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1 x 1 des Grundstücksgutachters

Wertermittlung

Wert: Durchschnittspreis einer Sache, den eine große Anzahl von Marktteilnehmern bereit ist zu zahlen.
Preis: Preis muss nicht zwingend dem Wert entsprechen. Richtet sich nach Angebot und Nachfrage.
Kosten: Wertverzehr, bei welchem nicht unbedingt Geld fliesen muss (z.B. Bewirtschaftungskosten).
Erlöse: Erträge, die eine Wertschöpfung darstellen (Begriffe aus dem Ertragswertverfahren).
ImmoWertV: Vorschrift für Gutachterausschüsse, nach Städtebaurecht (BauGB) zwingend vorgeschrieben. Für freie SV: Bedeutung von „anerkannten Regeln der Technik“. Nicht zwingend anzuwenden, Abweichungen sollten begründet werden.
(Nachfolgende Angaben zu Gesetzen, Vorschriften usw. entsprechen dem Stand der Vorgängerverordnung, der WertV.)
WertR: bundesminesterielle Verwaltungsanweisung, verbindlich auf Anordnung. Sie wird als geltender Bewertungsgrundsatz angesehen und hat in der Praxis große Verbreitung gefunden.
Wertermittlungsobjekt: der räumlich zusammenhängende Grundbesitz eines Eigentümers. Dabei kommt es weder auf den rechtlichen noch auf den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff an. Grundstücksteile und Rechte an Grundstücken sind ebenfalls selbständige Wertermittlungsobjekte.
Verkehrswert (§ 194 BauGB, = Marktwert lt. ImmoWertV + WertR):wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen  Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.
„Jedermann ist nicht bereit an jedem Ort und zu jeder Zeit jedes Grundstück zu kaufen.“
„Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstückes (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.“
Gewöhnliche Geschäftsverkehr: wenn Verkäufe ohne Zwang, Zeitdruck, + persönliche Interessenlage zustande kommen (nur objektive Maßstäbe preisbestimmend).
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 6 WertV): Zur Wertermittlung sind nur Daten heranzuziehen, die nicht durch ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse beeinflusst sind. Diese können vermutet werden, wenn erhebliche Abweichungen der Kaufpreise vorliegen, bzw. Erträge, Bewirtschaftungs- oder Herstellungskosten von vergleichbaren Werten abweichen. Beeinflussung von Kaufpreisen z.B. durch außergewöhnliches Interesse des Käufers oder Verkäufers am Kauf oder Verkauf oder wenn besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien existieren.
Wertermittlungsstichtag: Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Die an diesem Stichtag maßgebenden allg. Wertverhältnisse sind der Wertermittlung zugrunde zu legen.
Qualitätsstichtag: Zeitpunkt, der für die Qualifizierung der Zustandsmerkmale eines Grundstückes maßgeblich ist. Er fällt i.d.R. mit dem Wertermittlungsstichtag zusammen. Nicht zusammen fällt er vor allem bei Wertermittlungen im öffentlich- rechtlichen Bereich (z.B. bei Enteignung, Sanierung, Umlegung).
Abweichungen        Allg. Wertverhältnisse (Stichtag)                                      Zustand (Qualität)
Ehescheidung:         Anfangsvermögen „Beginn Zugewinngemeinschaft“     Beginn der Ehe,
mit Lebenshaltungsindex hochindiziert auf
Endvermögen „Ende der Zugewinngemeinschaft“         Antrag auf Scheidung,
Enteignung:       Letzte gerichtliche Tatsachenentscheidung                   vor 1. Einfluss (Vowirkung),
Sanierung :               Anfangs- und Endwert des Bodens zum                   Endwert unter Berücksich-
„Abschluss der  Sanierung“  §154 BauGB                tigung der Wertsteigerung,
Umlegung:               Einwurfswert und Zuteilungswert                 Zuteilungswert  (Berücksichtigung
„Zeitpunkt  des Umlegungsbeschlusses“ der Wertsteigerung),
Vorzeitige Besitzeinweisung:   Wirksamwerden der Einweisung,
Steuerliche Bewertung:  Besteuerungszeitpunkt bei Verkehrswertermittlung
(Stichtag und Qualität),  (Stichtag 1.1.96 nur bei Grundbesitzbewertung),
Erbauseinandersetzung: Todestag des Erblassers,
Überbau, Notweg:          Entstehen des Überbaus, Notweges.

