{"id":55,"date":"2015-02-27T13:26:26","date_gmt":"2015-02-27T12:26:26","guid":{"rendered":"http:\/\/sv-poesel.de\/?p=55"},"modified":"2024-06-27T14:22:43","modified_gmt":"2024-06-27T12:22:43","slug":"verkehrswert","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sv-poesel.de\/?p=55","title":{"rendered":"Verkehrswertermittlung"},"content":{"rendered":"\n

Der Verkehrswert<\/strong> nach \u00a7 194 BauGB wird auf der Grundlage der ImmoWertV<\/strong> ermittelt. Diese wurde mit einer \u00fcber die Jahre immer st\u00e4rker gewachsenen Zahl an Richtlinien versehen, wie die Sachwertrichtlinie (SW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) und die Ertragswertrichtlinie (EW-RL). <\/p>\n\n\n

\n

Wertbegriffe<\/strong>:<\/p>\n

Wert<\/strong>: Durchschnittspreis einer Sache, den eine gro\u00dfe Anzahl von Marktteilnehmern bereit ist zu zahlen.
Preis<\/strong>: Preis muss nicht zwingend dem Wert entsprechen. Richtet sich nach Angebot und Nachfrage.
Kosten<\/strong>: Wertverzehr<\/em>, bei welchem nicht unbedingt Geld fliesen muss (z.B. Bewirtschaftungskosten).
Erl\u00f6se<\/strong>: Ertr\u00e4ge, die eine Wertsch\u00f6pfung<\/em> darstellen (Begriffe aus dem Ertragswertverfahren).
ImmoWertV<\/strong>: Vorschrift f\u00fcr Gutachteraussch\u00fcsse, nach St\u00e4dtebaurecht (BauGB) zwingend vorgeschrieben. F\u00fcr freie SV: Bedeutung von \u201eanerkannten Regeln der Technik\u201c. Nicht zwingend anzuwenden, Abweichungen sollten begr\u00fcndet werden.
(Nachfolgende Angaben zu Gesetzen, Vorschriften usw. entsprechen dem Stand der Vorg\u00e4ngerverordnung, der WertV.)
WertR<\/strong>: bundesminesterielle Verwaltungsanweisung, verbindlich auf Anordnung. Sie wird als geltender Bewertungsgrundsatz angesehen und hat in der Praxis gro\u00dfe Verbreitung gefunden.
Wertermittlungsobjekt<\/strong>: der r\u00e4umlich zusammenh\u00e4ngende Grundbesitz eines Eigent\u00fcmers. Dabei kommt es weder auf den rechtlichen noch auf den wirtschaftlichen Grundst\u00fccksbegriff an. Grundst\u00fccksteile und Rechte an Grundst\u00fccken sind ebenfalls selbst\u00e4ndige Wertermittlungsobjekte.
Verkehrswert <\/strong> (\u00a7 194 BauGB, = Marktwert<\/strong> lt. ImmoWertV + WertR): \u201e<\/strong>wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt<\/em>, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr<\/em> nach den rechtlichen Gegebenheiten<\/em> und tats\u00e4chlichen\u00a0 Eigenschaften<\/em>, der sonstigen Beschaffenheit<\/em> und Lage<\/em> des Grundst\u00fccks oder des sonstigen<\/em> Gegenstands der Wertermittlung ohne R\u00fccksicht auf ungew\u00f6hnliche oder pers\u00f6nliche Verh\u00e4ltnisse<\/em> zu erzielen w\u00e4re<\/em>\u201c.
\u201eJedermann ist nicht bereit an jedem Ort und zu jeder Zeit jedes Grundst\u00fcck zu kaufen.\u201c
\u201eZiel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen m\u00f6glichst marktkonformen Wert des Grundst\u00fcckes (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im n\u00e4chsten Kauffall) zu bestimmen.“
Gew\u00f6hnliche Gesch\u00e4ftsverkehr<\/strong>: wenn Verk\u00e4ufe ohne Zwang, Zeitdruck, + pers\u00f6nliche Interessenlage<\/em> zustande kommen (nur objektive Ma\u00dfst\u00e4be preisbestimmend).
Ungew\u00f6hnliche oder pers\u00f6nliche Verh\u00e4ltnisse<\/strong> (\u00a7 6 WertV): Zur Wertermittlung sind nur Daten heranzuziehen, die nicht durch ungew\u00f6hnliche und pers\u00f6nliche Verh\u00e4ltnisse beeinflusst<\/em> sind. Diese k\u00f6nnen vermutet werden, wenn erhebliche Abweichungen der Kaufpreise vorliegen, bzw. Ertr\u00e4ge, Bewirtschaftungs- oder Herstellungskosten von vergleichbaren Werten abweichen. Beeinflussung von Kaufpreisen z.B. durch au\u00dfergew\u00f6hnliches Interesse<\/em> des K\u00e4ufers oder Verk\u00e4ufers am Kauf oder Verkauf oder wenn besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art<\/em> zwischen den Vertragsparteien existieren.
Wertermittlungsstichtag<\/strong>: Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Die an diesem Stichtag ma\u00dfgebenden allg. Wertverh\u00e4ltnisse<\/em><\/strong> sind der Wertermittlung zugrunde zu legen.
Qualit\u00e4tsstichtag<\/strong>: Zeitpunkt, der f\u00fcr die Qualifizierung der Zustand<\/em><\/strong>smerkmale<\/em> eines Grundst\u00fcckes ma\u00dfgeblich ist. Er f\u00e4llt i.d.R. mit dem Wertermittlungsstichtag zusammen. Nicht zusammen f\u00e4llt er vor allem bei Wertermittlungen im \u00f6ffentlich- rechtlichen Bereich (z.B. bei Enteignung, Sanierung, Umlegung).
Abweichungen<\/span>\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Allg. Wertverh\u00e4ltnisse<\/span><\/strong> (Stichtag)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Zustand<\/span><\/strong> (Qualit\u00e4t)
Ehescheidung:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Anfangsverm\u00f6gen \u201eBeginn Zugewinngemeinschaft\u201c\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Beginn der Ehe,
mit Lebenshaltungsindex hochindiziert auf
Endverm\u00f6gen \u201eEnde der Zugewinngemeinschaft\u201c\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Antrag auf Scheidung,
Enteignung: \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Letzte gerichtliche Tatsachenentscheidung \u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 vor 1. Einfluss (Vowirkung),
Sanierung : \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Anfangs- und<\/em> Endwert des Bodens zum \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Endwert unter Ber\u00fccksich-
\u201eAbschluss der\u00a0\u00a0Sanierung\u201c\u00a0 \u00a7154 BauGB\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 tigung der Wertsteigerung,
Umlegung: \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Einwurfswert und<\/em> Zuteilungswert\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Zuteilungswert\u00a0 (Ber\u00fccksichtigung
\u201eZeitpunkt \u00a0des\u00a0Umlegungsbeschlusses\u201c der Wertsteigerung),
Vorzeitige Besitzeinweisung:\u00a0\u00a0 Wirksamwerden der Einweisung,
Steuerliche Bewertung:\u00a0 Besteuerungszeitpunkt bei Verkehrswertermittlung
(Stichtag und Qualit\u00e4t),\u00a0 (Stichtag 1.1.96 nur bei Grundbesitzbewertung),
Erbauseinandersetzung: Todestag des Erblassers,
\u00dcberbau, Notweg:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Entstehen des \u00dcberbaus, Notweges.<\/p>\n

