Steuerrechtlich kann eine Absetzung f\u00fcr Abnutzungen (AfA, Abschreibungen) vorgenommen werden, wenn Geb\u00e4ude zur Erzielung von Eink\u00fcnften (Mieteinnahmen) genutzt werden. Abschreibung ist ein Werteverzehr, bzw. eine Substanzverringerung von Wirtschaftsg\u00fctern (WG) des Anlageverm\u00f6gens. Dabei werden z.B. Anschaffungs- und Herstellungskosten periodisch verteilt. Abschreibungen mindern die zu versteuernden Eink\u00fcnfte und damit die Einkommenssteuern. Bemessungsgrundlage f\u00fcr lineare oder degressive Abschreibung nach \u00a7 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz sind Geb\u00e4udekosten (Geb\u00e4udeabschreibung nach EStG).
\nZu den Geb\u00e4ude- bzw. Anschaffungskosten z\u00e4hlen auch die Anschaffungsnebenkosten, wie Makler- und Notarkosten usw.. Diese sind nicht im Kaufpreis bzw. im Verkehrswert enthalten.
\nIm Gegensatz zu den Geb\u00e4udeabschreibungen, sowie den anschaffungsnahen Herstellungskosten, die \u00fcber die Nutzungsdauer des Geb\u00e4udes, bzw. \u00fcber die Laufzeit abgeschrieben werden, k\u00f6nnen Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Abgeschrieben werden nur Geb\u00e4ude, da sich diese im Gegensatz zu Grund und Boden \u00fcber ihre Nutzungsdauer abnutzen.
\nWird eine Immobilie (Geb\u00e4ude mit Grund und Boden) erworben, so ist der Kaufpreis anteilig auf den Geb\u00e4ude- und Bodenwert aufzuteilen (Kaufpreisaufteilung). Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude ist zugrunde zu legen, sofern sie nicht nur zum Schein oder missbr\u00e4uchlich getroffen wurde (BFH Urteil vom 16.9.2015, IX R 12\/14, BStBl II 2016, 397). Hierbei ist bei Mietwohngrundst\u00fccken im Privatverm\u00f6gen das Sachwertverfahren anzuwenden (BFH Urteil vom 29.5.2008, IX R 36\/06, BFH\/NV 2008, 1668). Lediglich bei zu B\u00fcro- oder anderen gewerblichen Zwecken vermieteten Grundst\u00fccken (sog. Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccke) ist vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden (BFH Urteil vom 2.2.1990, III R 173\/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497; BFH Beschluss vom 24.2.1999, IV B 73\/98, BFH\/NV 1999, 1201, sowie auch BFH Urteil vom 25.5.2005 (IX R 46\/04, BFH\/NV 2006, 261).
\nNach der h\u00f6chstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis f\u00fcr ein bebautes Grundst\u00fcck nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verh\u00e4ltnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Geb\u00e4ude andererseits aufzuteilen (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86\/97, BStBl II 2001, 183). Die Restwertmethode, bei der der Bodenwert ermittelt und vom Gesamtkaufpreis abgezogen wird, steht nach Auffassung des BFH dem Grundsatz der Einzelbewertung entgegen, da der so ermittelte Geb\u00e4udewertanteil in keinem Verh\u00e4ltnis zum Sachwert eines bebauten Grundst\u00fccks steht. Auf eine Marktanpassung des (vorl\u00e4ufigen) Sachwertes k\u00f6nne nach Rechtsprechung bei der Kaufpreisaufteilung verzichtet werden, da sich die Anpassung im gleichen Verh\u00e4ltnis auf den Boden- und Geb\u00e4udewert auswirkt. Da ohne Marktanpassung diese Werte jedoch nicht den Verkehrs- bzw. Marktwert darstellen, ist diese Herangehensweise nicht plausibel.
