bzw. ein steuerpflichtiger Erwerb dar. Der den Freibetrag \u00fcbersteigende Wert wird je nach Steuerklasse zwischen 7 und 50% besteuert. Die Bemessungsgrundlage wird im Bedarfsfall vom Lagefinanzamt festgestellt. Der Bundesfinanzhof h\u00e4lt die Grundbesitzbewertung f\u00fcr verfassungs-widrig, weil der Wert von Immobilien im Bundesdurchschnitt nur etwa halb so hoch bewertet wird, wie ein entsprechender Geldbetrag. Ein Urteil des Bundesverfassungs-gerichtes zur Gleichbehandlung von Immobilien und Geldverm\u00f6gen steht aus.
\nSeitens des Gesetzgebers war mit Jahres-steuergesetz 1996 vorgesehen, dass die Steuer aus dem Ertrag eines Objektes aufgebracht wird. Dabei sollte der gemeine Wert die Obergrenze der Bemessungsgrundlage darstellen. Er ging davon aus, dass Bodenwerte steigen und unterstellte, dass die pauschale Bewertung des Finanzamtes im Bundesdurchschnitt 50% unterhalb des gemeinen Wertes liegt. Was n\u00fctzt aber vergleichsweise die Wasserstandsmeldung \u00fcber die durchschnittliche Wassertiefe, wenn die Kuh beim \u00fcberqueren des Flusses an der Stelle ers\u00e4uft, die vom Durchschnitt durch eine Untiefe abweicht?
\nBerlin geh\u00f6rt neben Baden- W\u00fcrtemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen und Hessen zu den Gebieten mit einem \u00fcberdurchschnittlich hohen Bodenwert-niveau. Zudem sind in Berlin und Hessen die Preise f\u00fcr baureifes Land gefallen. Bis Ende 2004 betrug der Preisverfall in Berlin f\u00fcr den Teilmarkt der EFH im Westteil durchschnittlich rd. 50% gegen\u00fcber 1996 nach \u00dcberhitzung infolge Wider-vereinigung. In den vorgenannten Gebieten kann es nach derzeitiger Gesetzeslage f\u00fcr den Steuerpflichtigen zu \u00fcberdurchschnittlichen Benachteiligungen kommen. Das f\u00fchrt mitunter dazu, dass der Steuerzahler das geschenkte oder geerbte Grundst\u00fcck ver\u00e4u\u00dfern muss, um aus der Substanz der Immobilie die Steuer aufzubringen, da sie in einem Missverh\u00e4ltnis zum Ertrag des Objektes steht. Das k\u00e4me einer Enteignung nahe. Es ist dem Steuerpflichtigen jedoch unbenommen mittels Gutachten nachzuweisen, dass der Verkehrswert (gemeine Wert) niedriger ist, als der nach den Regeln des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelte Grundbesitzwert f\u00fcr das unbebaute wie auch f\u00fcr das bebaute Grundst\u00fcck (\u00a7\u00a7 145 und 146 BewG). Als Grundst\u00fcckswert i.S. des BewG ist mindestens der Wert anzusetzen, den das Grundst\u00fcck als (fiktiv) unbebautes Grundst\u00fcck hat (Mindestwert, ErbStR R 176). Ein im Rahmen des Mindestwerts nachgewiesener niedrigerer Verkehrswert f\u00fcr das (fiktiv) unbebaute Grundst\u00fcck darf nicht den nach Regelverfahren (\u00a7 146 Abs. 2 bis 5 BewG) ermittelten h\u00f6heren Wert f\u00fcr das bebaute Grundst\u00fcck unterschreiten. Wird f\u00fcr das gesamte Grundst\u00fcck ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen, ist dieser anzusetzen (Doppelte \u00d6ffnungsklausel, H 176 ErbStR).<\/p>\n

2. Besonderheiten der Wertermittlung<\/strong>
\nAn der Schnittstelle zwischen Verkehrs- und Grundbesitzwert ergeben sich Besonderheiten, die durch den Sachverst\u00e4ndigen (SV) zu ber\u00fccksichtigen sind. Die Wertermittlungs-verordnung (WertV) ist f\u00fcr freie SV nicht bindend aber im Rahmen der \u00d6ffnungsklausel zwingend anzuwenden. Die Kenntnis des BewG ist Voraussetzung f\u00fcr die Verkehrswertermittlung.