Grundst\u00fcckszustand, Abweichungen zwischen aktuellen und Zustand lt. Gutachten
– Beleihungswertermittlung: Unterstellung des Sollzustandes f\u00fcr ein geplantes Bauvorhaben,
– lt. Auftrag: Auftraggeber will z.B. erst nach Beseitigung eines Schadens ver\u00e4u\u00dfern.<\/p>\n

Gegenstand der Wertermittlung<\/strong> ist lt. das Grundst\u00fcck<\/strong> und die f\u00fcr die Verkehrsf\u00e4higkeit der
Immobilie notwendige rechtlich selbst\u00e4ndige wirtschaftliche Einheit.
Geb\u00e4ude <\/strong>(bauliche Anlagen) sind wesentlicher Bestandteil des Grundst\u00fccks (\u00a7 93 BGB). Unber\u00fccksichtigt bei der Verkehrswertermittlung bleibt das Inventar, sowie z.B. nicht fest eingebaute Einbauk\u00fcchen.
Bauliche Anlagen<\/strong> (lt. LBO): Mit dem Erdboden fest verbundene, aus Bauprodukten hergestellte <\/em>Anlagen.
Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwereauf dem Erdboden ruht oder auf ortsfeste Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, \u00fcberwiegend ortsfest benutzt zu werden\u201c.
Bauliche Anlagen sind genehmigungsfrei (bzw. vereinfachtes Verfahren) wenn sie z.B. eine bestimmte Gr\u00f6\u00dfe nicht \u00fcberschreiten (Entsprechend Sondervorschriften der jeweiligen Landesbauordnung, LBO).

Zustandsmerkmale <\/strong> baulicher Anlagen: \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0-Baujahr, \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 -Gr\u00f6\u00dfe,
-Bauausf\u00fchrung, \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 -Ausstattungsstandard,
-Unterhaltungszustand, \u00a0 -Baum\u00e4ngel + Bausch\u00e4den.