Grundstückszustand, Abweichungen zwischen aktuellen und Zustand lt. Gutachten
– Beleihungswertermittlung: Unterstellung des Sollzustandes für ein geplantes Bauvorhaben,
– lt. Auftrag: Auftraggeber will z.B. erst nach Beseitigung eines Schadens veräußern.

Gegenstand der Wertermittlung ist lt. das Grundstück und die für die Verkehrsfähigkeit der
Immobilie notwendige rechtlich selbständige wirtschaftliche Einheit.
Gebäude (bauliche Anlagen) sind wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 93 BGB). Unberücksichtigt bei der Verkehrswertermittlung bleibt das Inventar, sowie z.B. nicht fest eingebaute Einbauküchen.
Bauliche Anlagen (lt. LBO): Mit dem Erdboden fest verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen.
Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwereauf dem Erdboden ruht oder auf ortsfeste Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden“.
Bauliche Anlagen sind genehmigungsfrei (bzw. vereinfachtes Verfahren) wenn sie z.B. eine bestimmte Größe nicht überschreiten (Entsprechend Sondervorschriften der jeweiligen Landesbauordnung, LBO).

Zustandsmerkmale
baulicher Anlagen:     -Baujahr,                            -Größe,
-Bauausführung,              -Ausstattungsstandard,
-Unterhaltungszustand,   -Baumängel + Bauschäden.

Zustandsmerkmale
eines Grundstückes: Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage.

Tatsächliche Eigenschaften: Allg. Angaben, Lage, Größe, Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, Erschließungsbeitrags- u. abgabenrechtlicher Zustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt.
Rechtliche Gegebenheiten: Rechte+ Belastungen, Zulässigkeit d. Bebauung, Entwicklungszustand (Wartezeit), Mietverträge usw.

Barwert
: Summe aller regelmäßigen, zukünftigen Einnahmen (Rentenzahlung), auf die Gegenwart abgezinst. Zinseszinsrechnung, vereinfacht über Zeitrentenbarwertfaktor. Die Summe der Barwerte ergibt den Gebäudeertrag.
Rentenart                    Anwendung                                                   Barwertfaktor, Zinssatz, Zeitraum
Ewige Rente                 Ertragswertverfahren (Bodenwertanteil)  RND unendlich
Wegerechte (i.d.R.)                                        Liegenschaftszinssatz,
Verrentung von Kaufpreisen

Zeitrente                       Ertragswertverfahren                 Zahlung über bestimmten Zeitraum (RND),
Mietabweichungen                     Rentenbarwertfaktor, p.A. nachschüssig,
Überbau                                                        Liegenschaftszinssatz,
Erbbaurechte (i.d.R.) Verrentung von Kaufpreisen
Leibrente                       Wohnungsrechte (i.d.R.)                             Zahlung an das Leben gebunden,
Nießbrauch                                                  Leibrentenbarwertfaktor,
Reallasten (Pflegeverpflichtung)              Liegenschaftszinssatz (belastet),
Verrentung von Kaufpreisen                      Kapitalmarktzinssatz (Bewertung
des Rechtes)
Höchstbetragsrente:    Leibrente über Höchstlaufzeit (z.B. RND < Lebenserwartung, dann
höchstens RND?)
Mindestbetragsrente:  Summe aus Zeit- + aufgeschobene Rente
Aufgeschobene Rente: beginnt nach bestimmtem Zeitintervall
Verbundene Rente:       bei mehreren Berechtigten
Versorgungsrente:         Sonderform einer Verbindungsrente

