{"id":50,"date":"2015-02-27T13:01:48","date_gmt":"2015-02-27T12:01:48","guid":{"rendered":"http:\/\/sv-poesel.de\/?p=50"},"modified":"2015-05-18T17:50:29","modified_gmt":"2015-05-18T15:50:29","slug":"oeffentliches-bau-planungsrecht-und-privates-baurecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sv-poesel.de\/?p=50","title":{"rendered":"\u00d6ffentliches Bau- + Planungsrecht und privates Baurecht"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Zwei Bereiche des Baurechts<\/strong> (\u00f6ffentlich rechtliche Vorschriften):
\nPlanungsrecht<\/strong>: Regelt die Nutzungsm\u00f6glichkeiten<\/em> des Bodens.
\nBauordnungsrecht<\/strong>: Regelt die Umsetzung der Nutzungsm\u00f6glichkeiten<\/em> (Zul\u00e4ssigkeit baulicher Anlagen).<\/p>\n

– BauGB: regelt Bauleitplanung, Bodenordnung, Enteignung,
\n– BauNVO: regelt bauliche Nutzung von Grundst\u00fccken und das Ma\u00df, Zul\u00e4ssigkeit baulicher Anlagen,
\n– Bauordnungen der L\u00e4nder (LBauO): allg. Anforderungen an bauliche Anlagen, Bebauung der Grundst\u00fccke,<\/p>\n

Gemeinde<\/strong>: Tr\u00e4ger der kommunalen Planungshoheit. Die Satzungen beschlie\u00dfendes Organ ist der Rat der Stadt. Die Arbeitsschritte erfolgen im Fachausschuss.<\/p>\n

\u00a0Bauordnungsamt<\/strong>: Untere Bauaufsichtsbeh\u00f6rde. Wacht \u00fcber Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften:
\nBei mittleren und gro\u00dfen kreisangeh\u00f6rigen St\u00e4dten i.d.R. der B\u00fcrgermeister, sonst der Landrat. Bei kreisfreien St\u00e4dten der Oberb\u00fcrgermeister.<\/p>\n

Auswirkungen<\/strong> auf die Bewertung des Grundst\u00fcckes:
\nPlanungsrecht<\/em>: Aussagen \u00fcber Art und Ma\u00df der baulichen Nutzung beeinflussen den Grundst\u00fcckswert.
\n Bauordnungsrecht<\/em>: Abstandsfl\u00e4chenregelung kann bauliche Nutzbarkeit beeintr\u00e4chtigen. Oder feuerpolizeiliche Vorschriften (z.B. 2. Rettungsweg).
\n
\nGeneralklausel<\/strong> des Bauordnungsrechtes: Bauliche Anlagen d\u00fcrfen \u00f6ffentliche Sicherheit und Ordnung, Leben und Gesundheit nicht gef\u00e4hrden und d\u00fcrfen nicht verunstaltet wirken.
\n
\nAbw\u00e4gung<\/strong>: Gegen\u00fcberstellung widerstreitender Interessen und L\u00f6sung bodenrechtlicher Spannungen, mit dem Ziel einer geordneten st\u00e4dtebaulichen Entwicklung im Rahmen der Gew\u00e4hrleistung der Daseinsvorsorge (Ziel der Kommunalen Bauleitplanung).
\n
\nBodenrechtlichen Spannungen<\/strong>: Interessenkonflikt der verschiedenen Nutzungen z.B. Wohnen + Gewerbe. Um Arbeitspl\u00e4tze bereitzustellen, m\u00fcssen Gewerbefl\u00e4chen ausgewiesen werden. Dabei m\u00fcssen Ruhe- + Erholungsbed\u00fcrfnisse der anwohnenden Bev\u00f6lkerung beachtet werden.
\n
\nPrivates Baurecht<\/strong> regelt die vertraglichen Verpflichtungen der am Bau Beteiligten, z.B. VOB (Bauherr + Bauunternehmer), HOAI (Bauherr + Architekt), Werkvertragsrecht des BGB.
\nAusnahmefall, in dem auch Normen des privaten Baurechts Auswirkungen auf Wertermittlung haben: Im Fall des Schadens am Werk k\u00f6nnen noch bestehende Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche gegen den Ersteller zu ber\u00fccksichtigen sein.
\n
\nEntwicklungszustand<\/span><\/strong>, Grundst\u00fccksqualit\u00e4t (\u00a7 4 WertV): Beurteilung erfolgt ausschlie\u00dflich nach objektiven Gegebenheiten, bzw. nach \u00a7 34 BauGB. FNP ist nicht zu ber\u00fccksichtigen, denn dieser hinkt oftmals der tats\u00e4chlichen Entwicklung hinterher.
\n
\nEntwicklungsstufen<\/strong> von Agrarland bis Bauland:
\n– Fl\u00e4chen der Land und Forstwirtschaft<\/strong>:
\nReine <\/em> Fl\u00e4chen: z.B. Ackerbau, Viehwirtschaft, au\u00dferlandwirtschaftliche Zwecke nur wenn Nachfrage besteht und Entwicklung zu einer Bauerwartung auf absehbare Zeit nicht<\/em> bevorsteht.
\nbesondere <\/em> Fl\u00e4chen: – beg\u00fcnstigt<\/em>: (z.B. Lager- und Sportpl\u00e4tze, Zeltpl\u00e4tze usw.), Eignung f\u00fcr au\u00dferlandwirtschaftliche Nutzung mit diesbez\u00fcglicher Nachfrage, keine Bauerwartung, bzw. \u201eErwartung der Bauerwartung\u201c.\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 – beeintr\u00e4chtigt<\/em>: (z.B. \u00d6dland, bzw. nicht verwertbares Ackerland).<\/p>\n