Zustandsmerkmale <\/strong> eines Grundst\u00fcckes: Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten<\/em> und tats\u00e4chlichen Eigenschaften<\/em>, der sonstigen Beschaffenheit und Lage<\/em>.<\/p>\n

Tats\u00e4chliche Eigenschaften<\/strong>: Allg. Angaben, Lage, Gr\u00f6\u00dfe, Grundst\u00fccks- und Geb\u00e4udebeschreibung, Erschlie\u00dfungsbeitrags- u. abgabenrechtlicher Zustand, Art und Ma\u00df der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundst\u00fccksgestalt.
<\/em>Rechtliche Gegebenheiten<\/strong>: Rechte+ Belastungen, Zul\u00e4ssigkeit d. Bebauung,<\/em> Entwicklungszustand <\/em>(Wartezeit), Mietvertr\u00e4ge usw.
<\/em>
Barwert<\/strong>: Summe aller regelm\u00e4\u00dfigen, zuk\u00fcnftigen<\/em> Einnahmen (Rentenzahlung), auf die Gegenwart abgezinst. Zinseszinsrechnung, vereinfacht \u00fcber Zeitrentenbarwertfaktor<\/strong>. Die Summe der Barwerte ergibt den Geb\u00e4udeertrag.
Rentenart<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Anwendung<\/span>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Barwertfaktor<\/span>, Zinssatz<\/span>, Zeitraum
<\/span>Ewige Rente\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ertragswertverfahren (Bodenwertanteil)\u00a0 RND unendlich
Wegerechte (i.d.R.)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Liegenschaftszinssatz,
Verrentung von Kaufpreisen<\/p>\n

Zeitrente\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ertragswertverfahren\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Zahlung \u00fcber bestimmten Zeitraum (RND),
Mietabweichungen\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Rentenbarwertfaktor, p.A. nachsch\u00fcssig,
\u00dcberbau\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Liegenschaftszinssatz,
Erbbaurechte (i.d.R.) Verrentung von Kaufpreisen
Leibrente\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Wohnungsrechte (i.d.R.)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Zahlung an das Leben gebunden,
Nie\u00dfbrauch\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Leibrentenbarwertfaktor,
Reallasten (Pflegeverpflichtung)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Liegenschaftszinssatz (belastet),
Verrentung von Kaufpreisen\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Kapitalmarktzinssatz (Bewertung
des Rechtes)
H\u00f6chstbetragsrente:\u00a0\u00a0\u00a0 Leibrente \u00fcber H\u00f6chstlaufzeit (z.B. RND < Lebenserwartung, dann
h\u00f6chstens RND?)
Mindestbetragsrente:\u00a0 Summe aus Zeit- + aufgeschobene Rente
Aufgeschobene Rente: beginnt nach bestimmtem Zeitintervall
Verbundene Rente:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0bei mehreren Berechtigten
Versorgungsrente:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Sonderform einer Verbindungsrente