Leibrente
: regelmäßige Zahlungen, die an die Lebenszeit einer Person gebunden sind.
Leibrentenbarwertfaktor: Bei der Wertermittlung von Rechten + Lasten ist häufig der Barwert eines Vor- oder Nachteiles zu ermitteln. Sind dabei Rechte + Lasten an die Lebenszeit einer Person gebunden, so wird der entsprechende Barwert mittels des sog. Leibrentenbarwertfaktors berechnet. Die Anwendung einer Zeitrente in Verbindung mit der statistischen Lebenserwartung des länger Lebenden berücksichtigt nicht hinreichend die Wahrscheinlichkeit des Überlebens eines Berechtigten.
Wohnflächenberechnung: gesetzlich nicht einheitlich geregelt. Nach II.BV und DIN 283 möglich. Bei Ertrags- und Mietwertberechnungen wohnwertabhängige Ermittlung (Anrechnung z.B. Terrassen, überhohe Räume anteilig).
DIN 277: (Ausgabe Juni 1987). Für WF-Berechnung nicht geeignet, da keine WF-Abstufungen (z.B. Balkone und Flächen unter Dachschrägen) enthalten.          (Für Gewerberaumflächen geeignet).
–  DIN 283: (Ausg. Febr. 1962), Enthält Abstufungen, ist aber 1983 ersatzlos zurückgezogen worden.
–  II. BV: Enthält Abstufungen, aber nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau.
Wesentliche Unterschied: Flächenanrechnung für Loggien, Balkone nach II.BV bis zu 50%;  nach DIN 283 zu 25%.
Volumenberechnung erfolgt nach der DIN 277 (1950). Wintergarten wird zu 100% angerechnet.
Wohn- und Nutzflächenfaktor: Verhältnis der Wohn-/ Nutzfläche zu Geschossfläche. Vom Gebäudetyp und vom Bj. Abhängig. Für Wohngebäude: 0,7 bis 0,8.
Ausbauverhältnis: umbauter Raum zu WF : 4,0 bis 6,0, abhängig vom Bj.
Erforderliche Daten  für eine marktkonforme Wertermittlung: Vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abzuleiten: Liegenschaftszinssätze (§ 11), Indexreihen (§ 9, Änderungen allg. Wertverhältnisse), Umrechnungskoeffizienten (§ 10, GFZ- Umrechnung), Vergleichsfaktoren (§ 12, Gebäude- + Ertragsfaktoren). Lt. § 193 BauGB: BRW.
Verfahren : Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert mit Hilfe eines geeigneten Verfahrens zu ermitteln, für welches die für eine marktkonforme Wertermittlung erforderlichen Daten zur Verfügung stehen. Bei der Wahl des Verfahrens ist nicht die tatsächliche, sondern die übliche Nutzung ausschlaggebend. Bei bebauten Grundstücken ist auf die künftige Nutzung unter Berücksichtigung der baulichen Ausnutzung abzustellen. Soweit sachgerecht, sind mehrere Verfahren anzuwenden und die Ergebnisse entsprechend zu würdigen.
Vergleichswertverfahren : anzuwenden, wenn genügend Vergleichsgrundstücke vorliegen, grundsätzlich aber für Bodenwertermittlung.
Vergleichspreise von Grundstücken, deren Zustandsmerkmale hinreichend übereinstimmen, dürfen nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sein. Unterschiede in den Zustandsmerkmalen der Vergleichspreise sind mittels Umrechnungskoeffizienten an die Merkmale des Bewertungsgrundstückes anzupassen, sowie auf den Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Nach Bildung des Mittelwertes sind „Ausreißer“ zu eliminieren (Abweichungen > als 30% vom Mittelwert). Ggf. Anpassung an Lage auf dem Grundstücksmarkt.

Für bebaute Grundstücke liegen oftmals zu wenige Kaufpreise vor, die auch hinsichtlich der Zustandsmerkmale der baulichen Anlagen hinreichend übereinstimmen. Zur Ermittlung des Vergleichswertes von bebauten Grundstücken können anstelle von Vergleichspreisen auch aus einer Vielzahl von Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren (€/m² WF-NF usw.) herangezogen werden.
Ertragsfaktoren: Vielfache des Jahresrohertrages
Gebäudefaktoren: €/m² WF/NF.

Ertragswertverfahren
(§ 15-20): ist anzuwenden, wenn der nachhaltig erzielbare Ertrag bei der Kaufpreisbildung im Vordergrund steht. Der Verkehrswert wird aus dem Ertragswert abgeleitet, da geeignete Marktdaten zur Verfügung stehen und die Anpassung an die Marktlage mit dem Ansatz des differenzierten Liegenschaftszinssatz erfolgt.

Verfahrensablauf
:    Wert der baulichen Anlagen wird getrennt vom Bodenwert ermittelt:
Rohertrag (Nettokaltmiete)
Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag Grundstück
RE Bodenanteil (Verzinsung BW)
= RE Gebäude
x Vervielfältiger
= Gebäudewert
+ Bodenwert
= Ertragswert                      => Formel:     EW = RE x V + BW x q hoch n

