{"id":263,"date":"2020-01-21T12:20:45","date_gmt":"2020-01-21T11:20:45","guid":{"rendered":"http:\/\/sv-poesel.de\/?p=263"},"modified":"2020-01-23T11:31:45","modified_gmt":"2020-01-23T10:31:45","slug":"wertermittlung-aus-steuerlichen-zwecken","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sv-poesel.de\/?p=263","title":{"rendered":"steuerlicher Zweck einer Wertermittlung"},"content":{"rendered":"\n

Das Bundesverfassungsgericht wird zunehmend gefordert, politische Entscheidungen herbeizuf\u00fchren oder zu korrigieren, die von der Politik nicht gewollt sind. Einerseits zeichnet das einen Rechtsstaat aus, andererseits zeigt es die Schwachstellen der Politik. Der Gesetzgeber war durchaus selbst in der Lage zu erkennen, dass die Ermittlung des Grundbesitzwertes<\/em> oder des Einheitswertes<\/em> veraltet ist. Auf der Grundlage des Grundbesitzwertes wird die Grundsteuer <\/strong>und die Erbschafts- und Schenkungssteuer<\/strong> erhoben, sowie die Einkommenssteuer<\/strong> beeinflusst. In dem Spannungsfeld widerstrebender Interessen mussten vom Bundesverfassungsgericht die zuerst genannten Steuern f\u00fcr verfassungswidrig erkl\u00e4rt werden, weil deren Ermittlung gegen das Gebot der Gleichbehandlung verst\u00f6\u00dft.
Was hat der Sachverst\u00e4ndige f\u00fcr Wertermittlung damit zu tun? Nicht viel, nur dass er in der Lage ist, den Verkehrswert zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie, also eines bebauten oder unbebauten Grundst\u00fccks. Nur der Verkehrs- oder Marktwert w\u00fcrde dem Gebot der Gleichbehandlung entsprechen. Nach der Steuerreform wurde auf der Grundlage der alten Grundstruktur neue Bewertungsregeln erarbeitet. D.h. das Bewertungsgesetz wurde neu gestaltet, nachdem der Grundbesitzwert ermittelt wird, der die Grundlage f\u00fcr die Erhebung der Grundsteuer, sowie der Erbschafts- und Schenkungssteuer bildet.
Nutzt ein Eigent\u00fcmer einen Teil eines Geb\u00e4udes z.B. als B\u00fcro oder Werkstatt, geh\u00f6rt es zum Betriebsverm\u00f6gen<\/em>. Zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung dieses Verm\u00f6gens gelten dessen Kosten als Teil-, bzw. Einlagewert, welcher als Absetzung f\u00fcr Abnutzungen (AfA, Abschreibungen) im Rahmen der Einkommenssteuer<\/strong> steuerlich geltend gemacht werden kann. D.h. Betriebskosten mindern den Gewinn und damit die Einkommenssteuern. Wird ein betrieblich genutzter Grundst\u00fccksanteil nach Betriebsaufgabe wieder in Privatverm\u00f6gen \u00fcberf\u00fchrt, entsteht dagegen ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn. Die AfA bezieht sich jedoch nur auf den Geb\u00e4udewertanteil ohne Bodenwert, da sich der Boden im Gegensatz zum Geb\u00e4ude nicht abnutzt. Liegt ein Kaufpreis vor, muss dieser in Boden- und Geb\u00e4udeanteil aufgeteilt werden (Kaufpreisaufteilung<\/em>). Das erfolgt lt. Rechtsprechung nicht durch die sog. Restwertmethode<\/em>, nach der vom Kaufpreis der Bodenrichtwert abgezogen wird, sondern nach dem Verh\u00e4ltnis von Boden- und Geb\u00e4udewert in der Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert wird vorzugsweise aus dem Vergleichswertverfahren ermittelt, in dem jedoch keine Aufteilung in Boden- und Geb\u00e4udewert vorgenommen wird. Der im Ertragswertverfahren ermittelte Geb\u00e4udewertanteil steht wiederum in keinem Verh\u00e4ltnis zum Sachwert eines bebauten Grundst\u00fccks. D.h. in der Verkehrswertermittlung erfolgt die Ermittlung des Geb\u00e4udewertanteiles vorzugsweise im Sachwertverfahren. Weicht jedoch die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren ab, dann ist nach Rechtsprechung die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu pr\u00fcfen. Die obersten Finanzbeh\u00f6rden stellen eine Arbeitshilfe zur Verf\u00fcgung, die eine Kaufpreisaufteilung erm\u00f6glichen soll. Dabei wird das Verh\u00e4ltnis der pauschal ermittelten Einzelwerte auf den Kaufpreis \u00fcbertragen. Bei diesem typisierten Verfahren handelt es sich jedoch auch nur um eine „qualifizierte Sch\u00e4tzung“ des Finanzamtes. Auch hier kann der Steuerzahler einen anderen Wert durch ein Sachverst\u00e4ndigengutachten nachweisen.