Leibrente<\/strong>: regelm\u00e4\u00dfige Zahlungen, die an die Lebenszeit einer Person gebunden sind.
Leibrentenbarwertfaktor<\/strong>: Bei der Wertermittlung von Rechten + Lasten ist h\u00e4ufig der Barwert eines Vor- oder Nachteiles zu ermitteln. Sind dabei Rechte + Lasten an die Lebenszeit einer Person gebunden, so wird der entsprechende Barwert mittels des sog. Leibrentenbarwertfaktors berechnet. Die Anwendung einer Zeitrente in Verbindung mit der statistischen Lebenserwartung des l\u00e4nger Lebenden ber\u00fccksichtigt nicht hinreichend die Wahrscheinlichkeit des \u00dcberlebens eines Berechtigten.
Wohnfl\u00e4chenberechnung<\/strong>: gesetzlich nicht einheitlich geregelt. Nach II.BV und DIN 283 m\u00f6glich. Bei Ertrags- und Mietwertberechnungen wohnwertabh\u00e4ngige<\/em> Ermittlung (Anrechnung z.B. Terrassen, \u00fcberhohe R\u00e4ume anteilig).
DIN 277: (Ausgabe Juni 1987). F\u00fcr WF-Berechnung nicht geeignet, da keine WF-Abstufungen (z.B. Balkone und Fl\u00e4chen unter Dachschr\u00e4gen) enthalten.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 (F\u00fcr Gewerberaumfl\u00e4chen geeignet).
–\u00a0 DIN 283<\/em>: (Ausg. Febr. 1962), Enth\u00e4lt Abstufungen, ist aber 1983 ersatzlos zur\u00fcckgezogen worden.
–\u00a0 II. BV<\/em>: Enth\u00e4lt Abstufungen, aber nur f\u00fcr den \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohnungsbau.
Wesentliche Unterschied: Fl\u00e4chenanrechnung f\u00fcr Loggien, Balkone nach II.BV bis zu 50%;\u00a0 nach DIN 283 zu 25%.
Volumenberechnung erfolgt nach der DIN 277 (1950). Wintergarten wird zu 100% angerechnet.
Wohn- und Nutzfl\u00e4chenfaktor<\/strong>: Verh\u00e4ltnis der Wohn-\/ Nutzfl\u00e4che zu Geschossfl\u00e4che. Vom Geb\u00e4udetyp und vom Bj. Abh\u00e4ngig. F\u00fcr Wohngeb\u00e4ude: 0,7 bis 0,8.
Ausbauverh\u00e4ltnis<\/strong>: umbauter Raum zu WF : 4,0 bis 6,0, abh\u00e4ngig vom Bj.
Erforderliche Daten<\/strong>\u00a0 f\u00fcr eine marktkonforme Wertermittlung: Vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abzuleiten: Liegenschaftszinss\u00e4tze<\/em> (\u00a7 11), Indexreihen<\/em> (\u00a7 9, \u00c4nderungen allg. Wertverh\u00e4ltnisse), Umrechnungskoeffizienten<\/em> (\u00a7 10, GFZ- Umrechnung), Vergleichsfaktoren<\/em> (\u00a7 12, Geb\u00e4ude- + Ertragsfaktoren). Lt. \u00a7 193 BauGB: BRW.
<\/em>Verfahren <\/strong>: Entsprechend den<\/em> Gepflogenheiten im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr<\/em> ist der Verkehrswert mit Hilfe eines geeigneten Verfahrens zu ermitteln, f\u00fcr welches die f\u00fcr eine marktkonforme Wertermittlung erforderlichen Daten zur Verf\u00fcgung stehen. Bei der Wahl des Verfahrens ist nicht die tats\u00e4chliche, sondern die \u00fcbliche Nutzung<\/em> ausschlaggebend. Bei bebauten Grundst\u00fccken ist auf die k\u00fcnftige Nutzung unter Ber\u00fccksichtigung der baulichen Ausnutzung abzustellen. Soweit sachgerecht, sind mehrere Verfahren anzuwenden und die Ergebnisse entsprechend zu w\u00fcrdigen.
Vergleichswertverfahren<\/span><\/strong> : anzuwenden, wenn<\/em> gen\u00fcgend Vergleichsgrundst\u00fccke<\/em> vorliegen, grunds\u00e4tzlich aber f\u00fcr Bodenwertermittlung.
Vergleichspreise von Grundst\u00fccken, deren Zustandsmerkmale hinreichend \u00fcbereinstimmen, d\u00fcrfen nicht durch ungew\u00f6hnliche oder pers\u00f6nliche Verh\u00e4ltnisse beeinflusst sein. Unterschiede in den Zustandsmerkmalen der Vergleichspreise sind mittels Umrechnungskoeffizienten an die Merkmale des Bewertungsgrundst\u00fcckes anzupassen<\/em>, sowie auf den Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Nach Bildung des Mittelwertes sind \u201eAusrei\u00dfer\u201c zu eliminieren (Abweichungen > als 30% vom Mittelwert). Ggf. Anpassung an Lage auf dem Grundst\u00fccksmarkt.<\/p>\n

F\u00fcr bebaute Grundst\u00fccke<\/em> liegen oftmals zu wenige Kaufpreise vor, die auch hinsichtlich der Zustandsmerkmale der baulichen Anlagen hinreichend \u00fcbereinstimmen. Zur Ermittlung des Vergleichswertes von bebauten Grundst\u00fccken k\u00f6nnen anstelle von Vergleichspreisen auch aus einer Vielzahl von Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren<\/strong> (\u20ac\/m\u00b2 WF-NF usw.) herangezogen werden.
Ertragsfaktoren<\/em>: Vielfache des Jahresrohertrages
Geb\u00e4udefaktoren<\/em>: \u20ac\/m\u00b2 WF\/NF.

Ertragswertverfahren<\/span><\/strong> (\u00a7 15-20): ist anzuwenden, wenn der nachhaltig erzielbare Ertrag<\/em> bei der Kaufpreisbildung im Vordergrund steht. Der Verkehrswert wird aus dem Ertragswert abgeleitet, da geeignete Marktdaten zur Verf\u00fcgung stehen und die Anpassung an die Marktlage mit dem Ansatz des differenzierten Liegenschaftszinssatz erfolgt.

