{"id":111,"date":"2015-03-04T16:13:54","date_gmt":"2015-03-04T15:13:54","guid":{"rendered":"http:\/\/sv-poesel.de\/?p=111"},"modified":"2020-01-10T14:24:31","modified_gmt":"2020-01-10T13:24:31","slug":"bodenbewertung-in-khartum","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sv-poesel.de\/?p=111","title":{"rendered":"Bodenbewertung in Khartum"},"content":{"rendered":"

Das zu bewertende, gegenst\u00e4ndliche Grundst\u00fcck liegt in der Gemeinde Hilat Koko (Stadtbezirk East Nile), \u00f6stlich der angrenzenden Gemeinde Kafouri (Stadttei Khartoum Nord, bzw. Bahri), n\u00f6rdlich des Blue Nile River.
\nAbweichungen eines zu bewertenden Grundst\u00fccks vom Bodenrichtwert in den wertbeeinflussenden Umst\u00e4nden wie Entwicklungszustand, Art und Ma\u00df der baulichen Nutzung, Erschlie\u00dfungszustand, spezielle Lage, Bodenbeschaffenheit und Grundst\u00fccksgestalt bewirken in der Regel Abweichungen vom Richtwert. Problem: Bodenrichtwerte liegen in Khartum nicht vor. Daher wurden Makler, Architekten und Ingenieure nach ihren aktuellen Kenntnissen des Grundst\u00fccksmarktes befragt und Bodenrichtwerte abgeleitet. Danach betr\u00e4gt die Preisspanne der Angebotspreise zwischen 500,- und 1.500,-US$.
\nNach den \u00f6rtlichen Bauvorschriften des Bau- und Stadtplanungs-Amtes Hilat ist auf 3.000 bis 10.000 m\u00b2 gro\u00dfen Grundst\u00fccken eine Wohn-Bebauung mit bis zu 10 Geschossen zul\u00e4ssig, wobei eine Mindestzahl an Geschossen nicht festgelegt wurde. Danach ist das gegenst\u00e4ndliche Grundst\u00fcck Rohbauland. Eine Bodenordnung wurde noch nicht vorgenommen, d.h. das Flurst\u00fcck wurde noch nicht entsprechend geteilt. Diese Kosten sind gew\u00f6hnlich vom Verk\u00e4ufer zu tragen oder mindern den Preis f\u00fcr das Bauland.
\nZur Ableitung des Bodenwertes bzw. zwecks Plausibilit\u00e4tspr\u00fcfung wurde dar\u00fcber hinaus das Residualverfahren angewendet. Eine Methode zur Bodenwertermittlung f\u00fcr den Fall, dass keine Bodenrichtwerte zur Verf\u00fcgung stehen. Investoren oder Projektentwickler orientieren sich bei der Kaufpreisermittlung eines Baugrundst\u00fcckes an Ertr\u00e4gen eines Projektes (Kauf- oder Mietobjekt). Auf der Grundlage einer geplanten Bebauung eines Grundst\u00fcckes werden die daf\u00fcr erforderlichen Investitionskosten, einschlie\u00dflich eines angemessenen Unternehmergewinns, den nach Bebauung zu erzielende Ertr\u00e4gen (bzw. Verkaufserl\u00f6se) gegen\u00fcbergestellt. Als Residuum verbleibt der Bodenwert, den ein Investor (Bautr\u00e4ger, Projektentwickler) f\u00fcr ein Baugrundst\u00fcck bereit zu zahlen ist.
\nKhartum ist eine rasch wachsende Gro\u00dfstadt (die viert gr\u00f6\u00dfte in Afrika) mit scharfen sozialen und r\u00e4umlichen Gegens\u00e4tzen. Der gesellschaftliche Wandel spiegelt sich im raschen Wachsen der urbanen Infrastruktur und steht eng im Zusammenhang mit der Stadtentwicklung. Die Bev\u00f6lkerung der sudanesischen Hauptstadt ist seit der Unabh\u00e4ngigkeit 1956 sprunghaft gestiegen, beeinflusst durch Fl\u00fcchtlingsstr\u00f6me infolge Hungerkrise, B\u00fcrgerkrieg und Darfurkrieg. Zwischen 1973 und 2007 stieg die Einwohnerzahl des Ballungsraumes von 740 Tausend auf 8,3 Mio. Menschen. Durch Zuwanderung kommt es zu einer beschleunigten Expansion des st\u00e4dtischen Siedlungsraumes.
\nDas Ballungsgebiet von Khartum am Zusammenfluss von Blauem und Wei\u00dfem Nil besteht aus einer Agglomeration dreier St\u00e4dte mit unterschiedlicher r\u00e4umlicher Entwicklung und eigenen Stadtzentren. Die alte arabische Stadt Omdurman am Ostufer des Flusses diente bis 1899 als Zentrum des Mahdi-Reiches. Seit Beginn des 20.Jhs. wurde in der gesch\u00fctzten Lage zwischen den beiden Fl\u00fcssen die Stadt Khartum als Sitz f\u00fcr die anglo-\u00e4gyptische Verwaltung des Sudan ausgebaut, und erst sp\u00e4ter entstand Khartum Nord als Industrie- und Gewerbegebiet.