– Bauerwartungsland: (15 \u2013 50 % vom baureifen Land): Fl\u00e4chen, die nach ihrer Eigenschaft<\/em>, ihrer sonstigen Beschaffenheit<\/em> und ihrer Lage<\/em> eine bauliche Nutzung \u201ein absehbarer Zeit\u201c (15 \u2013 20 Jahre) erwarten lassen. Erwartung gr\u00fcndet sich auf\u00a0 Darstellung im FNP<\/em>, Verhalten der Gemeinde<\/em> oder auf allg. st\u00e4dtebauliche Entwicklung<\/em>. Weiteres Kriterium f\u00fcr Bauerwartungsland: liegt nicht im Bereich von \u00a7 30, 33 oder 34.
\nBeispiel f\u00fcr Bauerwartung: Grundst\u00fcck ist erschlossen und grenzt unmittelbar an das letzte bebaute Grundst\u00fcck.
\nDurch Vorhaben- und Erschlie\u00dfungsplan kann Vorbereitungszeit auf 5 Jahre verk\u00fcrzt werden.
\nBauerwartungsland im Au\u00dfenbereich: gibt es nur wenn Aussage im FNP nicht mehr aktuell ist und die als Fl\u00e4che der Landwirtschaft dargestellte Fl\u00e4che trotzdem eine Bauerwartung besitzt, bzw. bei privilegierten Vorhaben nach \u00a7 35 BauGB (Bauen im Au\u00dfenbereich).
\nMit der Planreife eines B-Planes wird aus Bauerwartungsland Rohbauland.
\n
\n– Rohbauland<\/strong>: (35 \u2013 95 % vom baureifen Land): Fl\u00e4chen sind nach \u00a7\u00a7 30, 33, +34 BauGB f\u00fcr eine bauliche Nutzung bestimmt. Erschlie\u00dfung<\/em> noch nicht gesichert<\/em>, oder Grundst\u00fccke noch nicht nach Lage, Form oder Gr\u00f6\u00dfe<\/em> gestaltet<\/em>, bzw. noch nicht zweckm\u00e4\u00dfig geordnet<\/em>.
\n Bruttorohbauland<\/em>: vor Bodenordnung, d.h. aufgrund der Eigentumsstruktur noch nicht zweckm\u00e4\u00dfig geordnet
\n<\/em> Nettorohbauland<\/em>: Grundst\u00fccke geordnet z.B. nach B-Plan, Erschlie\u00dfungsfl\u00e4chen abgetreten, aber noch nicht gesichert.
\n
\n– baureifes Land<\/strong>: baulich sofort nutzbar nach \u00f6ffentlich- rechtlichen Vorschriften, auch wenn Hindernisse tats\u00e4chlicher oder privatrechtlicher Art bestehen. Erschlie\u00dfung gesichert. Es gibt auch unerschlossenes baureifes Land, wenn die Erschlie\u00dfung lediglich gesichert aber noch nicht hergestellt ist. Bauland <\/strong>ist die Fl\u00e4che, die hinter der mit B-plan festgesetzten Stra\u00dfenbegrenzungslinie liegt. F\u00fcr Bauland werden im B-plan Art und Ma\u00df der baulichen Nutzung, Bauweise, \u00fcberbaubare Grundst\u00fccksfl\u00e4chen, sowie Stellung der baulichen Anlagen festsetzt. Zum Bauland geh\u00f6ren i.A. auch die nicht \u00fcberbaubaren Grundst\u00fccksfl\u00e4chen i.S. \u00a7 9 BauGB + \u00a723 BauNVO (also auch Fl\u00e4chen\u00a0 mit Festsetzungen wie Pflanzgebote oder -bindungen.
\n
\nBauleitplanverfahren
\n<\/span><\/strong> Gesetzliche und planerischen Vorgaben<\/strong> bei der Aufstellung von Bebauungspl\u00e4nen :
\n–\u00a0\u00a0\u00a0Verfahrensvorschriften aus dem BauGB und Gebietstypen aus der BauNVO.