Aufwendungen f\u00fcr vermietete Immobilien<\/em>, wie Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten<\/em>, sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten<\/em>, deren Netto-Aufwendungen 15% der Anschaffungskosten eines Geb\u00e4udes \u00fcbersteigen, k\u00f6nnen ebenfalls im Rahmen der Einkommenssteuer geltend gemacht werden, d.h. sie werden \u00fcber die Nutzungsdauer des Geb\u00e4udes abgeschrieben. Mit Ausnahme der Erhaltungsaufwendungen (Instandsetzungen,\u00a0 Modernisierungen), die sofort als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden k\u00f6nnen.
Durch die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch die Finanz\u00e4mter nach „typisierte Verfahren“, <\/em>sowie durch die Vereinfachung und Pauschalisierung ergeben sich ggf. Differenzen zwischen einem pauschal ermittelten Grundbesitzwert und einem marktgerecht ermittelten Verkehrswert. Obwohl es nach den Vorschriften lt. Bewertungsgesetz (Grundbesitzwert) und Immobilienwertverordnung (Verkehrswert) keinen Unterschied geben sollte, kann die Wertermittlung durch das Finanzamt von der eines Sachverst\u00e4ndigen erheblich abweichen. Um Steuerzahler nicht zu benachteiligen, wird die \u00d6ffnungsklausel beibehalten, wonach ein Steuerzahler einen anderen Wert nachweisen kann. Voraussetzung f\u00fcr den Nachweis eines anderen Wertes ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr die Bewertung bebauter und unbebauter Grundst\u00fccke. Der Steuerpflichtige hat die Beweislast f\u00fcr den Nachweis eines anderen Wertes (Verkehrswertgutachten). Das Finanzamt hat die Beweislast, wenn es einen Verkehrswert nicht anerkennen will. Muss ein Finanzgericht einen Streitfall entscheiden, ist nicht die Qualifikation eines Sachverst\u00e4ndigen ausschlaggebend, sondern die Qualit\u00e4t des Gutachtens.

In der qualifizierten Sch\u00e4tzung, bzw. bei der pauschalen Bewertung durch das Finanzamt sind die h\u00e4ufigsten Fehler *:
– Abweichungen des Bodenrichtwertes hinsichtlich Art und Ma\u00df der baulichen Nutzung.
– Mangelnde Ber\u00fccksichtigung hoher Bodenrichtwerte bei Objekten mit geringem Geb\u00e4udeertrag.
– Ungen\u00fcgende Ber\u00fccksichtigung des baulichen Zustandes mangels Objektbesichtigung.
Die Wertermittlung durch einen Sachverst\u00e4ndigen ist mit Kosten verbunden. Aber es besteht die M\u00f6glichkeit mehr Steuern einzusparen, als Honorarkosten entstehen. Diese Frage beantwortet der Sachverst\u00e4ndige vor einem Gutachten mit einer Expertise (Kurzgutachten), dessen Kosten mit einem Gutachtenhonorar verrechnet wird. Auf jeden Fall beseitigt ein Gutachten aber Zweifel, ob durch die pauschale Ermittlung des Finanzamtes eine steuerliche Benachteiligung besteht.
Die hier gegebenen Hinweise zum steuerlichen Zweck der Verkehrswertermittlung ersetzt nicht die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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