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Bodenbewertung in Khartum

Das zu bewertende, gegenständliche Grundstück liegt in der Gemeinde Hilat Koko (Stadtbezirk East Nile), östlich der angrenzenden Gemeinde Kafouri (Stadttei Khartoum Nord, bzw. Bahri), nördlich des Blue Nile River.
Abweichungen eines zu bewertenden Grundstücks vom Bodenrichtwert in den wertbeeinflussenden Umständen wie Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand, spezielle Lage, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt bewirken in der Regel Abweichungen vom Richtwert. Problem: Bodenrichtwerte liegen in Khartum nicht vor. Daher wurden Makler, Architekten und Ingenieure nach ihren aktuellen Kenntnissen des Grundstücksmarktes befragt und Bodenrichtwerte abgeleitet. Danach beträgt die Preisspanne der Angebotspreise zwischen 500,- und 1.500,-US$.
Nach den örtlichen Bauvorschriften des Bau- und Stadtplanungs-Amtes Hilat ist auf 3.000 bis 10.000 m² großen Grundstücken eine Wohn-Bebauung mit bis zu 10 Geschossen zulässig, wobei eine Mindestzahl an Geschossen nicht festgelegt wurde. Danach ist das gegenständliche Grundstück Rohbauland. Eine Bodenordnung wurde noch nicht vorgenommen, d.h. das Flurstück wurde noch nicht entsprechend geteilt. Diese Kosten sind gewöhnlich vom Verkäufer zu tragen oder mindern den Preis für das Bauland.
Zur Ableitung des Bodenwertes bzw. zwecks Plausibilitätsprüfung wurde darüber hinaus das Residualverfahren angewendet. Eine Methode zur Bodenwertermittlung für den Fall, dass keine Bodenrichtwerte zur Verfügung stehen. Investoren oder Projektentwickler orientieren sich bei der Kaufpreisermittlung eines Baugrundstückes an Erträgen eines Projektes (Kauf- oder Mietobjekt). Auf der Grundlage einer geplanten Bebauung eines Grundstückes werden die dafür erforderlichen Investitionskosten, einschließlich eines angemessenen Unternehmergewinns, den nach Bebauung zu erzielende Erträgen (bzw. Verkaufserlöse) gegenübergestellt. Als Residuum verbleibt der Bodenwert, den ein Investor (Bauträger, Projektentwickler) für ein Baugrundstück bereit zu zahlen ist.
Khartum ist eine rasch wachende Großstadt (die viert größte in Afrika) mit scharfen sozialen und räumlichen Gegensätzen. Der gesellschaftliche Wandel spiegelt sich im raschen Wachsen der urbanen Infrastruktur und steht eng im Zusammenhang mit der Stadtentwicklung. Die Bevölkerung der sudanesischen Hauptstadt ist seit der Unabhängigkeit 1956 sprunghaft gestiegen, beeinflusst durch Flüchtlingsströme infolge Hungerkrise, Bürgerkrieg und Darfurkrieg. Zwischen 1973 und 2007 stieg die Einwohnerzahl des Ballungsraumes von 740 Tausend auf 8,3 Mio. Menschen. Durch Zuwanderung kommt es zu einer beschleunigten Expansion des städtischen Siedlungsraumes.
Das Ballungsgebiet von Khartum am Zusammenfluss von Blauem und Weißem Nil besteht aus einer Agglomeration dreier Städte mit unterschiedlicher räumlicher Entwicklung und eigenen Stadtzentren. Die alte arabische Stadt Omdurman am Ostufer des Flusses diente bis 1899 als Zentrum des Mahdi-Reiches. Seit Beginn des 20.Jhs. wurde in der geschützten Lage zwischen den beiden Flüssen die Stadt Khartum als Sitz für die anglo-ägyptische Verwaltung des Sudan ausgebaut, und erst später entstand Khartum Nord als Industrie- und Gewerbegebiet.
Der Stadtteil Khartum entwickelte sich als Standort der Regierungseinrichtungen und der wohlhabenden Wohngebiete. An der Landspitze zwischen Blauen und Weißem Nil entstand ein modernes Geschäftszentrum mit futuristischen Hochhäusern, breiten Straßen und Parkanlagen. Die Dreiteilung der Stadt bildete sich bereits in der Kolonialzeit heraus, und wurde auch nach der Unabhängigkeit beibehalten. Das Zentrum Khartums war der Oberschicht vorbehalten. Die Masse der sudanesischen Bevölkerung siedelte sich in den „native loding areas“ außerhalb des Stadtteils Khartum an. Die Wohnlagen können in gut, mittel und einfach klassifiziert werden. Die Grundstücke in den guten Wohnlagen sind größer und durch Trinkwasser erschlossen. Die besseren Wohnlagen expandieren in Richtung Süden Khartums, in Nachbarschaft der einfachen Wohnlagen.
StadtentwicklungWasserDie Bodenpreise betrugen lt. Geografische Rundschau 10/2010 (s. Karte der Hauptwasserleitungen) in den guten Wohnlagen zwischen 200,-bis 600,-€/m² und nördlich des blauen Nils zwischen 41 und 100,-€/m². Entsprechend der o.g. Entwicklung leiden derartige Angaben an einem schnellen Aktualitätsverlust.
Eine aktuelle Bodenbewertung, welche sich entsprechend eines deutschen Auftraggebers an der ImmoWertV orientieren soll, stößt an Grenzen des deutschen Bewertungsrechtes, wie Baugesetzbuch, Baunutzungs- und Immobilienwertermittlungs-Verordnung, sowie Wertermittlungsrichtlinien. Ein vergleichbares Recht liegt im Sudan nicht vor. Zu berücksichtigen ist das örtliche Städtebaurecht (wie „building regulations“), sowie das existierende Liegenschaftskataster. Da noch keine Gutachterausschüsse existieren, gibt es auch keine lt. ImmoWertV für die Wertermittlung erforderlichen Daten, wie Bodenrichtwerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichs- und Marktanpassungsfaktoren,. D.h. der örtliche Grundstückmarkt ist noch weitgehend untransparent. Zur Bodenwertermittlung kann das direkte Vergleichswertverfahren herangezogen werden, soweit Miet- und Baupreise vorliegen, auch das Residualwertverfahren. Als Datengrundlage dienen vor allem Angaben, die von ortskundigen Maklern, Architekten und Ingenieur-Büros genannt werden. Die Einsicht in Kaufverträge ist dabei eher die Ausnahme.
Der Sachverständige hat an Ort und Stelle versucht in relativ kurzer Zeit entsprechende Daten heranzuziehen. Die Daten beziehen sich auf die Gemeinde Hilat Koko (Stadtbezirk East Nile), östlich der angrenzenden Gemeinde Kafouri (Stadtteil Khartoum Nord, bzw. Bahri).

Khartum Bodenwertniveau

Khartum Hilat Koko
Blue Nil River