\n–\u00a0\u00a0\u00a0Inhaltlich: Gebietsentwicklungs- + Landschaftspl\u00e4ne, Fl\u00e4chennutzungsplan.
\n
\nFolgekosten der Bauleitplanung<\/strong>: Die Gemeinde darf ihr Planungsrecht nicht gegen Geld verkaufen (Kopplungsverbot). Folgekosten m\u00fcssen sich zwingend aus dem Vorhaben ergeben und auch in ihrer H\u00f6he belegbar sein.
\n
\nVerfahrensgrunds\u00e4tze<\/strong> bei der Aufstellung von kommunalen Satzungen :
\n– \u00d6ffentlichkeitsgebot: Transparenz durch Beteiligung von B\u00fcrgern und Tr\u00e4gern \u00f6ffentlicher Belange.
\n– Abw\u00e4gungsgebot: gerechte Gegen\u00fcberstellung widerstreitender Interessen im Planungsprozess.
\n– Kopplungsverbot: Gemeinde darf f\u00fcr Schaffung von Planungsrecht keine Gegenleistung fordern.
\n–\u00a0 Ergebnisoffenheit: Gemeinde darf sich nicht zur Schaffung von Planungsrecht verpflichten.
\n
\nFl\u00e4chennutzungsplan<\/strong> (FNP, \u00a7 5 BauGB): Darstellung<\/em> der Art der Bodennutzung in den Grundz\u00fcgen. Ergibt sich aus der beabsichtigten st\u00e4dtebaulichen Entwicklung der Gemeinde.\u00a0 FNP ist ein vorbereitender Bauleitplan<\/em>. Bindet die Gemeinde in den st\u00e4dtebaulichen Grundz\u00fcgen. FNP ist nur beh\u00f6rdenverbindlich<\/em>, Anspr\u00fcche f\u00fcr B\u00fcrger ergeben sich daraus keine. Indirekt wirkt der FNP im Au\u00dfenbereich als entgegenstehender \u00f6ffentlicher Belang bei der (Nicht-) Genehmigung sonstiger Vorhaben nach \u00a7 35 BauGB).
\nDie Darstellung im FNP ist ein Indiz f\u00fcr eine Bauerwartung. Aber FNP hinken der tats\u00e4chlichen Entwicklung oft hinterher, d.h. im Au\u00dfenbereich liegende Vorhaben k\u00f6nnen im FNP noch als Wobau-fl\u00e4che dargestellt sein. Im Gegensatz zu den Festlegungen des B-Planes sind die Darstellungen des FNP nicht rechtsverbindlich.
\nFNP stellt dar, B-Plan setzt fest.
\n
\nBauplanungsrecht<\/span><\/strong>, Zul\u00e4ssige Nutzung des Grundst\u00fcckes
\n<\/strong><\/span>
\nZul\u00e4ssigkeit eines Bauvorhabens<\/strong>: bestimmt sich nach LBO, welche den Pr\u00fcfungsumfang regelt und Anforderungen an bauliche Anlage vorgibt. Voraussetzungen f\u00fcr die Zul\u00e4ssigkeitspr\u00fcfung nach LBO sind planungsrechtlichen Grundlagen. LBO selbst enthalten keine planungsrechtlichen Grundlagen.
\nAusnahme: Sondergenehmigungsverfahren im Gewerbe + Industriebau (z.B. Bundesimissionsschutz-Gesetz BlmSchG). Konzentrationswirkung: LBO wird mitgepr\u00fcft, ist aber nicht regierende Norm.
\n
\nPlanungsrechtliche Grundlage<\/strong>: Anspruchsgrundlage, welche die zul\u00e4ssige Nutzung des Grundst\u00fcckes regelt.
\n\u00a7 30 BauGB: Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes.
\n\u00a7 33 : Bauen w\u00e4hrend der Aufstellung eines B-Planes.
\n\u00a7 34 : Bauen im unbeplanten Innenbereich<\/strong>.
\n\u00a7 35 : Bauen im Au\u00dfenbereich<\/strong>.<\/p>\n