\nDer Stadtteil Khartum entwickelte sich als Standort der Regierungseinrichtungen und der wohlhabenden Wohngebiete. An der Landspitze zwischen Blauen und Wei\u00dfem Nil entstand ein modernes Gesch\u00e4ftszentrum mit futuristischen Hochh\u00e4usern, breiten Stra\u00dfen und Parkanlagen. Die Dreiteilung der Stadt bildete sich bereits in der Kolonialzeit heraus, und wurde auch nach der Unabh\u00e4ngigkeit beibehalten. Das Zentrum Khartums war der Oberschicht vorbehalten. Die Masse der sudanesischen Bev\u00f6lkerung siedelte sich in den \u201enative loding areas\u201c au\u00dferhalb des Stadtteils Khartum an. Die Wohnlagen k\u00f6nnen in gut, mittel und einfach klassifiziert werden. Die Grundst\u00fccke in den guten Wohnlagen sind gr\u00f6\u00dfer und durch Trinkwasser erschlossen. Die besseren Wohnlagen expandieren in Richtung S\u00fcden Khartums, in Nachbarschaft der einfachen Wohnlagen.
\n\"StadtentwicklungWasser\"<\/a>Die Bodenpreise<\/strong> betrugen lt. Geografische Rundschau 10\/2010 (s. Karte der Hauptwasserleitungen) in den guten Wohnlagen zwischen 200,-bis 600,-\u20ac\/m\u00b2 und n\u00f6rdlich des blauen Nils zwischen 41 und 100,-\u20ac\/m\u00b2. Entsprechend der o.g. Entwicklung leiden derartige Angaben an einem schnellen Aktualit\u00e4tsverlust.
\nEine aktuelle Bodenbewertung, welche sich entsprechend eines deutschen Auftraggebers an der ImmoWertV orientieren soll, st\u00f6\u00dft an Grenzen des deutschen Bewertungsrechtes, wie Baugesetzbuch, Baunutzungs- und Immobilienwertermittlungs-Verordnung, sowie Wertermittlungsrichtlinien. Ein vergleichbares Recht liegt im Sudan nicht vor. Zu ber\u00fccksichtigen ist das \u00f6rtliche St\u00e4dtebaurecht (wie „building regulations“), sowie das existierende Liegenschaftskataster. Da noch keine Gutachteraussch\u00fcsse existieren, gibt es auch keine lt. ImmoWertV f\u00fcr die Wertermittlung erforderlichen Daten, wie Bodenrichtwerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichs- und Marktanpassungsfaktoren,. D.h. der \u00f6rtliche Grundst\u00fcckmarkt ist noch weitgehend untransparent. Zur Bodenwertermittlung kann das direkte Vergleichswertverfahren herangezogen werden, und soweit Miet- und Baupreise vorliegen, auch das Residualwertverfahren. Als Datengrundlage dienen vor allem Angaben, die von ortskundigen Maklern, Architekten und Ingenieur-B\u00fcros genannt werden. Die Einsicht in Kaufvertr\u00e4ge ist dabei eher die Ausnahme.
\nDer Sachverst\u00e4ndige hat an Ort und Stelle versucht in relativ kurzer Zeit entsprechende Daten heranzuziehen. Die Daten beziehen sich auf die Gemeinde Hilat Koko <\/strong>(Stadtbezirk East Nile), \u00f6stlich der angrenzenden Gemeinde Kafouri (Stadtteil Khartoum Nord, bzw. Bahri).<\/p>\n

Khartum Bodenwertniveau<\/a><\/p>\n

\"Khartum<\/a>
\nBlue Nil River<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Das zu bewertende, gegenst\u00e4ndliche Grundst\u00fcck liegt in der Gemeinde Hilat Koko (Stadtbezirk East Nile), \u00f6stlich der angrenzenden Gemeinde Kafouri (Stadttei Khartoum Nord, bzw. Bahri), n\u00f6rdlich des Blue Nile River. Abweichungen eines zu bewertenden Grundst\u00fccks vom Bodenrichtwert in den wertbeeinflussenden Umst\u00e4nden wie Entwicklungszustand, Art und Ma\u00df der baulichen Nutzung, Erschlie\u00dfungszustand, spezielle Lage, Bodenbeschaffenheit und Grundst\u00fccksgestalt bewirken […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":118,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[198,208],"tags":[206,204,207,205],"class_list":["post-111","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-veroeffentlichungen","category-bodenbewertung-in-khartum","tag-bodenwert","tag-khatum","tag-niveau","tag-sudan"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/111","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=111"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/111\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":254,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/111\/revisions\/254"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/118"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=111"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=111"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/sv-poesel.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=111"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}