\nDas BewG bestimmt Grenzen f\u00fcr die \u00d6ffnungsklausel, sowie den Besteuerungs-zeitpunkt zum Bewertungsstichtag f\u00fcr die allgemeinen Wertverh\u00e4ltnisse und der Qualit\u00e4t des Grundst\u00fccks. D.h., die in Berlin fallende Bodenpreisentwicklung wird in einem Gutachten ber\u00fccksichtigt, bei der steuerlichen Bewertung jedoch nicht. Der Hauptfeststellungszeitpunkt per 1.1.1996 wurde bis zum 31.12.2006 verl\u00e4ngert. Die \u00d6ffnungsklausel beh\u00e4lt daher vorerst ihre besondere Bedeutung. Bei der typisierenden Bedarfsbewertung bebauter Grundst\u00fccke ist die vertraglich vereinbarte Miete der letzten 3 Jahre zugrunde zu legen. Liegen die vereinbarten \u00fcber den orts\u00fcblichen Mieten, f\u00fchrt das zu steuerlichen Nachteilen. Im Verkehrswertgutachten sind dagegen nachhaltig erzielbare Ertr\u00e4ge anzusetzen, die i.d.R. den orts\u00fcblichen entsprechen.
\nF\u00fcr Objekte, die im Steuerbilanzwertverfahren zu bewerten sind, darf nur der niedrigere Verkehrswert f\u00fcr den Grund und Boden, nicht aber f\u00fcr das gesamte Objekt nachgewiesen werden. Bei Erbbaurechten f\u00fchren nur die einzelnen Bewertungskomponenten (Grund und Boden, Geb\u00e4ude) nicht aber der Wert des Erbbaurechtes selber zum niedrigeren Verkehrswert. Weiterhin sind Besonderheiten bei Grundst\u00fccken im Betriebsverm\u00f6gen, z.B. in F\u00e4llen entgeltlicher \u00dcberlassung im Rahmen einer Betriebsaufspaltung, zu beachten.<\/p>\n

3. F\u00fchrt ein Gutachten zum Ziel?
\n<\/strong>Das Ziel eines Gutachtens besteht aus der Sicht des Steuerpflichtigen darin, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, um die \u00fcberdurchschnittliche Steuerlast zu verringern. Wie oben dargestellt wird im Bundesdurchschnitt ein Gutachten dieses Ziel nicht erreichen k\u00f6nnen. Wann \u201elohnt\u201c sich f\u00fcr den Steuerpflichtigen ein Verkehrswert-gutachten im Rahmen der \u00d6ffnungsklausel in Auftrag zu geben?
\nEine Pauschalantwort ist hier nicht m\u00f6glich, da jeder Fall wie jede Immobilie verschieden ist. Eine positive Antwort ergibt sich vor allem dann, wenn in Gebieten mit hohem Bodenwertniveau der Unterschied zwischen dem Wert nach \u00a7\u00a7 145 und 146 relativ hoch ist und das Finanzamt den Mindestwert feststellt. Das trifft zu f\u00fcr eigengenutzte Objekte, wie auch f\u00fcr gewerblich genutzte Grundst\u00fccke. Insbesondere bei Renditeobjekten entsteht mit zunehmendem Alter des Geb\u00e4udes ein Missverh\u00e4ltnis zwischen Grundst\u00fcckswert und Wert des fiktiv unbebauten Grundst\u00fccks. Das Missverh\u00e4ltnis ist bedingt z.B. durch die unterschiedliche Entwicklung der Baulandpreise und Mieten. Dabei sind negative Geb\u00e4udeertr\u00e4ge in Berlin keine Seltenheit. K\u00e4ufer bemessen den Kaufpreis in erster Linie nach dem Geb\u00e4ude und nicht nach dem Boden. Ein Gutachten wird einen niedrigeren Wert ausweisen, wenn z.B. ein Renditeobjekt erheblichen Reparaturstau aufweist, bzw. wenn es in einem Gebiet liegt, in dem der Bodenrichtwert (BRW) in einem unrentablen Verh\u00e4ltnis zum Ertrag steht. Der diskontierte Bodenwertanteil am Ertragswert ist i.d.R. gering, ausschlaggebend ist der kapitalisierte Ertrag. Ausnahmen ergeben sich bei Geb\u00e4uden mit kurzer Restnutzungsdauer. Diese Zusammenh\u00e4nge werden in der pauschalen Mindestbewertung nach BewG vernachl\u00e4ssigt und f\u00fchren mitunter zum Nachteil des Steuer-pflichtigen.