Verfahrensablauf<\/em>:\u00a0\u00a0\u00a0 Wert der baulichen Anlagen wird getrennt vom Bodenwert ermittelt:
Rohertrag (Nettokaltmiete)
– Bewirtschaftung<\/span>skosten
= Reinertrag Grundst\u00fcck
– RE Bodenanteil<\/span> (Verzinsung BW)
= RE Geb\u00e4ude
x Vervielf\u00e4ltiger
<\/span>= Geb\u00e4udewert
+ Bodenwert<\/span>
= Ertragswert\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 => Formel:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 EW = RE x V + BW x q hoch n
<\/strong>
Rohertrag<\/strong> des Grundst\u00fccks : nachhaltig erzielbare Einnahmen<\/em> (Nettokaltmieten, Pachten, Verg\u00fctungen) bei ordnungsgem\u00e4\u00dfer Bewirtschaftung<\/em> und zul\u00e4ssiger Nutzung<\/em>.
Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt werden, sind nicht zu ber\u00fccksichtigen. Werden keine oder vom \u00dcblichen abweichende Entgelte erzielt, sind bei der Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbare Einnahmen zugrunde zu legen. Der Rohertrag ergibt sich aus Gegenwartserkenntnissen und aus Prognosen. Im Unterschied dazu ist die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete vergangenheitsbezogen.
Reinertrag<\/strong> des Grundst\u00fccks: Der um Bewirtschaftungskosten verminderte Rohertrag im Ertragswertverfahren. Dabei wird die Abschreibung vernachl\u00e4ssigt. In Renditebetrachtungen ist der \u201eeigentliche\u201c RE zu beachten.
Bewirtschaftungskosten<\/strong> (BWK): erforderlich f\u00fcr ordnungsgem\u00e4\u00dfe Bewirtschaftung<\/em> eines bebauten Grundst\u00fccks: Betriebskosten, Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Abschreibung. Die BWK Reduzieren den Rohertrag des Eigent\u00fcmers.\u00a0
<\/strong>Abschreibung<\/strong>: Erneuerungsr\u00fccklage <\/em>f\u00fcr den verbrauchsbedingten Wertverzehr, die aus dem Rohertrag erwirtschaftet wird, um nach Ablauf der Nutzungsdauer ein neues Geb\u00e4ude zu finanzieren. Z\u00e4hlt zu den BWK, aber kein eigenst\u00e4ndiger Ansatz, da im Ertragswertverfahren\u00a0 mit dem Liegenschaftszinssatz ber\u00fccksichtigt.
Instandhaltungskosten<\/strong>: Kosten w\u00e4hrend ihrer Nutzungsdauer, die infolge Abnutzung, Alterung<\/em> und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgem\u00e4\u00dfen Gebrauchs <\/em>der baulichen Anlagen aufgewendet werden m\u00fcssen. Sie umfassen die laufende Instandhaltung<\/em> als auch die Instandsetzung<\/em> einzelner Bauteile. Sie enthalten nicht die Kosten f\u00fcr Modernisierungsma\u00dfnahmen.
Mietausfallwagnis<\/strong>: lt. II.BV 2%. Bei gewerblichen Objekten 1 bis 8% (je nach Lage, Qualit\u00e4t, Mieterbonit\u00e4t + Marktverh\u00e4ltnisse).
Betriebskosten<\/strong>: Grundsteuer, Wasser, Entw\u00e4sserung, Heizung, Aufzug, M\u00fcll, Beleuchtung, Gartenpflege, Geb\u00e4ude-Versicherung, Hauswart usw..
Anfangsrendite<\/strong> (Nominalrendite): Verzinsung des in Immobilien angelegten Kapitals (Jahresreinertrag\/Ertragswert<\/em>). Inflation wird im Verfahren nach WertV vernachl\u00e4ssigt. Unter Ber\u00fccksichtigung der Abschreibungs- und Grunderwerbskosten verzinsen sich Liegenschaften zu einem geringeren Zinssatz, als nach dem Liegenschaftszinssatz.
Maklerformel<\/strong>: Vielfache des Jahresrohertrages (Jahresnettomiete, kalt, Plausibilit\u00e4tskontrolle).
Vervielf\u00e4ltiger<\/strong> des Reinertrags: Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes verminderte Reinertrag ist mit dem Vervielf\u00e4ltiger zu kapitalisieren (mathematisch ermittelter Multiplikator aus L.-Zins und RND).
Liegenschaftszinssatz<\/strong> : Zinssatz, mit welchem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt markt\u00fcblich verzinst wird. Vielfache des Grundst\u00fccks- bzw. Geb\u00e4udereinertrages. Nach WertV aus Kaufpreisen abgeleitet.
Wertbestimmende Kriterien <\/strong> f\u00fcr hochwertige Gewerbeimmobilien: Lage, Qualit\u00e4t der Mietvertr\u00e4ge und Bonit\u00e4t (Zahlungsf\u00e4higkeit) der Mieter.
Gesamtnutzungsdauer<\/strong> (GND): Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen entsprechend ihrer Zweckbestimmung nach wirtschaftlich vern\u00fcnftigen Gesichtspunkten nutzbar <\/em>sind. Die technische Nutzungsdauer bildet die oberste Grenze der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. GND ist je nach Nutzungsart von unterschiedlichen Faktoren abh\u00e4ngig (z.B. Grundrissgestaltung, Geschossh\u00f6hen, Ausstattung mit Sanit\u00e4ranlagen, W\u00e4rmeisolierung).
Restnutzungsdauer<\/strong> (RND): Anzahl der Jahre, in denen bauliche Anlagen bei ordnungsgem\u00e4\u00dfer Unterhaltung<\/em> + Bewirtschaftung<\/em> voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt<\/em> werden k\u00f6nnen.
Die RND kann durch Modernisierung verl\u00e4ngert werden. Dabei ist bei gleich bleibender GND das fiktive Baujahr<\/em> zu bestimmen (Verj\u00fcngungsprinzip). Ausnahmsweise kommt das Verl\u00e4ngerungsprinzip zur Anwendung, wenn das Geb\u00e4ude die \u00fcbliche GND \u00fcberschritten hat und nicht modernisiert wurde. Nicht behebbare M\u00e4ngel beeinflussen die RND, w\u00e4hrend f\u00fcr behebbare M\u00e4ngel ein Abschlag f\u00fcr Reparaturr\u00fcckstau vorzunehmen ist.
RND = GND \u2013 Alter<\/em> sollte auf 5 Jahre gerundet werden (sonst Vort\u00e4uschung einer nicht bestehenden Genauigkeit).
Bei mehreren Geb\u00e4uden (wirtschaftliche Einheit) oder mehreren Geb\u00e4udeteilen ist die ma\u00dfgebliche RND zu bilden (sch\u00e4tzen oder gewogenes Mittel aus Jahresrohertrag der Geb\u00e4udeteile).
Sonstige Wertbeeinflussende Umst\u00e4nde<\/strong> (wbu)
– <\/strong> \u00a0Mietdifferenz aus mietrechtlichen Bindungen (Under- + Overrented, oder Staffelmietvereinbarungen):\u00a0 Kapitalisierung der
Abweichungen von der orts\u00fcblichen Miete \u00fcber die Dauer der Abweichung mit Kapitalzinssatz (wegen h\u00f6herem Risiko) und
Faktor 0,6 wegen Verringerung der Differenz.
–\u00a0 Ber\u00fccksichtigung un\u00fcblicher Raumh\u00f6hen (\u00fcbliche Gescho\u00dfh\u00f6he 2,8 m): i.d.R. Barwert der Mindermiete als wirtschaftliche
Wertminderung, bzw. NHK geschossh\u00f6henabh\u00e4ngig.
–\u00a0 Abweichungen vom normalen baulichen Zustand.<\/p>\n