Rohertrag
des Grundstücks : nachhaltig erzielbare Einnahmen (Nettokaltmieten, Pachten, Vergütungen) bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung.
Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Werden keine oder vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind bei der Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbare Einnahmen zugrunde zu legen. Der Rohertrag ergibt sich aus Gegenwartserkenntnissen und aus Prognosen. Im Unterschied dazu ist die ortsübliche Vergleichsmiete vergangenheitsbezogen.
Reinertrag des Grundstücks: Der um Bewirtschaftungskosten verminderte Rohertrag im Ertragswertverfahren. Dabei wird die Abschreibung vernachlässigt. In Renditebetrachtungen ist der „eigentliche“ RE zu beachten.
Bewirtschaftungskosten (BWK): erforderlich für ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines bebauten Grundstücks: Betriebskosten, Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Abschreibung. Die BWK Reduzieren den Rohertrag des Eigentümers. 
Abschreibung: Erneuerungsrücklage für den verbrauchsbedingten Wertverzehr, die aus dem Rohertrag erwirtschaftet wird, um nach Ablauf der Nutzungsdauer ein neues Gebäude zu finanzieren. Zählt zu den BWK, aber kein eigenständiger Ansatz, da im Ertragswertverfahren  mit dem Liegenschaftszinssatz berücksichtigt.
Instandhaltungskosten: Kosten während ihrer Nutzungsdauer, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen aufgewendet werden müssen. Sie umfassen die laufende Instandhaltung als auch die Instandsetzung einzelner Bauteile. Sie enthalten nicht die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen.
Mietausfallwagnis: lt. II.BV 2%. Bei gewerblichen Objekten 1 bis 8% (je nach Lage, Qualität, Mieterbonität + Marktverhältnisse).
Betriebskosten: Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug, Müll, Beleuchtung, Gartenpflege, Gebäude-Versicherung, Hauswart usw..
Anfangsrendite (Nominalrendite): Verzinsung des in Immobilien angelegten Kapitals (Jahresreinertrag/Ertragswert). Inflation wird im Verfahren nach WertV vernachlässigt. Unter Berücksichtigung der Abschreibungs- und Grunderwerbskosten verzinsen sich Liegenschaften zu einem geringeren Zinssatz, als nach dem Liegenschaftszinssatz.
Maklerformel: Vielfache des Jahresrohertrages (Jahresnettomiete, kalt, Plausibilitätskontrolle).
Vervielfältiger des Reinertrags: Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes verminderte Reinertrag ist mit dem Vervielfältiger zu kapitalisieren (mathematisch ermittelter Multiplikator aus L.-Zins und RND).
Liegenschaftszinssatz : Zinssatz, mit welchem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Vielfache des Grundstücks- bzw. Gebäudereinertrages. Nach WertV aus Kaufpreisen abgeleitet.
Wertbestimmende Kriterien für hochwertige Gewerbeimmobilien: Lage, Qualität der Mietverträge und Bonität (Zahlungsfähigkeit) der Mieter.
Gesamtnutzungsdauer (GND): Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen entsprechend ihrer Zweckbestimmung nach wirtschaftlich vernünftigen Gesichtspunkten nutzbar sind. Die technische Nutzungsdauer bildet die oberste Grenze der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. GND ist je nach Nutzungsart von unterschiedlichen Faktoren abhängig (z.B. Grundrissgestaltung, Geschosshöhen, Ausstattung mit Sanitäranlagen, Wärmeisolierung).
Restnutzungsdauer (RND): Anzahl der Jahre, in denen bauliche Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung + Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
Die RND kann durch Modernisierung verlängert werden. Dabei ist bei gleich bleibender GND das fiktive Baujahr zu bestimmen (Verjüngungsprinzip). Ausnahmsweise kommt das Verlängerungsprinzip zur Anwendung, wenn das Gebäude die übliche GND überschritten hat und nicht modernisiert wurde. Nicht behebbare Mängel beeinflussen die RND, während für behebbare Mängel ein Abschlag für Reparaturrückstau vorzunehmen ist.
RND = GND – Alter sollte auf 5 Jahre gerundet werden (sonst Vortäuschung einer nicht bestehenden Genauigkeit).
Bei mehreren Gebäuden (wirtschaftliche Einheit) oder mehreren Gebäudeteilen ist die maßgebliche RND zu bilden (schätzen oder gewogenes Mittel aus Jahresrohertrag der Gebäudeteile).
Sonstige Wertbeeinflussende Umstände (wbu)
 Mietdifferenz aus mietrechtlichen Bindungen (Under- + Overrented, oder Staffelmietvereinbarungen):  Kapitalisierung der
Abweichungen von der ortsüblichen Miete über die Dauer der Abweichung mit Kapitalzinssatz (wegen höherem Risiko) und
Faktor 0,6 wegen Verringerung der Differenz.
–  Berücksichtigung unüblicher Raumhöhen (übliche Geschoßhöhe 2,8 m): i.d.R. Barwert der Mindermiete als wirtschaftliche
Wertminderung, bzw. NHK geschosshöhenabhängig.
–  Abweichungen vom normalen baulichen Zustand.