\nOftmals f\u00fchrt schon ein Gutachten f\u00fcr ein fiktiv unbebautes Grundst\u00fcck zu einem niedrigeren Wert. Auch Belastungen wie Nie\u00dfbrauch- bzw. Wohnungsrechte mindern den Wert einer Immobilie meist erheblich.<\/p>\n

3.1 Fiktiv unbebautes Grundst\u00fcck
\n<\/strong>Das BewG l\u00e4sst den Nachweis eines niedrigeren Wertes auch f\u00fcr ein fiktiv unbebautes Grundst\u00fcck zu. Der Begriff des \u201efiktiv unbebauten Grundst\u00fccks\u201c ist weder im BewG noch in der WertV definiert. Er gilt f\u00fcr bebaute Grundst\u00fccke, bei denen die Bebauung fiktiv vernachl\u00e4ssigt wird. F\u00fcr ein fiktiv unbebautes Grundst\u00fcck gibt es keinen Markt, mithin also auch keinen Verkehrs- bzw. gemeinen Wert. Das Grundst\u00fcck stellt sich entweder als Baugrundst\u00fcck oder z.B. als Einfamilienhausgrundst\u00fcck dar. Ist das tats\u00e4chlich vorhandene Haus abrissreif (bzw. unbedeutend), mindert es den Wert eines Baugrundst\u00fccks um die Abrisskosten, da es zwecks Bebauung erst frei ger\u00e4umt werden muss. In der Mindestbewertung nach BewG werden Werteinfl\u00fcsse wie Abriss oder Nutzungsrechte durch den pauschalen Abschlag von 20% ber\u00fccksichtigt. In einem \u201ereinen Bodenwertgutachten\u201c f\u00fcr ein \u201efiktiv unbebautes Grundst\u00fcck\u201c ist z.B. die Minderung um Abrisskosten zu vernachl\u00e4ssigen, da es fiktiv unbebaut ist.
\nErfolgt der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes \u00fcber ein \u201efiktiv unbebautes Grundst\u00fcck\u201c, wird vom Finanzamt ein \u201ereines Bodenwert-gutachten\u201c f\u00fcr den Grund und Boden als steuerliche Bemessungsgrundlage anerkannt, wenn nach Regelverfahren entsprechend BewG f\u00fcr ein bebautes Grundst\u00fcck der Mindestwert als Bemessungsgrundlage festgestellt wird. Allein die Bezugnahme auf den vom Gutachterausschuss ermittelten BRW ist jedoch nicht ausreichend f\u00fcr das Begehren einer geringeren Bemessung.
\nBei einem unbebauten Grundst\u00fcck f\u00fchrt eine Wertermittlung durch Gutachten zum Stichtag nach 1996 in Berlin schon deshalb zum niedrigeren Wert, weil das Finanzamt entsprechend BewG das Preisniveau der BRW zum 1.1.1996 zugrunde legt, unabh\u00e4ngig vom Zeitpunkt der Entstehung der Steuer.