Liquidationswertverfahren<\/strong> (\u00a7 20): kommt zur Anwendung, wenn die Bodenwertverzinsung den Reinertrag des Geb\u00e4udes \u00fcbersteigt.
Fall 1: Freilegung sofort <\/em>m\u00f6glich, Ertragswert \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 EW = BW – FLK<\/strong> (Bodenwert – Freilegungskosten)
Fall 2: Freilegung alsbald<\/em> nicht m\u00f6glich, Ertragswert \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 EW = RE x V + (BW – FLK) \/ q hoch n
<\/strong>Fall 3: Freilegung l\u00e4ngerfristig<\/em> nicht m\u00f6glich, wie Fall 2.
Freilegungskosten<\/strong> (Abriss): Kosten zur Beseitigung der abg\u00e4ngigen Bausubstanz.

Sachwertverfahren<\/span><\/strong> (\u00a7 21-25): ist anzuwenden, wenn Grundst\u00fccke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjektes \u00fcblicherweise nicht zum Erzielen von Ertr\u00e4gen, sondern \u00fcberwiegendzur (pers\u00f6nlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Der Verkehrswert wird aus dem Sachwertverfahren abgeleitet, da geeignete Marktdaten (insbesondere Sachwertanpassungsfaktor) zur Verf\u00fcgung stehen.
Das alleinige Kriterium Eigennutzung<\/em> ist in der modernen Wertermittlungslehre \u00fcberholt. Auch eigengenutzte Objekte k\u00f6nnen unter Renditegesichtspunkten betrachtet werden (z.B. Gewerbe- + Industriegrundst\u00fccke).<\/p>\n

Verfahrensablauf<\/em>: (nach WertR 2002 nicht vorgegeben)
Herstellungswert = NHK 2000 (incl. BNK)
– Wertminderung wegen Alter
– Wertminderung wegen Baum\u00e4ngel + Bausch\u00e4den
+\/- wbu (Sonstige<\/span> wertbeeinflussende Umst\u00e4nde)
<\/span>= Geb\u00e4udewert
+ AA (% von NHK)
+ besondere <\/span>Betriebseinrichtungen + Baureile + sonst. Anlagen
= Wert der baulichen Anlagen
+ Bodenwert
<\/span>= Sachwert, vorl\u00e4ufig
+\/- Marktanpassung\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 = Verkehrswert