Liquidationswertverfahren (§ 20): kommt zur Anwendung, wenn die Bodenwertverzinsung den Reinertrag des Gebäudes übersteigt.
Fall 1: Freilegung sofort möglich, Ertragswert                    EW = BW – FLK (Bodenwert – Freilegungskosten)
Fall 2: Freilegung alsbald nicht möglich, Ertragswert       EW = RE x V + (BW – FLK) / q hoch n
Fall 3: Freilegung längerfristig nicht möglich, wie Fall 2.
Freilegungskosten (Abriss): Kosten zur Beseitigung der abgängigen Bausubstanz.

Sachwertverfahren
(§ 21-25): ist anzuwenden, wenn Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjektes üblicherweise nicht zum Erzielen von Erträgen, sondern überwiegendzur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Der Verkehrswert wird aus dem Sachwertverfahren abgeleitet, da geeignete Marktdaten (insbesondere Sachwertanpassungsfaktor) zur Verfügung stehen.
Das alleinige Kriterium Eigennutzung ist in der modernen Wertermittlungslehre überholt. Auch eigengenutzte Objekte können unter Renditegesichtspunkten betrachtet werden (z.B. Gewerbe- + Industriegrundstücke).

Verfahrensablauf: (nach WertR 2002 nicht vorgegeben)
Herstellungswert = NHK 2000 (incl. BNK)
– Wertminderung wegen Alter
– Wertminderung wegen Baumängel + Bauschäden
+/- wbu (Sonstige wertbeeinflussende Umstände)
= Gebäudewert
+ AA (% von NHK)
+ besondere Betriebseinrichtungen + Baureile + sonst. Anlagen
= Wert der baulichen Anlagen
+ Bodenwert
= Sachwert, vorläufig
+/- Marktanpassung                 = Verkehrswert

Baunebenkosten
(BNK): zählen zu den Herstellungskosten, z.B. Vorbereitungskosten, Architektenhonorare, Behördengebühren, Kosten der Finanzierung, Gerichts- + Notargebühren, Bereitstellungszinsen, Kosten der Beleihungsprüfung und Wertermittlung, Versicherungsbeiträge. Sie werden üblicherweise in Abhängigkeit der Bausumme und der Qualität des Ausbaus mit einem Prozentsatz der Herstellungskosten der baulichen Anlagen angesetzt.
Außenanlagen (AA): mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen, z.B. Ver- und Entsorgungsanschlüsse, Einfriedungen, Wegebefestigungen, Anpflanzungen.

Aggregationsverbot
: Der Verkehrswert darf nicht aus dem arithmetischen Mittel aus Sach- und Ertragswert abgeleitet werden.
Wohneigentum (Besonderheiten bei der Bewertung): Ertragswertverfahren: 2- 3% höhere Verwaltungskosten, bis 1% niedriger L-Zinssatz, RND für Gesamtgebäude, Sachwertverfahren: BNK bis 1% höher wegen Aufteilungskosten, AA anteilig, BW für MFH, Marktanpassung wie EFH., wertabhängige Flächenaufteilung der MEA

Nicht nach ImmoWertV normierte Verfahren
:         Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Residualwertverfahren
                                                                                     Discounted- Cash- Flow- Verfahren
Regressions analyse
                                                                                     Zielbaumverfahren
Die Anwendung dieser Verfahren zur Verkehrswertermittlung ist nicht ausgeschlossen, insbesondere dann nicht, wenn keines der normierten Verfahren zu einem aussagefähigem Verkehrswert führen würde.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren
: Vernachlässigung des Bodenwertes, da bei langer RND (ab 50 Jahre) der diskontierte Bodenwertanteil am Ertragswert relativ gering ist (< 10%).
EW= RE (Grdst.) x V

Residualwertverfahren
, Investorenmethode zur Ermittlung des Bodenpreises: prognostizierter Verkaufspreis (nach geplanter Bebauung) abzüglich aller Baukosten incl. Unternehmergewinn. Die Differenz ergibt das „Residuum“, das über die Bauzeit abgezinst wird. Problem: Verfahren führt i.d.R. nicht zum Verkehrswert. Es ist sehr anfällig gegenüber kleinsten Änderungen der Eingangsgrößen (Fehlerfortpflanzung).