Abgrenzung Au\u00dfen- zu Innenbereich<\/strong> :
\nDurch Unterteilung in Innen- und Au\u00dfenbereich soll eine Zersiedelung vermieden werden, d.h. vor dem Bauen im Au\u00dfenbereich sollen Fl\u00e4chen im Innenbereich in Anspruch genommen werden.
\nInnenbereich: Ortsqualit\u00e4t <\/em>und Bebauungszusammenhan<\/em>g muss gegeben sein.
\nAu\u00dfenbereich: Wenn ein Merkmal wie vor fehlt.
\n
\nOrtsqualit\u00e4t<\/strong>: st\u00e4dtebaulich geordnete Ansammlung von Geb\u00e4uden<\/em>. Anzahl bestimmt sich anhand der Siedlungsdichte<\/em>.
\n
\nBebauungszusammenhang<\/strong>: st\u00e4dtebaulich geordneter Funktionszusammenhang (Gegenbeispiel: Splittersiedlung, bandwurmartige Stra\u00dfenrandbebauung).
\n
\nInnenbereich<\/strong> (\u00a7 34 BauGB), anzuwenden wenn: Vorhaben sich hinsichtlich der \u00fcberbaubaren Grundst\u00fccksfl\u00e4che<\/em> und dem Ma\u00df der baulichen Nutzung<\/em> in die Eigenart der n\u00e4heren Umgebung einf\u00fcgt<\/em>, \u00a0und die Erschlie\u00dfung gesichert<\/em> ist.
\n
\nSich einf\u00fcgen<\/strong>: Rahmen zur Abgrenzung der n\u00e4heren Umgebung<\/em>, in dem relevante Merkmale innerhalb der Spannungsbreite (durchschnittliche Bebauung oder besonders pr\u00e4gende Geb\u00e4ude) bleiben. Radius: soweit die Stra\u00dfe einzusehen ist, Abh\u00e4ngig auch von der Siedlungsdichte.
\n
\nErschlie\u00dfung gesichert<\/strong>: Zul\u00e4ssigkeitsvoraussetzung eines Bauvorhabens nach \u00a7 30 – 34,
\nGrundst\u00fcck liegt an einer befahrbaren \u00f6ffentlichen Stra\u00dfe (Zufahrtsm\u00f6glichkeit, auch indirekt, M\u00fcll- und Abwasserentsorgung, Rettungswege) und Ver- und Entsorgungsanlagen (z.B. Kanalisation) sind vorhanden.
\nMittel m\u00fcssen bereitgestellt, aber Anlagen m\u00fcssen noch nicht hergestellt sein.
\nF\u00fcr privilegierte Vorhaben im Au\u00dfenbereich (\u00a7 35) gilt: \u201eausreichende\u201c Erschlie\u00dfung gesichert (Mindestanforderung).
\n
\nAu\u00dfenbereich<\/strong> (\u00a7 35 BauGB)<\/strong>: Bebauung nur ausnahmsweise zul\u00e4ssig, wenn \u00f6ffentliche Belange<\/em> (z.B. FNP) nicht entgegenstehen<\/em>, Landschaft und Umwelt nicht beeintr\u00e4chtigt wird und Erschlie\u00dfung ausreichend gesichert ist und Splittersiedlungen vermieden werden.
\n– Privilegierte<\/em> Vorhaben, bevorrechtigt zul\u00e4ssig, (z.B. landwirtschaftliche Betriebe),
\n –\u00a0 Sonstige <\/em> Vorhaben, alle nicht privilegierten Vorhaben, Regelvermutung der Unzul\u00e4ssigkeit liegt zugrunde.
\n– beg\u00fcnstigte<\/em> sonstige, teilprivilegierte<\/em> Vorhaben, (z.B. Umnutzung landwirtschaftlicher Anlagen, Ersatzbauten (erweiterter Bestandsschutz), Erweiterung von Wohnbauten).<\/p>\n