\nEin mit einem \u201ereinen Bodenwertgutachten\u201c beauftragter SV f\u00fcr ein fiktiv unbebautes Grundst\u00fcck hat insbesondere zu ermitteln, inwieweit ein f\u00fcr eine Mehrheit von unbebauten, erschlie\u00dfungsbeitragsfreien Grundst\u00fccken ver\u00f6ffentlichter BRW f\u00fcr die Bewertung geeignet ist, soweit keine vergleichbaren Grundst\u00fcckswerte vorliegen.
\nAbweichungen eines einzelnen Grundst\u00fccks vom Richtwertgrundst\u00fcck sind in den wertbeein-flussenden Umst\u00e4nden wie Art und Ma\u00df der baulichen Nutzung, spezielle Lage, Erschlie\u00dfungszustand, Bodenbeschaffenheit und Grundst\u00fccksgestalt zu ber\u00fccksichtigen. Die Abweichung der tats\u00e4chlichen von der zul\u00e4ssigen Bebauung ist nach WertV, wie auch nach BewG zu ber\u00fccksichtigen, wenn die zul\u00e4ssige Bebauung z.B. aus rechtlichen Gr\u00fcnden nicht ausgenutzt werden kann.
\nDar\u00fcber hinaus ist der BRW im Gutachten an die aktuellen Wertverh\u00e4ltnisse zum Besteuerungs-zeitpunkt anzupassen.
\nF\u00fcr die steuerliche Bedarfsbewertung nach BewG sind vom Gutachterausschuss BRW- Indizes ermittelt worden. Diese sind nur f\u00fcr diesen Zweck geeignet, da der BRW gegen\u00fcber dem 1.1.1996 in den besseren Wohnlagen weniger stark gefallen ist, als im gleichen Zeitraum in den einfachen Lagen. Der BRW- Index wurde insgesamt f\u00fcr den Teilmarkt der offenen Bauweise ermittelt. D.h. Unterschiede in den einzelnen BRW- Zonen werden nur durchschnittlich ber\u00fccksichtigt. In einem Gutachten ist f\u00fcr das zu bewertende Grundst\u00fcck der BRW der entsprechenden BRW-Zone zugrunde zu legen, da nur dieser die tats\u00e4chlichen Wertverh\u00e4ltnisse f\u00fcr das Grundst\u00fcck ber\u00fccksichtigt.
\nDer Begriff Verkehrswertermittlung ist dabei fehl am Platz. Ein derart vom SV ermittelter niedrigerer Wert entspricht zwar nicht dem Verkehrswert, gleichwohl wird er von den Finanz\u00e4mtern anerkannt, soweit sonst der Mindestwert nach \u00a7 146 Abs. 6 BewG anzusetzen w\u00e4re.
\nOftmals liegt der Wert des fiktiv unbebauten Grundst\u00fccks unter dem eigentlichen Marktwert (Verkehrswert, gemeine Wert) des insgesamt bebauten Grundst\u00fccks. Gleichwohl kann auf die Ermittlung des Verkehrswertes aus dem Ertrags- Sach- oder Vergleichswertverfahren verzichtet werden.<\/p>\n

3.2 wertmindernde Grundst\u00fccksbelastungen
\n<\/strong>Wertminderungen durch Grundst\u00fccksbelastungen sind in den nach BewG ermittelten Werten bereits ber\u00fccksichtigt. In einer Verkehrswertermittlung nach WertV im Rahmen der \u00d6ffnungsklausel wirken sich Nie\u00dfbrauch<\/strong>– bzw. Wohnungsrechte, sowie Grunddienstbarkeiten wertmindernd gegen\u00fcber dem unbelasteten Wert aus. Nach einem Nichtanwendungserlass der obersten Finanzbeh\u00f6rden vom 1.3.2004 sind in einem Verkehrswertgutachten derartige Belastungen entgegen einem diesbez\u00fcgliches BFH- Urteil, wonach diese nicht wertmindernd in Ansatz zu bringen sind, zu ber\u00fccksichtigen. Lt. BFH-Urteil komme dem Nutzungsrecht nur dann keine verkehrsmindernde Bedeutung zu, wenn der Beg\u00fcnstigte zugleich auch Miterbe sei. Dann liegen ungew\u00f6hnliche, nicht zu ber\u00fccksichtigende Verh\u00e4ltnisse vor. Ansonsten k\u00f6nnen derartige Nutzungsrechte den Verkehrswert erheblich mindern. Z.B. bei einem Einfamilienhaus, das von einem 70 Jahre jungen Ehepaar an die Kinder verschenkt wird, kann die Wertminderung gegen\u00fcber dem vom Finanzamt festgestellten Mindestwert erheblich sein, wenn die Schenkenden zu Lebzeiten das Recht behalten, alle Ertr\u00e4ge aus dem Grundst\u00fcck zu ziehen. Entsprechend mindern sich auch die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuern.