Discounted-Cash-Flow
– Methode (DCF): zukünftig zu erwartende (und sich ändernde) Einnahmen und Ausgaben werden summiert und jährlich auf einen bestimmten Zeitpunkt (z.B. Wertermittlungsstichtag) abgezinst.

Kapitalwertmethode
: Ist der sich nach DCF ergebende Barwert (Kapitalwert W = Renditeerwartung des Investors) abzüglich des Kaufpreises (KP) größer Null, handelt es sich um eine vorteilhafte Investition, da die Renditeerwartung übertroffen wird.                 W – KP > 0

Interne- Zinsfuß- Methode: Ermittlung des Zinsfußes, bei dem der Kapitalwert gleich Null wird. W – KP = 0 (Aussage über die Rendite, bzw. Vorteilhaftigkeit einer Investition).
Die DCF- Methode eignet sich vor allem zur Beurteilung der Rentabilität einer zukünftigen Investition.
Unterschied                Ertragswert                                               DCF-Methode
Überschüsse:               Erlöse – Kosten = Reinertrag                  Einnahmen – Ausgaben = Gewinn
Kapitalisierung über RND,                     Summe der jährlich abgezinsten,
Rohertrag in konstanter Höhe.             variablen Überschüsse.
Zinssatz:                       L-Zinssatz, empirisch ermittelt.               Kapitalmarktzinssatz, geschätzt.
Inflation:                       Gehen nicht direkt in das Modell ein.    Berücksichtig. in geschätzter Höhe
Ergebnis:                       Barwert                                                       Kapitalwert

„best use value“
: Begriff aus der angelsächsischen Wertermittlungstheorie. Der Wert, der sich nach ertragswirtschaftlichen Grundsätzen bei optimaler Nutzung ergeben würde.

Ertragswertorientierte Pachtwert-
Methode (EOP): Aus dem nachhaltig erzielbaren Gesamtumsatz wird der angemessene, marktübliche Pachtsatz abgeleitet. Kann angewendet werden, wenn keine direkten Vergleichsmieten vorliegen.

Inflation
. Anhaltende, über mehrere Perioden sich erstreckender Prozess allg. Preissteigerungen (verbunden mit Geldentwertung + Kaufkraftverlust). Inflation verringert Realzins, bzw. Rendite.

Sensitivitätsanalyse
: Untersuchung des Einflusses eines Eingangswertes auf einen Ausgangswert. Z.B. Einfluss des Bodenwertes auf den Ertragswert.

Nicht Verkehrsfähigkeit“: Beispiele: Im Verfahren zur Enteignung (Entschädigung), bzw. Bodenordnung (Sanierung, Umlegung), bei Anwendung von Planungssicherungsmitteln (z.B. Veränderungssperre), im Rahmen eines Erbschaftsausgleiches, sowie bei der Feststellung von Geschäftsanteilen.

Wertbegriffe
Erwartungswert
: Das mit Eintrittswahrscheinlichkeit gewogene Mittel der Ergebnisse verschiedener Szenarien.
Teilwert: Wirtschaftsgüter, die einem Unternehmen dienen, sind, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, mit dem Teilwert anzusetzen. Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Unternehmens im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde.
Einheitswert: Steuerliche Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ab 1. Januar 1997. Wird nach den Wertverhältnissen zum 1. 1.1935 festgestellt.
Gemeine Wert: Steuerliche Bemessungsgrundlage bei Erbschaft und Schenkung ab 4/08. Wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen (entspricht von der Definition her dem Verkehrswert).
Grundbesitzwert: Steuerliche Bemessungsgrundlage bei Erbschaft und Schenkung bis 3/08. Im Rahmen der Öffnungsklausel lt. Bewertungsgesetz kann durch Verkehrswertermittlung ein geringerer Wert nachgewiesen werden.
Wert des Betriebsvermögens: umfasst alle Teile eines Gewerbebetriebs im Sinne des § 15 Abs. 1 und 2 des Einkommensteuergesetzes, die bei der steuerlichen Gewinnermittlung zum Betriebsvermögen gehören. Ein Betriebsgrundstück ist der zu einem Gewerbebetrieb gehörige Grundbesitz. Betriebsgrundstücke sind wie Grundvermögen, oder wie land- und forstwirtschaftliches Vermögen zu bewerten.
“Erwartungswert”: Das mit Eintrittswahrscheinlichkeit gewogene Mittel der Ergebnisse verschiedener Szenarien.