{"id":135,"date":"2015-11-07T14:10:29","date_gmt":"2015-11-07T13:10:29","guid":{"rendered":"http:\/\/sv-poesel.de\/?p=135"},"modified":"2016-12-13T13:04:14","modified_gmt":"2016-12-13T12:04:14","slug":"bewertung-plattenbausiedlung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sv-poesel.de\/?p=135","title":{"rendered":"Bewertung Plattenbausiedlung"},"content":{"rendered":"

Auftrag: <\/strong>Bewertung eines Grundst\u00fcckes, welches mit \u00fcber 30 sechs- bis elf-geschossigen Mietwohn-, bzw. Mehrfamilienh\u00e4usern in Plattenbauweise bebaut ist.<\/p>\n

Entwicklung gro\u00dfer Wohnsiedlungen
\n<\/strong>Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt. Der Leerstand geht gegen Null. In diesem Zusammenhang w\u00e4chst das Interesse an gro\u00dfen Wohnsiedlungen in den Innenst\u00e4dten der Ballungsgebiete, in denen 8 Millionen Menschen in 4 Millionen Wohnungen leben. In den letzten Jahrzehnten stand der Mietwohnungsbau des 20. Jahrhunderts kaum im politischen Interesse. An dem (z.T. unberechtigten) schlechten Image gro\u00dfer Plattenbausiedlungen haben die Politik, aber auch Sachverst\u00e4ndigenverb\u00e4nde beigetragen, in dem diese st\u00e4ndig mit sozialen Brennpunkten, besonders im Osten Deutschlands, in Verbindung gebracht wurden. Nunmehr soll lt. Bau- und Wohnungswirtschaft das gro\u00dfe Potential verst\u00e4rkt erneuert und weiterentwickelt werden, weil es f\u00fcr die soziale Wohnraumversorgung unverzichtbar ist (lt. einer Studie des GdW vom 25.6.2015). Je nach baulichen Standards, Alter und Qualit\u00e4t sind, wie bei jedem Geb\u00e4udebestand, z.T. erhebliche Bauinvestitionen erforderlich.<\/p>\n

Plattenbauweise WBS 70
\n<\/strong>Mietwohn- bzw. Mehrfamilienh\u00e4user sind durch Vermietung allein dem Wohnen dienende Geschossbauten. Die baulichen Hauptmerkmale der f\u00fcnf- bis elfgeschossigen Geb\u00e4ude des Gro\u00dftafelbautyps WBS 70, welcher in der DDR von 1970 bis 1990 industriell produziert wurde, sind die \u00fcberwiegend angewendeten, 6 m langen und 3m breiten Spannbeton-Deckenelemente, die dreischichtigen, \u00fcberwiegend 6 m langen Au\u00dfenwandelemente (Tragschicht und Wetterschutzschicht aus Normalbeton, W\u00e4rmed\u00e4mmung aus Polystyol oder Mineralwolle), sowie die Raumzellen f\u00fcr Bad\/WC (Beton\/Gips) und f\u00fcr den Aufzugsschacht. Die raumgro\u00dfen Innen- und Trennwandelemente bestehen, auch in den Kellergeschossen, aus Normalbeton. Die Fugen der Au\u00dfenw\u00e4nde sind i.d.R. zweistufig abgedichtet. Die Geb\u00e4ude weisen innenliegende B\u00e4der auf. Der obere Geb\u00e4udeabschluss ist als zweischaliges bel\u00fcftetes Flachdach mit Innenentw\u00e4sserung ausgef\u00fchrt.<\/p>\n

Standortfaktor Flughafen
\n<\/strong>Berlin ist der drittgr\u00f6\u00dfte Flughafenstandort in Deutschland. Der Flughafenanbau ist eines der gr\u00f6\u00dften Infrastrukturprojekte Europas und ein bedeutender Standortfaktor f\u00fcr die regionale Wirtschaft. Gleichzeitig sind Flugh\u00e4fen selbst bedeutende Arbeitsst\u00e4tten und Orte mit Wertsch\u00f6pfung. Entsprechend einem regionalwirtschaftlichen Gutachten der GIB wird eine positive Entwicklung des Grundst\u00fccksmarktes f\u00fcr Wohnen im Flughafenumfeld erwartet, welche jedoch sowohl von Nachteilen, wie Flugl\u00e4rm, als auch von Vorteilen, wie N\u00e4he zum Arbeitsplatzstandort Flughafen, beeinflusst wird. Mit einem nennenswerten Zuwachs an Besch\u00e4ftigten und damit an Nachfrage nach Wohnungen, ist jedoch erst nach der Er\u00f6ffnung des Flughafens zu rechnen. D.h., die im Zusammenhang mit dem Flughafen stehenden Erwartungen hinsichtlich Wertsteigerungen werden entsprechend deutschem Bewertungsrecht nach dem Stichtagsprinzip ber\u00fccksichtigt. Im Gegensatz dazu steht die angels\u00e4chsische Bewertungspraxis nach dem Blue Book, welche versucht, die Ertragssituation \u00fcber die Restnutzungsdauer aufzuschl\u00fcsseln.<\/p>\n

Schallschutz am Flughafen
\n<\/strong>Nach Fertigstellung des Flughafens kommt es zu erh\u00f6hten Schallimmissionen. Dazu wurde eine Flugl\u00e4rmprognose ver\u00f6ffentlicht. Zur Vermeidung und Minderung des Flugl\u00e4rms wurden Auflagen zum passiven Schallschutz verf\u00fcgt. Innerhalb festgelegter Schutzgebiete (Taggebiete mit Dauerschallpegel ab 60 dB(A)) kann ein Anspruch auf Kostenerstattung f\u00fcr baulichen Schallschutz bzw. eine Entsch\u00e4digung bestehen. Zur Ermittlung des Verkehrswertes betroffener Grundst\u00fccke im Schutzgebiet wurde ein Leitfaden zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung nach Sprengnetter ver\u00f6ffentlicht (vorerst nur f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user).<\/p>\n