\nEin wie vor erarbeitetes Gutachten entspricht zwar der WertV, aber es scheitert wegen des vorgenannten BGH- Urteils bei einem Verfahren vor dem Finanzgericht. Vor dem Finanzamt hat das Gutachten jedoch Bestand.
\nDer Steuerpflichtige hat im Rahmen der \u00d6ffnungsklausel das Wahlrecht die Minderung des gemeinen Wertes durch Grunddienstbarkeiten mit Gutachten gesondert auszuweisen, bzw. wertmindernd zu ber\u00fccksichtigen. In diesem Fall entf\u00e4llt die Stundung nach \u00a7 25 (1) BewG, da der zum Stichtag durch Nie\u00dfbrauch geminderte, belastete Verkehrswert die steuerliche Bemessungsgrundlage bildet.<\/p>\n

4. Freie Beweisw\u00fcrdigung des Gutachtens
\n<\/strong>Der Steuerpflichtige tr\u00e4gt gem. \u00a7 146 (7) BewG die Nachweislast f\u00fcr den niedrigeren gemeinen Wert. Als Nachweis ist regelm\u00e4\u00dfig ein Gutachten eines SV f\u00fcr die Bewertung bebauter und unbebauter Grundst\u00fccke erforderlich (R 163 ErbStR). Z.B. Gutachten eines Steuerberaters oder eines Wirtschaftspr\u00fcfers werden vom Finanzamt nicht anerkannt (BFH II R 69\/01 v. 11\/04). Entscheidend f\u00fcr die Anerkennung eines Gutachtens ist dessen Qualit\u00e4t. Es kommt nicht auf die nachgewiesene Qualifikation des Sachverst\u00e4ndigen an (z.B. zertifiziert oder \u00f6ffentlich bestellt und vereidigt). Das Eine mag das Andere nach sich ziehen, ist aber nicht zwingend Voraussetzung. Ein Gutachten unterliegt der \u201efreien Beweisw\u00fcrdigung\u201c durch das Finanzamt, welches die Plausibilit\u00e4t, sowie die Einhaltung anerkannter Bewertungsregeln \u00fcberpr\u00fcft. Ein m\u00e4ngelfreies Gutachten ist anzuerkennen, wenn es den rechtlichen Vorgaben der WertV und der WertR gen\u00fcgt. Das BewG enth\u00e4lt keine Regeln f\u00fcr die Verkehrswert-ermittlung. Alle anerkannten Methoden der Verkehrswertermittlung k\u00f6nnen angewandt werden. Die Wahl der Wertermittlungsmethode liegt im Ermessen des Sachverst\u00e4ndigen. Die WertV 88 enth\u00e4lt \u00fcber die Zwecke des Baugesetzbuches hinaus allgemein anerkannte Grunds\u00e4tze zur Ermittlung des Verkehrswertes. Danach sind Ermittlungsmethoden grunds\u00e4tzlich gleichrangig (einzeln oder kombiniert). Die Vergleichswertmethode wird als die zuverl\u00e4ssigste Methode angesehen, wenn hinreichend aussagekr\u00e4ftiges Vergleichsmaterial zur Verf\u00fcgung steht. Entscheidend ist letztendlich der Vergleich mit den Marktverh\u00e4ltnissen (lt. BGH von 7\/04)
\nDas Finanzamt sollte ein nach den Regeln der WertV ermittelten Verkehrswert \u00fcbernehmen. In der Praxis tun sich Finanz\u00e4mter mitunter schwer Gutachten anzuerkennen. Das ist weniger dem Umstand geschuldet, dass Gutachten M\u00e4ngel aufweisen, sondern vor allem der Tatsache, dass sich der Nachweis eines niedrigeren Wertes auf bestimmte Bundesgebiete konzentriert, damit eher die Ausnahme darstellt und die Finanzbeamten sich mit der Materie der Verkehrswertermittlung auseinandersetzen m\u00fcssen. Entscheidungen des Finanzamtes sind aus der Sicht der WertV mitunter nicht nachvollziehbar. Klarheit schafft dann erst ein Verfahren vor dem Finanzgericht.