Satzungen (\u00a7 30, 34, 35 BauGB):
\n Au\u00dfenbereichssatzung<\/strong>: Bauen im Au\u00dfenbereich, Zul\u00e4ssigkeit von sonstigen Vorhaben (Wohnbebauung im nicht landwirtschaftlich gepr\u00e4gten Au\u00dfenbereich).
\n
\nKlarstellungs- o. Abgrenzungssatzung<\/strong>, deklaratorisch: Aus Klarstellungsgr\u00fcnden werden Grenzen des Innenbereichs definiert.
\n
\nEntwicklungssatzung<\/strong>, konstitutiv: Bebaute Teile des Au\u00dfenbereiches werden als Innenbereich festgesetzt.
\n
\nErg\u00e4nzungs- Abrundungssatzung<\/strong>: Einbeziehung von Au\u00dfenbereichsgrundst\u00fccken in den Innenbereich, wenn die einbezogene Fl\u00e4che durch die angrenzende Bebauung bereits gepr\u00e4gt ist.<\/p>\n

Verfahrensschritte<\/strong> und notwendige Beschl\u00fcsse bei der Aufstellung eines B-planes<\/strong>:
\n Vorentwurf<\/strong>\u00a0\u00a0 – Einleitungsbeschluss durch Gemeinde, Bekanntmachung, (Zul\u00e4ssigkeit nach \u00a7 34 + 35 BauGB
\n– vorgezogene B\u00fcrgerbeteiligung und T\u00d6B, Bauerwartungsland)
\n– Bekanntmachung und \u00f6ffentliche Auslegung des Entwurfs, Planreife <\/strong> (Zul. nach \u00a7 33 BauGB)
\n– Pr\u00fcfung der Anregungen (Abw\u00e4gung), erneute Auslegung Rohbauland)
\n– Satzungsbeschluss Rechtskraft <\/strong> (zul. nach \u00a7 30 BauGB)
\n– \u00f6ffentliche Bekanntmachung\/ ggf. Genehmigung.
\n
\nTr\u00e4ger \u00f6ffentlicher Belange<\/strong> (T\u00d6B): alle Einrichtungen + Institutionen, die Ziele in \u00f6ffentlichem Interesse verfolgen. Soweit \u00f6ffentliches Interesse durch die Planung betroffen sein k\u00f6nnte<\/em>, sind T\u00d6B zu beteiligen.<\/p>\n

Bebauungsplan (B-Plan, Satzung, \u00a7 30 BauGB): enth\u00e4lt rechtsverbindliche Festsetzungen<\/em> \u00fcber die Nutzungsm\u00f6glichkeiten von Grundst\u00fccken. B-Plan wird aus dem FNP entwickelt.
\nB-Pl\u00e4ne m\u00fcssen \u00fcber\u00f6rtlichen Planungen (Landes- und Gebietsentwicklungspl\u00e4ne) entsprechen.<\/p>\n

Die Entscheidung zur Aufstellung des B-Planes liegt allein bei der Gemeinde Die B\u00fcrger haben keinen Anspruch auf Aufstellung des B-Planes. Bedenken und Anregungen k\u00f6nnen die B\u00fcrger in einem \u00c4nderungs- oder Aufhebungsverfahren vortragen, welche die Gemeinde gerecht abw\u00e4gen muss.
\nMit der Planreife eines B-Planes wird aus Bauerwartungsland Rohbauland, sp\u00e4testens aber mit der Rechtskraft.<\/p>\n