Baunebenkosten<\/strong> (BNK): z\u00e4hlen zu den Herstellungskosten, z.B. Vorbereitungskosten, Architektenhonorare, Beh\u00f6rdengeb\u00fchren, Kosten der Finanzierung, Gerichts- + Notargeb\u00fchren, Bereitstellungszinsen, Kosten der Beleihungspr\u00fcfung und Wertermittlung, Versicherungsbeitr\u00e4ge. Sie werden \u00fcblicherweise in Abh\u00e4ngigkeit der Bausumme und der Qualit\u00e4t des Ausbaus mit einem Prozentsatz der Herstellungskosten der baulichen Anlagen angesetzt.
Au\u00dfenanlagen<\/strong> (AA): mit dem Grundst\u00fcck fest verbundene bauliche Anlagen, z.B. Ver- und Entsorgungsanschl\u00fcsse, Einfriedungen, Wegebefestigungen, Anpflanzungen.

Aggregationsverbot<\/strong>: Der Verkehrswert darf nicht aus dem arithmetischen Mittel aus Sach- und Ertragswert abgeleitet werden.
Wohneigentum<\/strong> (Besonderheiten bei der Bewertung): Ertragswertverfahren: 2- 3% h\u00f6here Verwaltungskosten, bis 1% niedriger L-Zinssatz, RND f\u00fcr Gesamtgeb\u00e4ude, Sachwertverfahren: BNK bis 1% h\u00f6her wegen Aufteilungskosten, AA anteilig, BW f\u00fcr MFH, Marktanpassung wie EFH., wertabh\u00e4ngige Fl\u00e4chenaufteilung der MEA

Nicht nach ImmoWertV normierte Verfahren<\/span><\/strong>:<\/span> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Residualwertverfahren
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Discounted- Cash- Flow- Verfahren
Regressions analyse
<\/span> \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Zielbaumverfahren
Die Anwendung dieser Verfahren zur Verkehrswertermittlung ist nicht ausgeschlossen, insbesondere dann nicht, wenn keines der normierten Verfahren zu einem aussagef\u00e4higem Verkehrswert f\u00fchren w\u00fcrde.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren<\/strong>: Vernachl\u00e4ssigung des Bodenwertes, da bei langer RND (ab 50 Jahre) der diskontierte Bodenwertanteil am Ertragswert relativ gering ist (< 10%).
EW= RE <\/strong>(Grdst.) x V<\/strong>

Residualwertverfahren<\/strong>, Investorenmethode zur Ermittlung des Bodenpreises: prognostizierter Verkaufspreis (nach geplanter Bebauung) abz\u00fcglich aller Baukosten incl. Unternehmergewinn. Die Differenz ergibt das \u201eResiduum\u201c, das \u00fcber die Bauzeit abgezinst wird. Problem: Verfahren f\u00fchrt i.d.R. nicht zum Verkehrswert. Es ist sehr anf\u00e4llig gegen\u00fcber kleinsten \u00c4nderungen der Eingangsgr\u00f6\u00dfen (Fehlerfortpflanzung).

Discounted-Cash-Flow<\/span><\/strong>– Methode (DCF): zuk\u00fcnftig zu erwartende (und sich \u00e4ndernde) Einnahmen und Ausgaben werden summiert und j\u00e4hrlich auf einen bestimmten Zeitpunkt (z.B. Wertermittlungsstichtag) abgezinst.

Kapitalwertmethode<\/strong>: Ist der sich nach DCF ergebende Barwert (Kapitalwert W = Renditeerwartung des Investors) abz\u00fcglich des Kaufpreises (KP) gr\u00f6\u00dfer Null<\/em>, handelt es sich um eine vorteilhafte Investition, da die Renditeerwartung \u00fcbertroffen wird.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 W \u2013 KP > 0<\/strong><\/p>\n

Interne- Zinsfu\u00df- Methode<\/strong>: Ermittlung des Zinsfu\u00dfes, bei dem der Kapitalwert gleich Null<\/em> wird. W \u2013 KP = 0<\/strong> (Aussage \u00fcber die Rendite, bzw. Vorteilhaftigkeit einer Investition).
Die DCF- Methode eignet sich vor allem zur Beurteilung der Rentabilit\u00e4t einer zuk\u00fcnftigen Investition.
Unterschied<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ertragswert<\/span>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 DCF-Methode
<\/span>\u00dcbersch\u00fcsse:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Erl\u00f6se – Kosten = Reinertrag\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Einnahmen – Ausgaben = Gewinn
Kapitalisierung \u00fcber RND,\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Summe der j\u00e4hrlich abgezinsten,
Rohertrag in konstanter H\u00f6he. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 variablen \u00dcbersch\u00fcsse.
Zinssatz:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 L-Zinssatz, empirisch ermittelt.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Kapitalmarktzinssatz, gesch\u00e4tzt.
Inflation:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Gehen nicht direkt in das Modell ein.\u00a0\u00a0\u00a0 Ber\u00fccksichtig. in gesch\u00e4tzter H\u00f6he
Ergebnis:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Barwert\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Kapitalwert

\u201ebest use value\u201c<\/strong>: Begriff aus der angels\u00e4chsischen Wertermittlungstheorie. Der Wert, der sich nach ertragswirtschaftlichen Grunds\u00e4tzen bei optimaler Nutzung<\/em> ergeben w\u00fcrde.