\nNachfolgende Beispiele aus der Praxis belegen, dass der Nachweis eines niedrigeren Wertes mittels Gutachten vor Zahlung zu hoher Steuern dringend zu empfehlen ist.<\/p>\n

4.1 Bespiele aus der Praxis
\n<\/strong>4.1.1 gewerblich genutzte Villa
\nDie gr\u00fcnderzeitliche Villa befindet sich in bester Wohnlage in Berlin, und wird auf der Grundlage eines Pachtvertrages gewerblich genutzt. Die vereinbarte, bzw. aus dem Umsatz abgeleitete Pacht ist gemessen am hohen Bodenwert in der sehr guten Wohnlage unwirtschaftlich. Das Finanzamt erkennt das Gutachten in einem ersten Bescheid nicht an, da eine \u201e\u00fcbliche Miete nicht zu ermitteln\u201c sei und die Miete im Gutachten eine \u201egesch\u00e4tzte und nicht die \u00fcbliche Miete\u201c darstellt. Darauf hin ermittelt das Finanzamt den Bedarfswert nach \u00a7 147 BewG. Darin z\u00e4hlen zu den Sonderobjekten, insbesondere Geb\u00e4ude zur Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen. Jedoch nur dann, wenn sie nicht, oder nur mit erheblichen Aufwand f\u00fcr andere Zwecke nutzbar gemacht werden k\u00f6nnen (R 178 ErbStR). Eine Stadtvilla ist sehr wohl auch f\u00fcr eine Wohnnutzung geeignet. Die im Gutachten ermittelte Pacht liegt innerhalb \u00fcblicher Spannbreiten. Den im Gutachten ausgewiesenen Wert f\u00fcr ein fiktiv unbebautes Grundst\u00fcck erkennt das Finanzamt ebenfalls nicht an, da f\u00fcr das bebaute Grundst\u00fcck kein \u201ereines Bodenwertgutachten\u201c vorgelegt wurde.
