Lt. BVerfG (Urteil vom 10.04.2018) ist die bisherige Einheitsbewertung von Grundverm\u00f6gen als Basis f\u00fcr die Ermittlung der Grundsteuer verfassungswidrig. Der Gesetzgeber hat daraufhin eine Neuregelung getroffen, die die Neubewertung aller inl\u00e4ndischen Grundst\u00fccke auf den 01.01.2022 zugrunde legt. Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer unter Anwendung der neuen Grundsteuerwerte festgesetzt.
Die Neubewertung von inl\u00e4ndischen Grundst\u00fccken erfolgt grunds\u00e4tzlich nach bundeseinheitlichen Bewertungsvorgaben, soweit nicht wie z.B. in Bayern eigene L\u00e4ndermodelle angewendet werden. Die Bewertung von Wohngrundst\u00fccken erfolgt dabei nach dem sog. Ertragswertverfahren, wobei zur Ermittlung des Geb\u00e4udewerts typisierend angenommene Nettokaltmieten herangezogen werden und der Wert des Grund und Bodens auf Basis der Bodenrichtwerte ermittelt wird. Bei Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccken und gemischt genutzten Grundst\u00fccken kommt hingegen ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung, bei dem ebenso mit Pauschalwerten gearbeitet wird.
Die Grundsteuer wird wie folgt ermittelt: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde. Noch 2022 ist eine Feststellungserkl\u00e4rung der Immobilieneigent\u00fcmer zum neuen Grundsteuerwert (nach Aufforderung durch das zust\u00e4ndige Finanzamt) zu \u00fcbermitteln. Neben Grunddaten zu den Grundst\u00fccken, wie z. B. Adresse und Grundbuchangaben, sind je nach anzuwendendem Modell weitere Informationen erforderlich. So wird z. B. bei einigen Modellen nach der Bruttogrundfl\u00e4che (BGF), der Nutz- oder der Wohnfl\u00e4che (WF, NF) des Geb\u00e4udes gefragt. Diese Daten k\u00f6nnen ggf. aus Kauf- oder anderweitigen Nutzungsvertr\u00e4gen entnommen werden. Sie k\u00f6nnen aber auch durch einen Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundst\u00fccken ermittelt werden.
Wesentliche Faktoren zur Berechnung des Grundbesitzwertes sind der Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die H\u00f6he der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (Durchschnittsmieten entsprechend Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundst\u00fccksfl\u00e4che, Immobilienart und das Alter des Geb\u00e4udes.
Da die Berechnung des Grundbesitzwertes nach pauschalen Wertermittlungsmethoden durch das Finanzamt erfolgt, k\u00f6nnen auch Werte entstehen, die nicht marktgerecht sind und damit Ungleichbehandlungen nach sich ziehen. Wie schon bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer kann durch ein Gutachten eines Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundst\u00fccken ein anderer Wert nachgewiesen werden. Das empfiehlt sich erfahrungsgem\u00e4\u00df besonders in Gebieten mit einem relativ hohen Bodenrichtwert (BRW). Diese werden von den Gutachteraussch\u00fcssen in Abh\u00e4ngigkeit der baulichen Ausnutzung ermittelt. D. h. sie werden abh\u00e4ngig von der Geschossfl\u00e4chenzahl (GFZ) ver\u00f6ffentlicht. Weicht die tats\u00e4chlich vorhandene Geschossfl\u00e4che von der des BRW ab, ist der BRW entsprechend anzupassen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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