B-Plan gilt unbefristet<\/strong>. Er verliert seine G\u00fcltigkeit durch:
\n– Aufhebung oder \u00dcberplanung durch die Gemeinde (Aufhebungsbeschluss, \u00c4nderungsbeschluss)
\n– Nichtigkeitserkl\u00e4rung durch das OVG nach Normenkontrolle
\n– Durch Funktionslosigkeit, wenn sich tats\u00e4chliche Nutzung weit von den Grundz\u00fcgen der Planung entfernt hat.
\n
\nQualifizierter<\/strong> B-Plan: ist gegeben wenn er folgende Mindestfestsetzungen <\/em>enth\u00e4lt: – Art und Ma\u00df der baulichen Nutzung<\/em>, – Gr\u00f6\u00dfe<\/em>, – Bauweise und \u00fcberbaubare Grundst\u00fccksfl\u00e4chen<\/em>, sowie \u00f6rtliche Verkehrsfl\u00e4chen<\/em>.
\nEr regelt die Zul\u00e4ssigkeit von Vorhaben abschlie\u00dfend.
\n
\nEinfacher <\/strong> B-Plan: es fehlen eine oder mehrere Mindestfestsetzungen. Regelt nicht abschlie\u00dfend. Zul\u00e4ssigkeit regelt sich weiter entsprechend \u00a7 34 oder 35 BauGB.
\n
\nVorhabenbezogener<\/strong> B-Plan: regelt Zul\u00e4ssigkeit auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschlie\u00dfungsplanes. Regelt nicht abschlie\u00dfend, wenn er einem einfachen B-Plan entspricht.
\nUnterscheidung Vorhabenbezogener- und herk\u00f6mmlicher B-Plan: Der Durchf\u00fchrungsvertrag verpflichtet den Vorhabentr\u00e4ger zur Umsetzung des Vorhabens innerhalb einer Frist.
\n
\nB-Plan in Aufstellung<\/strong> (\u00a7 33 BauGB): Vorhaben kann vor<\/em> Rechtskraft des B-Planes (w\u00e4hrend der Planaufstellung) genehmigt werden, wenn es den zuk\u00fcnftigen Anweisungen des B-Planes entspricht.
\n– Die \u00f6ffentliche Auslegung und die Anh\u00f6rung der Tr\u00e4ger \u00f6ffentlicher Belange erfolgt ist (nach Planreife).
\n– Die Erschlie\u00dfung gesichert<\/em> ist.
\n– Der Antragsteller die Festsetzungen schriftlich anerkennt.
\nBefreiungen von Festsetzungen des B-Planes nach \u00a7 31 BauGB d\u00fcrfen Grundz\u00fcge der Planung nicht ber\u00fchren.<\/p>\n

Baunutzungsplan<\/strong>: gilt lt. \u00a7 173 Bundesbaugesetz von 1960 in den Westbezirken Berlins seit 1958 als Planungsrecht weiter, soweit kein B-Plan existiert. Fehlt es an der Festsetzung einer Bauflucht, handelt es sich um einen einfachen B-plan.<\/p>\n

Allgemeine Planungssicherungsmittel<\/span><\/strong><\/p>\n

Ziel: Sicherung der Umsetzung bestehender Planung (B-Plan in Aufstellung). Z.B.: Nach altem Planungsrecht ist Wohnbebauung m\u00f6glich, es ist aber geplant das z.Z. unbebaute Grundst\u00fcck einer Gewerbenutzung zuzuf\u00fchren.
\n–\u00a0 Ver\u00e4nderungssperre (\u00a7 14 BauGB)
\n–\u00a0\u00a0 Zur\u00fcckstellung von Baugesuchen (\u00a7 15 BauGB)
\n–\u00a0\u00a0 Teilungsgenehmigung (\u00a7 19 BauGB)
\n
\nVer\u00e4nderungssperre<\/strong>:\u00a0 Bauvorhaben d\u00fcrfen nicht durchgef\u00fchrt oder baulichen Anlagen nicht beseitigt werden. Wesentlich Wertsteigernde Ma\u00dfnahmen k\u00f6nnen untersagt werden.
\nDie Ver\u00e4nderungssperre dient ausschlie\u00dflich als Instrument der Planungssicherung. Soziale Ziele (Mieterschutz) dagegen sind nicht geeignet, den Erlass einer Ver\u00e4nderungssperre zu begr\u00fcnden.
\n
\nGeltungsdauer<\/em>: tritt nach Ablauf von 2 Jahren<\/strong> au\u00dfer Kraft. Die Gemeinde kann die Frist um 1 Jahr verl\u00e4ngern (mit Zustimmung zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde um ein weiteres Jahr bei besonderen Umst\u00e4nden). Die Gemeinde kann ggf. eine au\u00dfer Kraft getretene Ver\u00e4nderungssperre ganz oder teilweise erneut beschlie\u00dfen.<\/p>\n