\nErst nach Einspruch gegen den Bescheid erkennt das Finanzamt in einem ge\u00e4nderten Bescheid den niedrigeren Wert an. Schon ein reines Bodenwertgutachten f\u00fcr ein fiktiv unbebautes Grundst\u00fcck h\u00e4tte zu einem niedrigeren Wert gef\u00fchrt. Im Rahmen der doppelten \u00d6ffnungsklausel war es jedoch m\u00f6glich ein noch geringeren Wert f\u00fcr das insgesamt bebaute Grundst\u00fcck nachzuweisen. Das Bespiel verdeutlicht, dass ein Einspruch gegen ein nicht nachzuvollziehenden Bescheid des Finanzamtes Erfolg hat.<\/p>\n

4.1.2 Eigentumswohnung
\nDie Eigentumswohnanlage befindet sich in bester Wohnlage in Berlin auf einem relativ gro\u00dfen Grundst\u00fcck, welches nur etwa zur H\u00e4lfte bebaut ist. Lt. Bebauungsplan ist die andere H\u00e4lfte nicht bebaubar. Das Finanzamt \u00fcbernimmt ungeachtet dessen den BRW f\u00fcr das gesamte Grundst\u00fcck und leitet aus dem Mindestwert die Bemessungs-grundlage f\u00fcr die Eigentumswohnung ab. Durch ein Gutachten f\u00fcr ein \u201efiktiv unbebautes Grundst\u00fcck\u201c kann unter Ber\u00fccksichtigung der zul\u00e4ssigen Bebauung ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden.<\/p>\n

4.1.3 Einfamilienhaus
\nDas Einfamilienhaus liegt in einer einfachen Wohnlage in Berlin. Ein Bebauungs- oder Baunutzungsplan liegt f\u00fcr dieses Gebiet nicht vor. Aus dem Fl\u00e4chennutzungsplan, der Gr\u00fcnland ausweist, ist kein Bauplanungsrecht abzuleiten. Eine Bebauung im Au\u00dfenbereich ist nach \u00a7 35 BauGB zul\u00e4ssig. Der BRW f\u00fcr die gegen\u00fcberliegende Stra\u00dfenseite (Bauland) ist wegen des Entwicklungszustandes des zu bewertenden Grundst\u00fcckes (Bauerwartungsland) nicht anwendbar, kann aber z.B. mittels deduktiver Bodenwertermittlung angepasst werden. Vom Finanzamt wurde der nicht geeignete BRW der gegen\u00fcberliegenden Stra\u00dfenseite ohne Ber\u00fccksichtigung des Bauplanungsrechts angesetzt und im Rahmen der Mindestbewertung ein entschieden zu hoher Grundbesitzwert festgestellt. Mit einem Gutachten konnte f\u00fcr das fiktiv unbebaute Grundst\u00fcck ein niedrigerer Wert ermittelt werden.<\/p>\n

4.1.4 Mietwohnhaus
\nDas Objekt befindet sich in guter Wohnlage in Berlin in einem von Einfamilienh\u00e4usern gepr\u00e4gtem Gebiet mit offener Bauweise. Der Verkehrswert wurde nach Einsicht in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses aus dem Vergleichswertverfahren abgeleitet. Im Ergebnis liegt der Verkehrswert aufgrund des Reparaturstaus etwa in H\u00f6he des Bodenwertes f\u00fcr das unbebaute Grundst\u00fcck. Das Finanzamt beanstandet, dass der Reparaturstau im Sachwertverfahren \u201epauschal\u201c ermittelt und der Bodenwert an das tats\u00e4chliche Ma\u00df der baulichen Nutzung angepasst wurde. Das Vergleichswert-verfahren wird nicht beanstandet aber auch nicht gew\u00fcrdigt. Ungeachtet dessen erkennt das Finanzamt aber den nachgewiesenen niedrigeren Wert des fiktiv unbebauten Grundst\u00fccks an und stellt auf den Mindestwert ab. Dieser liegt etwa in H\u00f6he des Verkehrswertes f\u00fcr das bebaute Grundst\u00fcck. Die Ermittlung des fiktiv unbebauten Grundst\u00fccks h\u00e4tte f\u00fcr den SV direkt zum (vom Finanzamt anerkannten) Ziel gef\u00fchrt. I.d.R. ergibt sich der geringste Widerstand beim Nachweis des niedrigeren Wertes f\u00fcr ein fiktiv unbebautes Grundst\u00fcck.<\/p>\n

P\u00f6sel, Sachverst\u00e4ndiger, zertifiziert nach ISO\/ICE EN 17024 (vormals EN 45013)
\nwww.sv-poesel.de<\/span> ,\u00a0 info@poesel.com <\/span><\/p>\n

Quellen:
\nGrundbesitzbewertung (Halaczinsky\/Te\u00df),
\nPraxis der Grundst\u00fccksbewertung (M\u00f6ckel),
\nGrundst\u00fccksbewertung (Sprengnetter)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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