Der nach Bewertungsgesetz vom zust\u00e4ndigen\nFinanzamt zu ermittelnde Grundbesitzwert<\/em> bildet die steuerliche\nBemessungsgrundlage f\u00fcr die Grundsteuer, wie\nauch f\u00fcr die Erbschafts- und Schenkungssteuer<\/strong>. Dagegen ist der nach ImmoWertV ermittelte Verkehrswert<\/em> der\nMarktwert einer Immobilie, bzw. eines bebauten oder unbebauten Grundst\u00fccks. Obwohl es\nnach den Vorschriften lt. Bewertungsgesetz (Grundbesitzwert) und\nImmobilienwertverordnung (Verkehrswert) keinen Wertunterschied geben sollte,\nkann die Wertermittlung eines Sachverst\u00e4ndigen von der des Finanzamtes\nerheblich abweichen. <\/p>\n\n\n\n Um den Aufwand zu mindern, erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwertes nach pauschalisierten Bewertungsmethoden. Durch die Vereinfachung und Pauschalisierung, sowie durch „typisierte Verfahren“ ergeben sich ggf. Differenzen zwischen einem pauschal ermittelten Grundbesitzwert und einem marktgerecht ermittelten Verkehrswert. Daher entspricht nur der Verkehrs- oder Marktwert dem Gebot der Gleichbehandlung. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wurde auch nach der Reform der Erbschaftsteuer die \u00d6ffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen niedrigeren Wert nachweisen kann. Voraussetzung ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr die Bewertung bebauter und unbebauter Grundst\u00fccke. Der Steuerpflichtige hat die Beweislast f\u00fcr den Nachweis eines anderen Wertes (Verkehrswertgutachten). Das Finanzamt hat die Beweislast bei der Ablehnung eines Verkehrswertes. Bei der Beurteilung einer Wertermittlung eines Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundst\u00fccken durch das Finanzamt ist nicht die Qualifikation eines Sachverst\u00e4ndigen, sondern die Qualit\u00e4t des Gutachtens ausschlaggebend.<\/p>\n\n\n\n In diesem Zusammenhang h\u00e4lt die Finanzverwaltung im Gegensatz zum BFH (Urteil vom 5.12.2019) weiterhin an ihrer Auffassung fest (lt. gleich lautendem Erlass der obersten Finanzbeh\u00f6rde der L\u00e4nder vom 2.12.2020), dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelm\u00e4\u00dfig auch durch ein Gutachten eines Sachverst\u00e4ndigen, der \u00fcber besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundst\u00fccken verf\u00fcgt, erbringen kann. Dies k\u00f6nnen z.B. auch Personen sein, die aus verfassungs- und europarechtlichen Gr\u00fcnden zertifiziert worden sind. Danach ist das BFH-Urteil \u00fcber den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anzuwenden. Auch der BFH verkennt in seinem Urteil nicht, dass auch ein Gutachten eines nicht \u00f6ffentlich bestellten und vereidigten Sachverst\u00e4ndigen fachlich beanstandungsfrei und integer, und ein Gutachten eines \u00f6ffentlich bestellten und vereidigten (\u00f6bv) Sachverst\u00e4ndigen unzureichend sein kann. Daher unterliegt auch das Gutachten \u00f6bv-Sachverst\u00e4ndigen der freien Beweisw\u00fcrdigung des Finanzamtes und ggf. der Gerichte. Soweit das Finanzamt zugunsten der Steuerpflichtigen auch andere Gutachten dem Grunde nach ber\u00fccksichtigt, sind die Gerichte jedoch nicht daran gebunden. Das BFH stellt allein auf die Vertrauensw\u00fcrdigkeit der vereidigten und \u00f6bv-Sachverst\u00e4ndigen ab. Die Finanzverwaltung dagegen ber\u00fccksichtigt die Gewerbefreiheit, sowie verfassungs- und europarechtliche Gr\u00fcnde.<\/p>\n\n\n\n Die obersten Finanzbeh\u00f6rden stellen eine Arbeitshilfe zur Verf\u00fcgung, die eine Ermittlung des Grundbesitzwertes, wie auch eine Kaufpreisaufteilung erm\u00f6glichen soll. Bei dem typisierten Verfahren nach Bewertungsgesetz handelt es sich jedoch nur um eine „qualifizierte Sch\u00e4tzung“ des Finanzamtes nach Aktenlage und ohne Objektbesichtigung. Dabei finden besondere wertbestimmende Merkmale eines Grundst\u00fccks keine Ber\u00fccksichtigung, wie z.B. Rechte und Belastungen, baulicher Zustand von Geb\u00e4uden, oder die zul\u00e4ssige bauliche Ausnutzung eines Grundst\u00fccks und dessen Qualit\u00e4t usw.. <\/p>\n\n\n\n Vom Gutachterausschuss werden steuerliche Vergleichsfaktoren 2020 (Abl. Berlin Nr. 30) aus Vergleichspreisen f\u00fcr vergleichbare Grundst\u00fccke abgeleitet und hoch aggregiert ver\u00f6ffentlicht. Sie enthalten sowohl den Wert f\u00fcr den Grund und Boden als auch f\u00fcr die Geb\u00e4ude. Sie sind jedoch nicht f\u00fcr eine qualifizierte Ermittlung des Verkehrswertes geeignet, da sie eine Einzelfallbetrachtung ausschlie\u00dfen und nur den Mittelwert in den Bezirken und Ortsteilen abbilden. Die Ermittlung der Vergleichsfaktoren erfolgt ohne Objektbesichtigung. Die Ausstattung und der bauliche Unterhaltungszustand bleiben unber\u00fccksichtigt.<\/p>\n\n\n\n * Die hier gegebenen Hinweise zum steuerlichen Zweck der Verkehrswertermittlung ersetzt nicht die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Steuerlicher Zweck der Wertermittlung * Der nach Bewertungsgesetz vom zust\u00e4ndigen Finanzamt zu ermittelnde Grundbesitzwert bildet die steuerliche Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Grundsteuer, wie auch f\u00fcr die Erbschafts- und Schenkungssteuer. 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