Nach 4 Jahren<\/strong> sind f\u00fcr entstandene Verm\u00f6gensnachteile Entsch\u00e4digung<\/em>en zu leisten.
\n Folgen <\/em> (Restriktionen): Verbot der Ver\u00e4u\u00dferung, der Teilungen und der\u00a0 Modernisierung (nicht verkehrsf\u00e4hig).
\n
\nTeilungsgenehmigung:<\/strong> Die Teilung von Grundst\u00fccken bedarf der Genehmigung, wenn die Gemeinde dies durch Satzung beschlossen hat. Eine generelle Pflicht zur Einholung von Teilungsgenehmigungen besteht nicht.
\nDie Teilung erfolgt durch Erkl\u00e4rung des Eigent\u00fcmers gegen\u00fcber dem Grundbuchamt
\n
\nGemeindliches Vorkaufsrecht<\/strong> (\u00a7 24 BauGB): Dient der Sicherung und Umsetzung st\u00e4dtebaulicher Entwicklung. Wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht aus\u00fcbt, tritt sie an die Stelle des K\u00e4ufers in den privatrechtlichen Vertrag ein. Sie ist verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der Verk\u00e4ufer muss an die Gemeinde verkaufen. Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht an Dritte abtreten, die die Ziele der Gemeinde realisieren (\u00a7 27 BauGB, z.B. sozialer Wo-bau oder \u00f6ffentlicher Bedarf). Die Gemeinde haftet f\u00fcr Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag. Entstehen einem Dritten durch Aus\u00fcbung eines Vorkaufsrechtes Verm\u00f6gensnachteile, so hat die Gemeinde Entsch\u00e4digung<\/em> f\u00fcr den Schaden zu leisten (\u00a7 28 BauGB).
\n
\nSt\u00e4dtebauliche Vertr\u00e4ge<\/strong>: Regelungsm\u00f6glichkeiten der Gemeinde sind gr\u00f6\u00dfer als mit B-Plan. Festsetzungen im B-Plan sind stets auch Eingriffe in das Eigentum und bed\u00fcrfen einer Rechtfertigung aus \u00f6ffentlichem Interesse. Der st\u00e4dtebauliche Vertrag bedeutet eine freiwillige Einigung zwischen der Gemeinde und den Privaten, er nutzt Freiheiten der Privatautonomie.
\n
\nPlanwertsprung<\/strong>: sprunghafte\u00a0 Wertsteigerung durch eine gemeindliche Planungsma\u00dfnahme (z.B. FNP).
\n
\nPlanwertabsch\u00f6pfung<\/strong>: Absch\u00f6pfung der Wertsteigerung durch die Gemeinde (Planwertvorteil, der durch gemeindliche Planung entstehet, i.d.R. Infrastrukturkosten).
\nMethode der Planwertabsch\u00f6pfung: Bei den sog. X%- Beschl\u00fcssen verpflichtet sich die Gemeinde, nur dort Planungsrecht f\u00fcr Wohnbauvorhaben zu schaffen, wo sie mind. X% des Nettobaulandes im Eigentum hat. Dies bedeutet i.d.R., dass der private Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer zu Ackerland- oder Bauerwartungslandpreisen einen Teil an die Gemeinde verkaufen muss, um die X% Rate zu erreichen.<\/p>\n

\u201eWertsicherungsklausel<\/strong>\u201c im Grundst\u00fcckskaufvertrag: Erf\u00e4hrt das Grundst\u00fcck nach Vertragsabschluss z.B. eine \u00dcberplanung, die zu einer Wertsteigerung f\u00fchrt, so ist die Differenz an den Verk\u00e4ufer abzutreten.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zwei Bereiche des Baurechts (\u00f6ffentlich rechtliche Vorschriften): Planungsrecht: Regelt die Nutzungsm\u00f6glichkeiten des Bodens. Bauordnungsrecht: Regelt die Umsetzung der Nutzungsm\u00f6glichkeiten (Zul\u00e4ssigkeit baulicher Anlagen). – BauGB: regelt Bauleitplanung, Bodenordnung, Enteignung, – BauNVO: regelt bauliche Nutzung von Grundst\u00fccken und das Ma\u00df, Zul\u00e4ssigkeit baulicher Anlagen, – Bauordnungen der L\u00e4nder (LBauO): allg. Anforderungen an bauliche Anlagen, Bebauung der Grundst\u00fccke, Gemeinde: […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14,195],"tags":[],"class_list":["post-50","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-fachgebiete","category-oeffentliches-bau-planungsrecht-und-privates-baurecht"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/50","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=50"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/50\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":133,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/50\/revisions\/133"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=50"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=50"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=50"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}