\nDie obersten Finanzbeh\u00f6rden von Bund und L\u00e4ndern stellen eine Arbeitshilfe und eine Anleitung zur Verf\u00fcgung (BFM mit Stand von 2019), die es erm\u00f6glichen soll, die Plausibilit\u00e4t einer Kaufpreisaufteilung zu pr\u00fcfen. In einer nicht transparenten Exceltabelle wird die Kaufpreisaufteilung ermittelt. Dabei sollen die typisierten Herstellungskosten (THK) auf der Grundlage der Normalherstellungskosten (NHK 2010, Bundesmittelwerte), sowie der Sachwertrichtlinie (SW-RL 2012) ermittelt werden. Bei diesem typisierten Verfahren handelt es sich um eine „qualifizierte Sch\u00e4tzung“, die durch eine Verkehrswertermittlung eines Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr die Bewertung von Grundst\u00fccken nach Baugesetzbuch (BauGB) und Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) widerlegbar ist.
\nEntsprechend der o.g. Arbeitshilfe wird vom zust\u00e4ndigen Finanzamt das Verh\u00e4ltnis der Einzelwerte (Geb\u00e4ude + Boden) aus dem Sachwert auf den Kaufpreis \u00fcbertragen. Diese o.g. Arbeitshilfe weist erhebliche Schwachstellen auf. Z.B. werden bei der Bodenwertermittlung vom FA keine wertbeeinflussenden Merkmale (z.B. bauliche Auslastung) ber\u00fccksichtigt. Insbesondere in Gebieten mit sehr hohem Bodenwertniveau stehen Boden- und Geb\u00e4udewert im Sachwertverfahren in keinem angemessenen Verh\u00e4ltnis mehr zueinander.
\nWeichen die im Sachwertverfahren ermittelten Werte wesentlich von denen im Ertragswertverfahren, oder von denen vom Finanzamt ermittelten Werte ab, ist die Angemessenheit zu pr\u00fcfen, bzw. kann durch ein Sachverst\u00e4ndigengutachten widerlegt werden.
\nEine weitere Schwachstelle ist, dass das Finanzamt keine Marktanpassung vornimmt. Dagegen hat ein Sachverst\u00e4ndiger f\u00fcr Immobilienwertermittlung die M\u00f6glichkeit den marktangepassten Geb\u00e4udewert nach Sach- oder Ertragswertverfahren zu ermitteln. Eine Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV kann von der Sch\u00e4tzung durch das Finanzamt (FA) abweichen. Nach Vorlage eines Sachverst\u00e4ndigengutachtens liegt die Beweislast beim Finanzamt.
\nDie Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Abschreibung kann sich erh\u00f6hen durch Nachtr\u00e4gliche Anschaffungskosten (Kosten wie vor, die im folgenden Jahr oder sp\u00e4ter anfallen und der endg\u00fcltigen Fertigstellung des Geb\u00e4udes dienen oder die im Rahmen eines Anbaus oder einer Aufstockung entstehen). Als Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand gilt ein Reparatur- und Modernisierungsaufwand in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung, sofern dieser zur Verbesserung des Nutzungswertes des Geb\u00e4udes beitr\u00e4gt und 15% der Anschaffungskosten \u00fcbersteigt.
\nBei einer Einlage aus dem Privatverm\u00f6gen in ein Betriebsverm\u00f6gen tritt an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Einlagewert (\u00a7 6 Absatz 1 Nummer 5 Satz 1 EStG). Einlagewert ist grunds\u00e4tzlich der Teilwert (\u00a7 6 Absatz 1 Nummer 5 Satz 1 Halbsatz 1 EStG).
\nAbsetzungen f\u00fcr au\u00dfergew\u00f6hnliche Abnutzung aus wirtschaftlichen Gr\u00fcnden k\u00f6nnen als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sich nach der K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses herausstellt, dass das auf die Bed\u00fcrfnisse des Mieters ausgerichtete Geb\u00e4ude nicht mehr oder nur noch eingeschr\u00e4nkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Ver\u00e4u\u00dferung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann (BFH Urteil vom 17.9.2008, IX R 64\/07).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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