Auswahl des Wertermittlungsverfahrens
\n<\/strong>Der Verkehrswert (Marktwert) wird i.d.R. nach den Vorschriften der ImmoWertV 2010 ermittelt, die nur f\u00fcr Gutachteraussch\u00fcsse zwingend vorgeschrieben sind und f\u00fcr sonstige Sachverst\u00e4ndige quasi die Bedeutung von „anerkannten Regeln der Technik“ darstellen. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind die Wertverh\u00e4ltnisse auf dem Grundst\u00fccksmarkt, sowie die objektspezifischen Grundst\u00fccksmerkmale zu ber\u00fccksichtigen. Entsprechend den Gepflogenheiten im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr kann die Wertermittlung grunds\u00e4tzlich nach dem Vergleichs-, Sach-, oder Ertragswertverfahren erfolgen.<\/p>\n

Das Ertragswertverfahren<\/strong> eignet sich dann zur Ableitung des Verkehrswertes, wenn f\u00fcr Grundst\u00fccke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts der markt\u00fcblich<\/em> erzielbare Ertrag bei der Kaufpreisbildung im Vordergrund steht, und wenn die erforderlichen Daten (wie Liegenschaftszinssatz) f\u00fcr die Ableitung des Verkehrswertes zur Verf\u00fcgung stehen.
\nAuf die Anwendung des Sachwertverfahren<\/strong>s kann bei Renditeobjekten verzichtet werden. Zudem nimmt wegen geringer Restnutzungsdauer der Wertanteil des Geb\u00e4udes ab- und der des Bodens zu. Au\u00dferdem liegen f\u00fcr dieses Verfahren keine Anpassungsfaktoren an den Markt vor.
\nDas direkte<\/em> Vergleichswertverfahren<\/strong> ist anzuwenden, wenn gen\u00fcgend Kaufpreise vorliegen. Das kann durch Einsicht in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses erfolgen. Eingeschr\u00e4nkt ist die Anwendung des Verfahrens, wenn nicht gen\u00fcgend Vergleichsobjekte zur Verf\u00fcgung stehen, die dem speziellen Teilmarkt und der Lage des Bewertungsobjektes entsprechen und auch hinsichtlich der Zustandsmerkmale der baulichen Anlagen hinreichend \u00fcbereinstimmen. Zudem bestehen in der Praxis der Gutachteraussch\u00fcsse erhebliche Defizite bei der Erfassung wertrelevanter Eigenschaften mangels Innenbesichtigung.
\nNeben oder anstelle von Preisen f\u00fcr Vergleichsgrundst\u00fccke k\u00f6nnen auch aus einer Vielzahl von Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren<\/strong> herangezogen werden. Bei diesem indirekten<\/em> Vergleichswertverfahren wird der Verkehrs- bzw. Marktwert aus den mit Grundst\u00fccksmarktbericht ver\u00f6ffentlichten Ertragsfaktoren (Quotient aus Kaufpreis und j\u00e4hrlichem Ertrag), sowie Geb\u00e4udefaktoren (Quotient aus Kaufpreis und Wohn- und Nutzfl\u00e4che) abgeleitet.
\nAuftragsgem\u00e4\u00df wurde eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung <\/strong>des Gutachterausschusses (AKS-Online = anonymisierte, blockbezogene Einzelfallrecherche) eingeholt. Ein direkter Vergleich ist nur eingeschr\u00e4nkt m\u00f6glich, da f\u00fcr den speziellen Teilmarkt der Mietwohnh\u00e4user in Plattenbauweise der Baujahre 1970 bis 1990 in der gegenst\u00e4ndlichen Wohnanlage keine Kaufpreise vorliegen. Daher wurde die Auskunft f\u00fcr diesen Teilmarkt auf den Ostteil Berlins erweitert. Die Geschossfl\u00e4chenpreise zeigen eine signifikante Abh\u00e4ngigkeit von der Lage und der Miete. Nach Auswertung der Kaufpreise kann die im Marktbericht des Gutachterausschusses ver\u00f6ffentlichte Marktspanne weiter eingegrenzt werden. Der aus der Kaufpreissammlung abgeleitete Vergleichswert entspricht etwa dem Ertragswert.<\/p>\n

Die Bewertung erfolgt im Rahmen einer Er\u00f6ffnungsbilanz zum Wertermittlungsstichtag 9\/2012. Im Ergebnis dieser Wertermittlung liegt der aus dem Ertragswert abgeleitete Verkehrswert mit 757<\/strong>,-\u20ac\/m\u00b2 GF (Geschossfl\u00e4chenpreis) innerhalb der mit Grundst\u00fccksmarktbericht genannten Preisspanne. Bei einem Nettomietansatz i.M. von 5,14 \u20ac\/m\u00b2 WF\/NF liegt das Vielfache der Jahresnettomiete bei 15,5 in der Spanne plausibler Werte in diesem Teilmarkt zum Wertermittlungsstichtag 9\/2012.
\nLt. Grundst\u00fccksmarktbericht sind die Geschossfl\u00e4chenpreise in diesem Teilmarkt (Mietwohnh\u00e4user ohne gewerblichen Nutzungsanteil im \u00f6stlichen Stadtgebiet der Baujahre 1949 bis 1989) zwischen 2012 und 2014 im Mittel von 720,- \u20ac\/m\u00b2 auf 885,-\u20ac\/m\u00b2GF und das Vielfache der Jahresnettomiete von 13,0 auf 18,4 gestiegen!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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