Ertragswertorientierte Pachtwert-<\/strong> Methode (EOP): Aus dem nachhaltig erzielbaren Gesamtumsatz wird der angemessene, markt\u00fcbliche Pachtsatz abgeleitet. Kann angewendet werden, wenn keine direkten Vergleichsmieten vorliegen.

Inflation<\/strong>. Anhaltende, \u00fcber mehrere Perioden sich erstreckender Prozess allg. Preissteigerungen (verbunden mit Geldentwertung + Kaufkraftverlust). Inflation verringert Realzins, bzw. Rendite.

Sensitivit\u00e4tsanalyse<\/strong>: Untersuchung des Einflusses eines Eingangswertes auf einen Ausgangswert. Z.B. Einfluss des Bodenwertes auf den Ertragswert.<\/p>\n

\u201eNicht Verkehrsf\u00e4higkeit<\/strong>\u201c: Beispiele: Im Verfahren zur Enteignung<\/em> (Entsch\u00e4digung), bzw. Bodenordnung<\/em> (Sanierung, Umlegung), bei Anwendung von Planungssicherungsmitteln<\/em> (z.B. Ver\u00e4nderungssperre), im Rahmen eines Erbschaftsausgleiches, sowie bei der Feststellung von Gesch\u00e4ftsanteilen.<\/p>\n

Erwartungswert<\/strong>: Das mit Eintrittswahrscheinlichkeit gewogene Mittel der Ergebnisse verschiedener Szenarien.
Teilwert<\/strong>: Wirtschaftsg\u00fcter, die einem Unternehmen dienen, sind, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, mit dem Teilwert anzusetzen. Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Unternehmens im Rahmen des Gesamtkaufpreises f\u00fcr das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen w\u00fcrde.
Einheitswert<\/strong>: Steuerliche Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Grunderwerbsteuer ab 1. Januar 1997. Wird nach den Wertverh\u00e4ltnissen zum 1. 1.1935 festgestellt.
Gemeine Wert<\/strong>: Steuerliche Bemessungsgrundlage bei Erbschaft und Schenkung ab 4\/08. Wird durch den Preis bestimmt, der im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Ver\u00e4u\u00dferung zu erzielen w\u00e4re. Dabei sind alle Umst\u00e4nde, die den Preis beeinflussen, zu ber\u00fccksichtigen. Ungew\u00f6hnliche oder pers\u00f6nliche Verh\u00e4ltnisse sind nicht zu ber\u00fccksichtigen (entspricht von der Definition her dem Verkehrswert).
Grundbesitzwert<\/strong>: Steuerliche Bemessungsgrundlage bei Erbschaft und Schenkung bis 3\/08. Im Rahmen der \u00d6ffnungsklausel lt. Bewertungsgesetz kann durch Verkehrswertermittlung ein geringerer Wert nachgewiesen werden.
Wert des Betriebsverm\u00f6gens<\/strong>: umfasst alle Teile eines Gewerbebetriebs im Sinne des \u00a7 15 Abs. 1 und 2 des Einkommensteuergesetzes, die bei der steuerlichen Gewinnermittlung zum Betriebsverm\u00f6gen geh\u00f6ren. Ein Betriebsgrundst\u00fcck ist der zu einem Gewerbebetrieb geh\u00f6rige Grundbesitz. Betriebsgrundst\u00fccke sind wie Grundverm\u00f6gen, oder wie land- und forstwirtschaftliches Verm\u00f6gen zu bewerten.
\u201cErwartungswert\u201d<\/strong>: Das mit Eintrittswahrscheinlichkeit gewogene Mittel der Ergebnisse verschiedener Szenarien.<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der Verkehrswert nach \u00a7 194 BauGB wird auf der Grundlage der ImmoWertV ermittelt. Diese wurde mit einer \u00fcber die Jahre immer st\u00e4rker gewachsenen Zahl an Richtlinien versehen, wie die Sachwertrichtlinie (SW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) und die Ertragswertrichtlinie (EW-RL). Wertbegriffe: Wert: Durchschnittspreis einer Sache, den eine gro\u00dfe Anzahl von Marktteilnehmern bereit ist zu zahlen.Preis: Preis muss […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14,15],"tags":[],"class_list":["post-55","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-fachgebiete","category-verkehrswert"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=55"}],"version-history":[{"count":13,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":399,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55\/revisions\/399"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=55"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=55"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=55"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}